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La renta en los contratos de arrendamiento.

Salvo pacto en contrario entre las partes que intervienen en el arrendamiento de una vivienda, el pago de la renta será mensual y habrá de ser realizado en los 7 primeros días del mes.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece, con respecto a la renta, lo siguiente:

Aspectos generales sobre el pago de la renta:

  • La renta será la que libremente estipulen las partes arrendataria y arrendadora.
  • Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes.
  • En ningún caso la parte arrendadora podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
  • El pago se hará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
  • La parte arrendadora estará obligada a entregar a la parte arrendataria recibo del pago, salvo que hubiera pacto de que se realice por procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por la parte arrendataria.
  • El recibo o documento acreditativo sustitutivo deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, de manera específica, la renta en vigor. Si la parte arrendadora no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos originados a la parte arrendataria para dejar constancia del pago.
  • En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso de la parte arrendataria de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas (al finalizar el arrendamiento, la parte arrendataria no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble).

Actualización de la renta.

- Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por la parte arrendadora o por la parte arrendataria en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (en defecto de pacto, no se aplicará la revisión de las rentas a estos contratos).

  • En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad de referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
  • En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta nop podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

- La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la parte arrendataria lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Elevación de la renta por mejoras.

- La realización por la parte arrendadora de obras de mejora pasados 5 años de duración del contrato (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

- Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la parte arrendadora deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas. En el caso de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre parte arrendadora y partes arrendatarias (en defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada).

- La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, la parte arrendadora notifique por escrito a la parte arrendataria la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

- Sin perjuicio de lo establecido anteriormente para la elevación de la renta por mejoras y de la indemnización que proceda en los casos de obras de mejora, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre las partes, podrán hacerse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique:

  • La interrupción del periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita.
  • O un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

Gastos generales y de servicios individuales.

- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo de la parte arrendataria. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

  • En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
  • En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie

Dentro de estos gastos se incluyen, por ejemplo:

  • Las cuotas de la comunidad de propietarios y propietarias.
  • Los ascensores.
  • Los garajes.
  • Servicios de vigilancia.

- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora cuando esta sea persona jurídica.

- Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato (o durante los 7 primeros años si la persona arrendadora fuera persona jurídica), la suma que la parte arrendataria haya de abonar por el concepto anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que puede incrementarse la renta por actualización de la misma.

- Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta de la parte arrendataria. Dentro de este tipo de gastos se incluyen los de agua, luz, gas, etc.

 

IMPORTANTE.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por la normativa aplicable por entonces. Es decir, sería aplicable esta versión de la Ley 29/1994.

Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes (anteriores al 6 de marzo de 2019) podrán adaptarse a la versión actual de la Ley 29/1994.

Inciso:

  • El pasado 18 de diciembre de 2018, fue publicado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Entre las modificaciones se incluían afecciones a la Ley 29/1994.
  • Con posterioridad, con fecha de 24 de enero de 2019, fue publicada Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados por la que se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del anteriormente mencionado Real Decreto-ley.
  • Por ello, en el periodo transcurrido entre el 19 de diciembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley) y el 24 de enero de 2019 (fecha en que se publicó el Acuerdo de derogación de dicho Real Decreto-ley), a los contratos firmados en ese intervalo, se aplica esta versión de la Ley 29/1994.

 

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