Inicio » Temas » Vivienda

Compra/venta

Comentarios a la derogación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas

El pasado 15 de Julio de 2015 el Gobierno publicó la derogación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, lo que supone una disminución de derechos para las personas adquirientes de vivienda, en relación con la protección de sus legítimos intereses económicos, que tendrá efecto el 1 de enero de 2016.

Etiquetas:

El pasado 15 de Julio de 2015 se publico en el Boletín Oficial del Estado la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

 

En ella además de regular la materia de seguros se hacen otras modificaciones legislativas en concreto, mediante modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se modifica el régimen de la percepción a cuenta de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas por una parte, y se deroga -con fecha 1/01/2016- la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta es una ley que era un ejemplo de concisión y uso de potestades en la defensa de las personas consumidoras en la compraventa y arrendamiento de viviendas, motivada como se indica en su exposición de motivos por ”La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos “.

Dicha defensa se vé mermada ahora con la aprobación de la nueva normativa y la derogación de la Ley 57/1968, al menos en los tres aspectos que se mencionan:

 

1.- En la nueva norma se establecen las obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas, y en el apartado 1.a) del punto dos de la disposición final tercera sobre Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación se establece que:

Dos. Se modifica la disposición adicional primera, que queda redactada como sigue:

«Disposición adicional primera Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

  • a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”

Y es aquí donde viene el primero de los cambios pues donde en la anterior normativa no había ninguna limitación temporal a desde cuando se tenía que garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en la norma que ahora aprueba y publica el Gobierno, se limita el momento desde el que se ha de garantizar la devolución de las cantidades entregadas, a las que se garanticen desde la obtención de la licencia de edificación.

 

En la práctica de la construcción, cuando una promotora recoge cantidades a cuenta es frecuente que lo realice desde que tiene algún titulo de propiedad sobre el solar a edificar. Con esta modificación, una promotora podría recoger cantidades a cuenta, y no podría avalarlas, aunque quisiera, pues las entidades aseguradoras no tendrán que asegurarlas, o podrán no asegurarlas hasta tanto la empresa promotora no haya obtenido la licencia de edificación, con lo que se puede crear una situación de indefensión que la nueva normativa provoca en los consumidores y para defensa de las entidades aseguradoras o avalistas.

 

2.- En otro apartado -2.f)- de esta disposición adicional primera, de la ley 38/1999, en la actual redacción aprobada, se dice que:

 

“ Dos. Requisitos de las garantías.

f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.”

 

mientras en la ley de 1968 se decía que: Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

 

Hay que hacer hincapié en la diferencia entre el verbo podrá prorrogar el contrato de seguro, de la nueva normativa, con el verbo se hará constar en una nueva cláusula adicional al contrato otorgado, con lo que el Gobierno, en un nueva limitación de derechos de los consumidores elimina la obligación de que durante las prórrogas concedidas a la entrega de la vivienda deba prorrogarse automáticamente el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta, que quedará a la decisión del promotor.

 

3.- Otra limitación de derechos se dá con la siguiente obligación para las personas consumidoras: En la ley 38/1999 que aquí se modifica se indica en la disposición adicional primera- punto dos relativo a las garantía de los avales, letra h) “h) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

 

En la norma de 1968 se indicaba sobre esta cuestión que “En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

 

Se observa que con la normativa de 1968 solo se necesitaba un documento que acredite que no se ha entregado la vivienda, teniendo este carácter ejecutivo, mientras que con la que ahora se aprueba se necesita requerimiento fehaciente al promotor, o dejar transcurrir el plazo de 30 días desde el intento de notificación y demostrar que no ha sido posible la reclamación previa al promotor. Sabido es que en los casos de construcciones donde no se ha podido acabar o siquiera iniciar la misma, el promotor en ocasiones suele desaparecer, por lo que difícilmente se va a poder realizar una notificación fehaciente de la misma, con lo que se diluye el carácter ejecutivo que tenía en la norma de 1968 este incumplimiento de plazo.

 

Asimismo en los casos de aval bancario se limita a dos años la caducidad del aval, a contar desde el incumplimiento por parte del promotor de la obligación garantizada, y no haya sido requerido por parte del adquirente la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades. En la normativa ahora derogada no se especificaba ninguna caducidad.

 

En el preámbulo de la ley de 1968 se dice: “Es frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella. La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.”

Actualmente ha habido muchos casos con el estallido de la burbuja inmobiliaria, de empresas en concurso que no han podido entregar sus viviendas, y no parece oportuno que cuando está empezando a repuntar de nuevo las solicitudes de licencias de edificación, se limiten los derechos de los consumidores, en beneficio de los promotores o de las empresas aseguradoras.

Por lo tanto parece esta ley una nueva limitación de derechos de los consumidores parecida a la que en el año 1999 el entonces ministro Rodrigo Rato impulsó con la aprobación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que venía a limitar los derechos de los consumidores en relación con los seguros de caución sobre los daños que pudieran aparecer en una vivienda ya construida. Anteriormente a esa fecha, los tribunales aplicaban habitualmente el plazo de diez años del código civil dentro del cual los defectos de la vivienda debían ser satisfechos por el promotor. Con la aprobación de esta ley se establecieron tres tipos de hitos temporales, con tres tipos de seguros, de los cuales solo era obligatorio uno de ellos: el seguro decenal para los daños estructurales, que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Para los seguros de un año para daños materiales que afecten a elementos de terminación, y el seguro de tres años para requisitos de habitabilidad, se dejó sin regular su obligatoriedad, y esta falta de obligatoriedad se han mantenido hasta hoy.

Valora el artículo: