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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

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En este sentido, se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

 

El objetivo de esta norma es potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda basada en el reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

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Preguntas frecuentes

¿Qué se entiende por arrendamiento de vivienda?

¿Qué se entiende por arrendamiento de vivienda?

Es la cesión o adquisición temporal, a cambio de dinero, del uso y disfrute sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplican también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. (Artículo 2 Ley 29/1994)

¿Existen algún tipo de arrendamiento de viviendas excluidas del régimen aplicable por la Ley de Arrendamientos Urbanos?

¿Existen algún tipo de arrendamiento de viviendas excluidas del régimen aplicable por la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Sí. Se excluyen:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por su legislación.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la misma y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial

(Artículo 5 Ley 29/1994 y añadido apartado e) Artículo 1.Dos Ley 4/2013)

¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

Los arrendamientos de temporada (verano o cualquier otra –quincenal, fin de semana…-) de fincas urbanas y aquellos que tengan por finalidad una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. (Artículo 3 Ley 29/1994)

¿Se puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero?

¿Se puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero?

Sólo si se cuenta con el consentimiento escrito del arrendador (propietario). En caso de cesión, el cesionario (persona a la que se cede, es decir, nuevo arrendatario) se subrogará en la posición del cedente (persona que cede o primer arrendatario) frente al arrendador (propietario). (Artículo 8 Ley 29/1994)

¿Se puede subarrendar una vivienda arrendada?

¿Se puede subarrendar una vivienda arrendada?

Sólo de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador (propietario). El subarriendo se regirá por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de recaer sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. (Artículo 8 Ley 29/1994)

¿Qué ocurre con el subarriendo si se extingue el arrendamiento principal?

¿Qué ocurre con el subarriendo si se extingue el arrendamiento principal?

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. (Artículo 8 Ley 29/1994)

¿Puede tener cualquier precio el subarriendo?

¿Puede tener cualquier precio el subarriendo?

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. (Artículo 8 Ley 29/1994)

¿Cuál debe ser la duración de un contrato de arrendamiento?

¿Cuál debe ser la duración de un contrato de arrendamiento?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de  tres años, salvo que la persona arrendataria (inquilina) manifieste a la persona arrendadora (propietaria), con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta del inmueble a disposición de la persona arrendataria, si ésta fuere posterior. Corresponderá a la persona arrendataria la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para la persona arrendataria, en los términos mencionados con anterioridad.

 (Artículo 9 Ley 29/1994 según artículo 1.Cuatro Ley 4/2013)

¿En qué casos no procede la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento?

¿En qué casos no procede la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento?

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la persona arrendadora comunica a la persona arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente con dos meses de antelación al desalojo de la misma.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido la persona arrendadora o sus familiares a ocupar ésta por sí, la persona arrendataria podrá optar, en el plazo de 30 días, por volver al uso y disfrute de la misma con la indemnización de los gastos ocasionados por el desalojo o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

(Artículo 9 Ley 29/1994 según artículo 1. Cuatro Ley 4/2013)

¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?

¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

(Artículo 10 Ley 29/1994 según artículo 1.Cinco Ley 4/2013)

¿Puedo desistir del contrato antes de que finalice la duración pactada?

¿Puedo desistir del contrato antes de que finalice la duración pactada?

La persona arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique a la persona arrendadora con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba la persona arrendataria indemnizar a la persona arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

(Artículo 11 Ley 29/1994 según articulo 1.Seis Ley 4/2013)

Quiero desistir del contrato de arrendamiento como arrendatario, pero mi cónyuge no está de acuerdo. ¿Puede negarse a ello?

Quiero desistir del contrato de arrendamiento como arrendatario, pero mi cónyuge no está de acuerdo. ¿Puede negarse a ello?

Hay que diferenciar dos supuestos: 1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada. 2. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. En este caso, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. (Artículo 12 Ley 29/1994)

¿Por qué causas ajenas a la persona propietaria y a la persona inquilina se puede finalizar el contrato de arrendamiento?

¿Por qué causas ajenas a la persona propietaria y a la persona inquilina se puede finalizar el contrato de arrendamiento?

1. Si durante la duración del contrato el derecho de la persona arrendadora quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14 de la Ley 29/1994, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9 de la Ley 29/94.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho de la persona arrendadora, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable a la persona arrendadora. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. (Artículo 13 según artículo 1.Siete Ley 4/2013 y 28 Ley 29/1994)

La vivienda de la que soy arrendataria ha sido vendida. ¿Afecta en algo a mi derecho sobre ella?

La vivienda de la que soy arrendataria ha sido vendida. ¿Afecta en algo a mi derecho sobre ella?

1. La persona adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones de la persona arrendadora si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si la persona adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, la persona arrendataria podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que la persona adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen a la persona adquirente. Podrá exigir, además, a la persona vendedora, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

(Artículo 14 Ley 29/1994 según artículo 1.Ocho Ley 4/2013)

Me he separado de mi cónyuge con el que convivía en una vivienda de la que él era arrendatario. ¿Puedo continuar en el uso de la vivienda arrendada?

Me he separado de mi cónyuge con el que convivía en una vivienda de la que él era arrendatario. ¿Puedo continuar en el uso de la vivienda arrendada?

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio de la persona arrendataria, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada a la persona arrendadora en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

(Artículo 15 Ley 29/1994 según artículo 1.Nueve Ley 4/2013)

¿Quiénes pueden subrogarse en el contrato en caso de muerte de la persona arrendataria?

¿Quiénes pueden subrogarse en el contrato en caso de muerte de la persona arrendataria?

En caso de muerte de la persona arrendataria (inquilina), podrán subrogarse (es decir, sustituir a la persona arrendataria) en el contrato:

a) El cónyuge de la persona arrendataria que al tiempo del fallecimiento conviviera con ella.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con la persona arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes de la persona arrendataria que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d) Los ascendientes de la persona arrendataria que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos de la persona arrendataria en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con la persona arrendataria y hayan convivido con ésta durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento de la persona arrendataria no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será la beneficiaria de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento de la persona arrendataria, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

(Añadido apartado 4 Artículo 16 Ley 29/1994 segun artículo 1.Diez Ley 4/2013)

¿Qué importe he de pagar de renta?

¿Qué importe he de pagar de renta?

La renta será la que libremente estipulen las partes. (Artículo 17 Ley 29/1994)

¿Con qué periodicidad he de pagar la renta?

¿Con qué periodicidad he de pagar la renta?

Salvo que las partes estipulen una periodicidad diferente, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. (Artículo 17 Ley 29/1994)

¿Dónde debe hacerse el pago de la renta?

¿Dónde debe hacerse el pago de la renta?

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. (Artículo 17 Ley 29/1994)

¿Deben darme un recibo justificante del pago de la renta?

¿Deben darme un recibo justificante del pago de la renta?

SÍ. El arrendador (propietario) está obligado a entregar al arrendatario (inquilino) un recibo del pago efectuado, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago. (Artículo 17 Ley 29/1994)

¿Cómo se debe realizar la actualización de la renta?

¿Cómo se debe realizar la actualización de la renta?

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por la persona arrendadora o la persona arrendataria en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible a la persona arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.  

(Artículo 18 Ley 29/1994 según articulo 1. Doce Ley 4/2013)

¿Puede elevarme la persona arrendadora la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda?

¿Puede elevarme la persona arrendadora la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda?

La realización por la persona arrendadora de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, la persona arrendadora notifique por escrito a la persona arrendataria la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

(Artículo 19 Ley 29/1994 según artículo 1.Trece Ley 4/2013)

¿Quién debe pagar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble?

¿Quién debe pagar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble?

Depende. Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo de la persona arrendataria (inquilina).

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que la persona arrendataria haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta de la persona arrendataria.

(Artículo 20 Ley 29/1994 según artículo 1.Catorce Ley 4/2013)

¿Quién debe pagar los gastos ocasionados por las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda?

¿Quién debe pagar los gastos ocasionados por las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda?

Depende. El arrendador (propietario) está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario (inquilino) o personas de su casa. Las pequeñas reparaciones que necesite la vivienda por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. La obligación de reparar tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. (Artículo 21 Ley 29/1994)

¿Estoy obligada como persona arrendataria (inquilina) a soportar la realización por la persona arrendadora de obras de mejora?

¿Estoy obligada como persona arrendataria (inquilina) a soportar la realización por la persona arrendadora de obras de mejora?

Sí. la persona arrendataria (inquilina) está obligado a soportar la realización de obras de mejora cuya ejecución no pueda, razonablemente, diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. La persona arrendadora (propietaria) que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito a la persona arrendataria, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, la persona arrendataria podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. La persona arrendataria que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. (Artículo 22 Ley 29/1994)

¿Debo pedir consentimiento a la persona arrendadora (propietaria) para realizar obras en la vivienda?

¿Debo pedir consentimiento a la persona arrendadora (propietaria) para realizar obras en la vivienda?

La persona arrendataria no podrá realizar sin el consentimiento de la persona arrendadora, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 29/1994. En ningún caso la persona arrendataria podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, la persona arrendadora que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que la persona arrendataria reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, la persona arrendataria ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, la persona arrendadora podrá exigir de inmediato de la persona arrendataria la reposición de las cosas al estado anterior.

(Artículo 23 Ley 29/1994 según articulo 1.Catorce Ley 4/2013)

Tengo reconocida la condición de persona minusválida. ¿Puedo realizar obras en la vivienda para adaptarla a mis necesidades?

Tengo reconocida la condición de persona minusválida. ¿Puedo realizar obras en la vivienda para adaptarla a mis necesidades?

La persona arrendataria, previa notificación escrita a la persona arrendadora, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto de la propia persona arrendataria como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

La persona arrendataria estará obligada, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige la persona arrendadora.

(Artículo 24 Ley 29/1994 según artículo 1. Quince Ley 4/2013)

Soy persona arrendataria de una vivienda que va a ser vendida. ¿Tengo derecho de adquisición preferente sobre ella?

Soy persona arrendataria de una vivienda que va a ser vendida. ¿Tengo derecho de adquisición preferente sobre ella?

Sí, a no ser que exista un pacto entre las partes en el que se estipule que la persona arrendataria (inquilina) renuncia a los derechos de tanteo y retracto en contratos de duración pactada de más de tres años. Con el derecho de tanteo, en el caso de que la persona arrendadora desee vender la vivienda, la persona arrendataria tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador. Con el derecho de retracto, la persona arrendataria puede adquirir la vivienda en el caso de que no le hubiese notificado la venta, o la notificación fuese incompleta, o que se hubiese vendido la finca a un precio inferior al notificado etc...es decir, para el caso en el que no le hubiesen dado a la inquilina la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. Estos derechos caducan a los 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o haber vendido la finca arrendada respectivamente. No obstante, este derecho queda anulado cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad de la persona arrendadora (propietaria) que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. El derecho de tanteo o retracto de la persona arrendataria tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido a la persona condueña de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia de la persona arrendataria al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, la persona arrendadora deberá comunicar a la persona arrendataria su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

(Artículo 25 Ley 29/1994 según artículo 1.Diecisiete Ley 4/2013)

¿Qué puedo hacer si debido a obras de conservación en la vivienda ésta se hace inhabitable?

¿Qué puedo hacer si debido a obras de conservación en la vivienda ésta se hace inhabitable?

En este caso, el arrendatario (inquilino) tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta. (Artículo 26 Ley 29/1994)

¿Qué puedo hacer si la persona arrendadora (propietaria) o la persona arrendataria (inquilina) no cumple con alguna de sus obligaciones?

¿Qué puedo hacer si la persona arrendadora (propietaria) o la persona arrendataria (inquilina) no cumple con alguna de sus obligaciones?

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato y exigir el resarcimiento de los daños y abono de intereses. (Artículo 27 Ley 29/1994)

¿Por qué causas imputables a la persona arrendataria (inquilina) se puede extinguir el contrato de arrendamiento?

¿Por qué causas imputables a la persona arrendataria (inquilina) se puede extinguir el contrato de arrendamiento?

La persona arrendadora (propietaria) podrá finalizar de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda a la persona arrendataria (inquilina). b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por la persona arrendadora cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la persona arrendataria o de quien efectivamente la viniera ocupando. (Artículo 27 Ley 29/1994)

¿Por qué causas imputables a la persona arrendadora (propietaria) se puede extinguir el contrato de arrendamiento?

¿Por qué causas imputables a la persona arrendadora (propietaria) se puede extinguir el contrato de arrendamiento?

La persona arrendataria (inquilina) podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por la persona arrendadora de las reparaciones a que se refiere el artículo 21de la Ley 29/94 (realizar, sin derecho por ello a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable a la inquilina o personas de su casa)

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice la persona arrendadora en la utilización de la vivienda.

(Artículo 27 Ley 29/1994)

¿Estoy obligado a abonar alguna cantidad en concepto de fianza?

¿Estoy obligado a abonar alguna cantidad en concepto de fianza?

Sí. Es obligatorio la exigencia o prestación de fianza en metálico cuando se formalice un contrato de arrendamiento. La cantidad debe ser la equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. (Artículo 36 Ley 29/1994)

¿La fianza se actualiza?

¿La fianza se actualiza?

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la persona arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada, o la persona arrendataria que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

(Artículo 36 Ley 29/1994 según artículo 1.Veinte Ley 4/2013)

¿Cuándo han de restituirme la fianza?

¿Cuándo han de restituirme la fianza?

Al finalizar el arrendamiento. Si trascurre un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido, devengará el interés legal. (Artículo 36 Ley 29/1994)

¿Puede pactarse otra garantía adicional a la fianza?

¿Puede pactarse otra garantía adicional a la fianza?

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. (Artículo 36 Ley 29/1994)

¿Hay excepciones a la prestación de fianza?

¿Hay excepciones a la prestación de fianza?

Sí. Están exentas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. (Artículo 36 Ley 29/1994)

¿Puede formalizarse el contrato de arrendamiento por escrito?

¿Puede formalizarse el contrato de arrendamiento por escrito?

Sí. Las partes podrán obligarse a sí mismas a la formalización del contrato por escrito. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. (Artículo 37 Ley 29/1994)

¿Puede sustituirse el pago de la mensualidad por alguna otra prestación?

¿Puede sustituirse el pago de la mensualidad por alguna otra prestación?

En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso de la persona arrendataria de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, la persona arrendataria no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte de la persona arrendataria de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 29/1994.

(Añadido apartado 5 Articulo 17 Ley 29/1994 según artículo 1.Once Ley 4/2013)