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El proceso de contratación y de otorgamiento de la escritura pública

Si se decide por una oferta concreta de préstamo hipotecario de una determinada entidad, tendrá el derecho a examinar y disponer de copia del proyecto de la misma en el despacho de la notaría al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su formalización.

Las entidades prestamistas comunicarán la puesta a disposición de la copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida para su formalización. A partir de ese momento, la persona usuaria tendrá, al menos, 3 días hábiles de plazo para revisar el documento, una práctica especialmente recomendable para localizar posibles errores o diferencias con las condiciones negociadas en su momento con la entidad.

Si del examen de la copia del proyecto de escritura se detectara alguna discrepancia entre el contenido de la oferta vinculante y el proyecto de la escritura hipotecaria, la persona consumidora deberá ser informada de su existencia, de si es o no en su perjuicio y de sus implicaciones jurídicas derivadas. En este caso:

  • Podrá desistir de la operación.
  • Requerir a la entidad prestamista que rectifique el contenido del contrato.

Si las discrepancias no son subsanadas, se informará a la persona usuaria de la posibilidad de no formalizar el contrato.

Si, tras la revisión del proyecto de escritura, estuviera de acuerdo, se podrá proceder a la firma de la escritura.

Con respecto a las condiciones contractuales:

  • Se redactarán con concreción, claridad y sencillez, con posibilidad de comprensión directa y sin reenvíos a textos o documentos que no se facilitan previa o simultáneamente a la conclusión del contrato.
  • Deben ser comprensibles y legibles para las personas consumidoras y usuarias.
  • En su redacción, se evitará la utilización de tecnicismos que generen confusión.
  • Se evitará la omisión de información esencial y determinante para la toma de una decisión informada y formada sobre la contratación.
  • Se deberán reflejar de manera destacada las cláusulas sobre la amortización, los intereses, los intereses de demora, las condiciones de subrogación, las cláusulas suelo e instrumentos de cobertura riesgo de interés.

Gastos habituales durante el proceso de contratación de préstamos hipotecarios.

1) La tasación del inmueble.

- La tasación del inmueble se considera como uno de los gastos preparatorios del préstamo hipotecario (junto a los gastos de la comprobación registral del inmueble y los de gestoría), para los cuales la entidad financiera en cuestión le podrá exigir una provisión de fondos. La tasación del inmueble es un paso previo (junto con la comprobación registral de la finca y la evaluación de la solvencia de la persona consumidora y de la avalista o fiadora) a la obtención de la oferta vinculante del préstamo hipotecario. Se trata, pues, de conocer el valor real del inmueble antes de proceder a la firma del préstamo hipotecario. En cuanto a la tasación del inmueble, se debe tener en cuenta que:

  • La persona consumidora y usuaria tiene derecho a concertar las operaciones de las que derivan estos gastos preparatorios con las entidades que elijan de común acuerdo con la empresa prestamista.
  • La persona consumidora tiene derecho a aportar la tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por una persona tasadora homologada.
  • Si la entidad prestamista concierta o efectúa directamente la prestación de la tasación (u otros gastos preparatorios) cuyos gastos sean por cuenta de la persona consumidora, deberán contar con su aceptación previa y expresa (con indicación de la identidad de las personas profesionales o entidades seleccionadas y las tarifas de los honorarios aplicables).

2) Los gastos de gestoría.

- Se trata de otro de los gastos preparatorios del préstamo hipotecario. Con respecto a estos gastos:

  • Las entidades financieras propondrán a las personas consumidoras la gestora que pueda realizar los oportunos trámites de las escrituras hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se aportará de manera fehaciente el coste de los servicios pactados, 3 días antes de la firma de las escrituras.
  • En la propuesta de los honorarios, la gestora deberá especificar que entregará una copia de la escritura, una vez inscrita, a la persona usuaria.
  • La persona usuaria podrá aceptar la oferta de la gestora propuesta, o bien aportar cualquier otra empresa dedicada a la gestión de las escrituras.

- Una gestoría puede realizar diversas acciones: comprobación de la situación registral de la finca, liquidación de impuestos, inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, etc.

3) Los gastos de registro.

Por una parte, se tienen los gastos derivados de la comprobación registral del inmueble que son considerados, junto a los gastos de tasación y los de gestoría, como gastos preparatorios del préstamo hipotecario. Es recomendable que se compruebe la situación registral del inmueble para de esta forma verificar que no existen cargas pendientes

Por otro lado, se tienen los gastos de la inscripción de la escritura pública de préstamo en el Registro de la Propiedad. Estos dependerán del precio de la vivienda y, en su caso, del importe de la hipoteca. Las personas registradoras de la propiedad podrán denegar la inscripción de las escrituras cuando no cumplan con la legalidad vigente.

4) Los gastos de seguros.

- Son catalogados como gastos accesorios. Al contratar el préstamo, es habitual que las entidades prestamistas ofrezcan la contratación de seguros: contra daños en el inmueble por incendio, inundación, etc.; de vida; de protección de pagos; de amortización de préstamos, etc.

- No obstante, no podrá obligarse a la persona usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados (en particular, estos seguros). Si se ofrecen para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, deberá constar en la información a suministrar el claro beneficio que suponen para la persona usuaria.  

5) La intervención de las notarías en el proceso de contratación del préstamo hipotecario.

- Para que una hipoteca quede válidamente constituida, es necesario que el documento en que se constituya se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo cual hace falta que intervenga una persona que desempeñe funciones notariales, de modo que la hipoteca quede formalizada en documento público.

- Las personas consumidoras y usuarias tienen derecho a que las notarías, en el ejercicio profesional de su función pública:

  • Les aconsejen y asesoren con imparcialidad.
  • Les presten asistencia especial e informen de manera gratuita y comprensible en la suscripción de préstamos hipotecarios, en particular sobre las cuestiones que les puedan generar perjuicios personales y económicos.

- La persona consumidora goza del derecho de la libre elección de persona que desempeñe la función notarial, y la clientela tiene derecho de examen del proyecto de escritura de préstamo en la notaría, al menos durante los 3 días hábiles anteriores a la firma de la misma.

- La persona que desempeña las funciones notariales deberá, en el seno de un procedimiento de contratación hipotecaria, entre otros:

  • Denegar la autorización del préstamo si este no cumple la normativa aplicable, para lo cual deberá plasmarlo en documento motivado.
  • Comprobar si la clientela recibió la oportuna información personalizada y si existen discrepancias entre el contrato y la oferta vinculante.
  • En los supuestos de préstamos a interés variable, comprobar si la clientela fue informada sobre: instrumentos de cobertura del tipo de interés, sobre posibles cláusulas suelo y techo, sobre que los tipos de interés variable no estén influidos por la entidad financiera.
  • Informar de modo expreso si el tipo de interés  de referencia no es uno de los oficiales.
  • Advertir del posible aumento de las cuotas debido a periodos de carencia de las hipotecas, así como de la previsible evolución de las cuotas.
  • Informar a su clientela del coste de su intervención.

6) Pago a la inmobiliaria o persona que haya mediado en la adquisición de la vivienda.

Si, en la compra de una vivienda, la persona consumidora ha contado con los servicios de mediación de una inmobiliaria u otra entidad mediadora, deberá pagarle una determinada comisión cuando se realice la operación de venta.

7) Los impuestos.

Durante el proceso de compra de una vivienda, hay que tener en cuenta los impuestos que ha de ser abonados:

  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). La compra de un vivienda nueva supone el abono del correspondiente IVA (resultado de multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra) por la persona compradora. Los tipos impositivos en la actualidad son del 10% con carácter general y del 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). En las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas la persona compradora no abona IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). El tipo de este impuesto varía de una Comunidad Autónoma a otra.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Tanto la vivienda nueva, como en segundas o ulteriores transmisiones, se deberá abonar este impuesto.
  • El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Conocido coloquialmente como contribución urbana, es un impuesto municipal de carácter periódico (anual) que recae sobre los bienes inmuebles del municipio en cuestión. Para el cálculo de este impuesto, se parte del valor catastral del inmueble y a este valor se le aplica el tipo impositivo para calcular la cuota íntegra.

 

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