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Derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento.

A continuación, se recogen algunos derechos y obligaciones de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento en materia de conservación de la vivienda, obras de mejora, obras de la parte arrendataria y adquisición preferente.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece una serie de derechos y obligaciones de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento de viviendas.

Conservación de la vivienda.

- La parte arrendadora deberá realizar, sin incremento de renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable a la parte arrendadora.

- Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, la parte arrendataria estará obligada a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privada de una parte de la vivienda.

- Si la obra durara más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la parte arrendataria se vea privada.

- La parte arrendataria deberá poner en conocimiento de la parte arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar a la parte arrendadora la verificación directa, por si mismo, o por el personal técnico que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación a la parte arrendadora, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe a la parte arrendadora.

- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo de la parte arrendataria.

Obras de mejora.

- La parte arrendataria estará obligada a soportar la realización por la parte arrendadora de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento.

- La parte arrendadora que se proponga realizar una de estas obras deberá notificar por escrito a la parte arrendataria, al menos con 3 meses de antelación: su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de la misma. Durante el plazo de 1 mes desde dicha notificación, la parte arrendataria podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada (el arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras).

- La parte arrendataria que deba soportar tales obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada por su causa, así como a la indemnización de los gastos que dichas obras le obliguen a realizar.

Obras de la parte arrendataria.

- La parte arrendataria no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o espacios), sin el consentimiento por escrito de la parte arrendadora. En ningún caso, la parte arrendataria podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

- La parte arrendadora que no haya autorizado tales obras, podrá:

  • Resolver el contrato.
  • Exigir, al concluir el contrato, que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que la parte arrendataria pueda reclamar indemnización alguna.
  • Exigir de inmediato que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior, en el caso de que esta haya realizado obras que provoquen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios.

Personas arrendatarias con discapacidad.

- La parte arrendataria, previa notificación escrita a la parte arrendadora, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones precisas para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto de la propia persona arrendataria, como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación afectiva, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que convivan con los mismos de forma permenente, siempre que:

  • No afecten a elementos o servicios comunes del edificio.
  • Ni provoquen una disminusción en su estabilidad o seguridad.

- La parte arrendataria estará obligada, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige la parte arrendadora.

Derecho de adquisición preferente.

- En caso de que se produzca la venta de la vivienda arrendada, la parte arrendataria tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. La parte arrendataria podrá ejercer el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender dicha finca, el precio y el resto de condiciones esenciales de la transmisión (los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma).

- Si no se hubiera realizado la notificación anterior o se hubiera omitido cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultara inferior el precio de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, la parte arrendataria podrá ejercer el derecho de retracto (tal derecho caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer la persona adquirente a la parte arrendataria de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada).

- El derecho de tanteo o retracto de la parte arrendataria tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido a la parte condueña de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

- Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones anteriormente mencionadas (cuando la vivienda vendida no estuviera arrendada, para que la adquisición se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad la parte vendedora debe declararlo así en la escritura).

- Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por la misma parte arrendadora, no podrá la parte arrendataria ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.

- No habrá lugar a los derechos de tanto o retracto cuando:

  • La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad de la parte arrendadora que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando
  • Se vendan de forma conjunta por distintas personas propietarias a una misma persona compradora la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble solo existiera una vivienda, la parte arrendataria tendrá los derechos de tanteo y retracto habituales previstos anteriormente.

- Las partes podrán pactar la renuncia de la parte arrendataria al derecho de adquisición preferente. En este caso, la parte arrendadora deberá comunicar a la arrendataria su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

 

IMPORTANTE.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por la normativa aplicable por entonces. Es decir, sería aplicable esta versión de la Ley 29/1994.

Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes (anteriores al 6 de marzo de 2019) podrán adaptarse a la versión actual de la Ley 29/1994.

Inciso:

  • El pasado 18 de diciembre de 2018, fue publicado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Entre las modificaciones se incluían afecciones a la Ley 29/1994.
  • Con posterioridad, con fecha de 24 de enero de 2019, fue publicada Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados por la que se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del anteriormente mencionado Real Decreto-ley.
  • Por ello, en el periodo transcurrido entre el 19 de diciembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley) y el 24 de enero de 2019 (fecha en que se publicó el Acuerdo de derogación de dicho Real Decreto-ley), a los contratos firmados en ese intervalo, se aplica esta versión de la Ley 29/1994.

 

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