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El contrato de arrendamiento.

A continuación, se ofrece información sobre los aspectos generales de los contratos de arrendamiento urbanos.

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La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece una serie de preceptos con referencia al contrato de arrendamiento, que pasan a detallarse a continuación:

Aspectos generales.

  • El arrendamiento de una vivienda seguirá constando como tal aunque la parte arrendataria no tenga su vivienda permanente en la finca arrendada, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado o separada legalmente o de hecho, o sus hijos o hijas dependientes.
  • El contrato no se podrá ceder por la parte arrendataria sin el consentimiento escrito de la parte arrendadora (en caso de cesión, la parte cesionaria se subrogará en la parte cedente frente a la parte arrendadora).
  • La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito de la parte arrendadora. Este subarriendo, se regirá por lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos cuando la parte de la finca subarrendada se destine por la parte subarrendataria a la finalidad de vivienda permanente (si no se da esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes). El derecho de la parte subarrendataria se extinguirá cuando lo haga el de la parte arrendataria que lo subarrendó (el precio del subarriendo no podrá ser mayor que el que corresponda al arrendamiento).

Plazo mínimo del contrato y prórroga del mismo.

- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si fuera menor a 5 años (o inferior a 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), cuando venza el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 años (o de 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

- El plazo de contrato comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición de la parte arrendataria si esta fuera posterior, correspondiendo a la persona arrendataria la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

- Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo o este sea indeterminado (sin perjuicio del derecho a prórroga anual para la persona arrendataria).

- No habrá derecho a prórroga obligatoria si, pasado el primer año de duración del contrato, y siempre que la parte arrendadora sea persona física, al tiempo de celebración del mencionado contrato se hubiera hecho constar en el mismo, de forma expresa la necesidad para la parte arrendadora de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en sentencia firme por separación, divorcio o nulidad matrimonial (la parte arrendadora deberá comunicar a la parte arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada, indicando la causas o las causas, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. La vivienda deberá ser entregada a la parte arrendadora en dicho plazo, salvo otro diferente por acuerdo entre las partes.

- Si pasados 3 meses desde la extinción del contrato o, en su caso, desde el efectivo desalojo de la vivienda, la parte arrendadora o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no han procedido a ocupar esta por sí, la parte arrendataria podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

  • Ser repuesta en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,
  • O ser indemnizada por una cantidad equivalente a 1 mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Prórroga del contrato.

- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez pasados como mínimo 5 años de duración de aquél (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), ninguna de las partes hubiera notificado a la otra (con al menos 4 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendadora, y, al menos, con 2 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendataria), su voluntad de no renovarlo, el contrato de arrendamiento se prorrogará necesariamente por plazos anuales (hasta un máximo de 3 años más), salvo que la parte arrendataria manifieste a la arrendadora con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Desistimiento del contrato.

- La parte arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan pasado al menos 6 meses, siempre que lo comunique a la parte arrendadora con una antelación mínima de 30 días.

- Se podrá pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba la parte arrendataria indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir (los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia de la parte arrendataria.

- Si la parte arrendataria manifestara su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con ella, podrá continuar el arrendamiento en beneficio de dicho cónyuge (podrá la parte arrendadora requerir que el o la cónyuge manifieste su voluntad, en cuyo caso, el arrendamiento se extinguirá si este no contesta en plazo de 15 días). El o la cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

- Si la parte arrendataria abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con aquél siempre que en el plazo de 1 mes de dicho abandono, la parte arrendadora reciba notificación escrita del o de la cónyuge manifestando su voluntad de ser parte arrendataria (si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge se obligará al pago de la renta correspondiente de dicho mes).

Resolución del derecho de la parte arrendadora.

- Si durante los 5 primeros años de duración del contrato (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica) el derecho de la parte arrendadora quedara resuelto por retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, la parte arrendataria tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años (o 7 años de manera respectiva), sin perjuicio de la facultad de no renovación.

- En contratos de duración pactada superior a 5 años (o 7 años si la parte arrendadora es persona jurídica), si pasados los 5 primeros años del mismo (o, respectivamente, los 7 primeros años), el derecho de la persona arrendadora quedará resuelto por cualquiera de las causas indicadas en el anterior párrafo, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los hechos determinantes de la resolución del derecho de la parte arrendadora (en este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada).  

Enajenación de la vivienda arrendada.

- La persona adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogada en los derechos y obligaciones de la parte arrendadora durante los 5 primeros años de vigencia del contrato (o 7 años si la parte arrendadora anterior fuera persona jurídica).

- Si la duración pactada fuera superior a 5 años (o superior a 7 años si la parte arrendadora anterior fuera persona jurídica) la parte adquirente quedará subrogada por la totalidad de la duración pactada (salvo concurrencia de los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) en cuyo caso, la parte adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años (o 7 años en caso de persona jurídica), debiendo la parte enajenante indemnizar a la parte arrendataria con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

- Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, la parte adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica).

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio de la parte arrendataria.

- En estos casos, el o la cónyuge no arrendatario o arrendataria podrá continuar en el uso de la vivienda cuando le sea atribuida de acuerdo con la legislación civil. El o la cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada permanente o en plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser la titularidad del contrato.

- La voluntad del o de la cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada a la parte arrendadora en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial oportuna, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Fallecimiento de la parte arrendataria.

- En caso de fallecimiento de la parte arrendataria, podrán subrogarse en el contrato:

  • La persona cónyuge de la parte arrendataria que al tiempo del fallecimiento conviviera con ella.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con la parte arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, independientemente de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento (salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia).
  • Las personas descendientes de la parte arrendataria que en el momento del fallecimiento estuvieran sujetas a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes.
  • Las personas ascendientes de la parte arrendataria, así como hermanos o hermanas que hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes a su fallecimiento.
  • Las personas diferentes a las anteriores que sufran una discapacidad igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con la parte arrendataria y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento de la parte arrendataria no existe ninguna de las personas anteriores, el arrendamiento quedará extinguido

- A falta de acuerdo, cuando existan varias de las personas anteriores, regirá el orden establecido anteriormente (salvo que padres y madres septuagenarios serán preferidos a las personas descendientes). Entre descendientes y entre ascendientes, tendrá preferencia la mayor proximidad en grado, y entre hermanos y hermanas, el de doble vínculo sobre medio hermano. Los casos de igualdad de resolverán a favor de quien tuviera discapacidad igual o superior al 65% y en defecto de ello, de quien tuviera mayores cargas familiares, y, en última instancia, en favor de la persona descendiente de menor edad, la persona ascendiente de mayor edad o el hermano o la hermana más joven.

- El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento de la parte arrendataria, la parte arrendadora no recibe notificación por escrito del hecho, con certificado registral de defunción, y de la identidad de la persona subrogada, indicando su parentesco con la persona fallecida. Si la extinción se produjera, todas las personas que pudieran suceder a la parte arrendataria, salvo las personas que renuncien a su opción notificándolo por escrito a la parte arrendadora en el plazo de 1 mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses. Si la parte arrendadora recibiera en tiempo y forma varias notificaciones que sostengan su condición de personas beneficiarias de la subrogación, podrá considerarlas deudoras solidarias de las obligaciones propias de la parte arrendataria, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

- En arrendamientos con duración inicial de más de 5 años (o 7 años  si la parte arrendadora fuera persona jurídica), las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento de la parte arrendataria, cuando este tenga lugar pasados los 5 primeros años de duración del arrendamiento (o los 7 primeros años en caso de que la parte arrendadora fuera persona jurídica), o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (o a los 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica). En todo caso, no podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad la hagan inhabitable, tendrá la parte arrendataria la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna (esto supondrá, hasta el final de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta).

El incumplimiento por alguna de las partes de las obligaciones contractuales dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato. La parte arrendadora podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  • Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda a la parte arrendataria.
  • Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión no consentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por la parte arrendadora cuando el consentimiento de este sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria o de quien efectivamente la viniera ocupando.

La parte arrendataria podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

  • La no realización por la parte arrendadora de las reparaciones de conservación de la vivienda.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice la parte arrendadora en la utilización de la vivienda

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además, por las siguientes causas:

  • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable a la parte arrendadora.
  • Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

 

IMPORTANTE.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por la normativa aplicable por entonces. Es decir, sería aplicable esta versión de la Ley 29/1994.

Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes (anteriores al 6 de marzo de 2019) podrán adaptarse a la versión actual de la Ley 29/1994.

Inciso:

  • El pasado 18 de diciembre de 2018, fue publicado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Entre las modificaciones se incluían afecciones a la Ley 29/1994.
  • Con posterioridad, con fecha de 24 de enero de 2019, fue publicada Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados por la que se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del anteriormente mencionado Real Decreto-ley.
  • Por ello, en el periodo transcurrido entre el 19 de diciembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley) y el 24 de enero de 2019 (fecha en que se publicó el Acuerdo de derogación de dicho Real Decreto-ley), a los contratos firmados en ese intervalo, se aplica esta versión de la Ley 29/1994.

 

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