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La información a facilitar a las personas consumidoras y que precede a la escritura de préstamo hipotecario

Además de los documentos que se han de facilitar por normativa estatal, en Andalucía se aumenta la información a ofrecer y se crean nuevos documentos que incluyen aspectos no contemplados en aquéllos.

1) La Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.

Se trata de una Guía elaborada por el Banco de España, con la finalidad de que las personas que demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación. Esta guía debe estar disponible para la clientela, de manera gratuita e inmediata, en las entidades de crédito en sus páginas electrónicas, así como en la Web del Banco de España.

2) Explicaciones adecuadas ofrecidas a las personas consumidoras y a las personas garantes.

Realizadas por las empresas prestamistas y servicios de intermediación en la información ofrecida sobre la concesión de los préstamos hipotecarios y servicios accesorios, para que puedan comparar y valorar otras ofertas y adoptar una decisión informada y formada al respecto.

Estas explicaciones comprenderán: aclaración del contenido, los términos de la información precontractual, de la información personalizada, de la oferta vinculante, y de toda información ofrecida hasta el otorgamiento de la escritura pública. Estas explicaciones deberán ser sencillas y comprensibles, evitando la utilización de tecnicismos, y se adaptarán a las circunstancias personales y económicas de la persona a la que van dirigidas.

3) Las comunicaciones comerciales y la publicidad ofrecida por las empresas prestamistas.

No deberán crear falsas expectativas sobre la disponibilidad o coste, ni ser constitutivas de prácticas comerciales desleales hacia la persona consumidora. Deberá ser una información clara, legible, concisa y no engañosa.

4) El Índice de Documentación de Entrega Preceptiva y el cartel informativo.

Las personas consumidoras y usuarias que deseen contratar un préstamo hipotecario tienen derecho a que se les entregue un Índice de Documentación de Entrega Preceptiva (IDEP) con la relación de todos los documentos que las entidades financieras han de suministrarles de modo obligatorio hasta la formalización del contrato hipotecario:

  • La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) o, en su caso, el folleto informativo: documento regulado por normativa estatal (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre).
  • El Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC): documento añadido por normativa andaluza (Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda).
  • La Ficha de Información Personalizada (FIPER) o, en su caso, el documento con información previa al contrato: documento regulado por normativa estatal (Orden EHA/2899/2011).
  • El Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC): documento añadido por normativa andaluza (Ley 3/2016).
  • Los documentos que, para el caso, procedan: documento de información adicional a la FIPER, anexos sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés y los anexos sobre cláusulas suelo y techo.

Se deberá exhibir en las oficinas de las entidades financieras prestamistas, de manera perfectamente visible, un cartel informativo con la siguiente indicación: “La persona consumidora y usuaria que desee concertar un préstamo hipotecario sobre una vivienda tiene derecho a que se le entregue un índice de documentación de entrega preceptiva (IDEP), en el que se relacionen todos los documentos que se le han de suministrar de forma obligatoria hasta su formalización”. Esta advertencia deberá estar igualmente visible en sus páginas web.

5) La Información Precontractual.

Las entidades de crédito deberán proporcionar a la clientela que solicite cualquier servicio de préstamo hipotecario, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información será gratuita y tendrá carácter orientativo, y se facilitará a través de la FIPRE. Dicha FIPRE estará a disposición de la clientela de préstamos hipotecarios, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización de la entidad.

A la FIPRE se acompañará el DIPREC.

Tanto FIPRE, como DIPREC, estarán accesibles a las personas usuarias sin necesidad de que sean solicitadas por éstas, y serán suministradas, en todo caso, en formato papel.

La composición, tanto de la FIPRE, como de la DIPREC, se facilita en archivo adjunto.

6) La Información Personalizada.

De manera previa a la entrega de la oferta vinculante, las entidades prestamistas deberán suministrar a la persona consumidora, de modo claro, completo y preciso, la información personalizada necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la FIPER. Dicha información se facilitará a toda la clientela de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que la persona usuaria quede vinculada por cualquier contrato u oferta.

A la FIPER se acompañará el DIPERC.

Tanto FIPER, como DIPERC, estarán disponibles, en todo caso, en formato papel, siendo gratuita.

La composición, tanto de la FIPER, como del DIPERC, se facilita en archivo adjunto.

7) Los gastos preparatorios del préstamo hipotecario.

Con independencia de que la operación no llegue a formalizarse, serán los gastos correspondientes a:

  • La comprobación de la situación registral del inmueble.
  • La gestión administrativa de la operación.
  • La tasación del inmueble.
  • Otros que correspondan a la persona consumidora.

Las personas consumidoras tendrán el derecho a concertar las operaciones de las que derivan estos gastos con las entidades que elijan de común acuerdo con la entidad prestamista (con independencia de que la persona usuaria tiene el derecho de aportar una tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la entidad prestamista, siempre que la entidad tasadora esté debidamente homologada). No se podrá imponer la entidad encargada de los gastos preparatorios.

Las entidades prestamistas deberán entregar a la persona usuaria: una copia de los documentos de los gastos preparatorios si la operación llegara a formalizarse, o los originales, en caso contrario.

8) Los productos o servicios accesorios.

No podrá obligarse a la persona usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados. Serán considerados productos y servicios accesorios:

  • La formalización de contratos de seguros (de vida, hogar o amortización del préstamo).
  • La contratación de tarjetas de crédito o débito, planes de pensiones.
  • La apertura de cuentas corrientes con domiciliación de nóminas y recibos.
  • Cualquier producto o servicio que no guarde relación directa y necesaria con la contratación del préstamo hipotecario.

Si se produjera la venta vinculada de productos y servicios accesorios ofertados para mejorar las condiciones del préstamo, deberá hacerse constar en la información a suministrar el claro beneficio que suponen para la persona usuaria.

En caso de venta combinada de productos o servicios accesorios, deberá reflejarse la relación de los mismos, su carácter opcional y no preceptivo, las condiciones alternativas en caso de no suscripción y la posibilidad de que se contrate cada uno de ellos de forma separada. Deberán mencionarse también los costes reales de los productos o servicios accesorios, así como el beneficio en costes económicos que supone para la persona usuaria su contratación.

9) La evaluación de la solvencia de la persona consumidora que desea contratar un préstamo hipotecario.

Anteriormente a la celebración del contrato, las empresas prestamistas han de evaluar en profundidad la solvencia de la persona consumidora y usuaria, teniéndose en cuenta, entre otros aspectos: los ingresos presentes y previsibles durante la vida del préstamo, los ahorros, las deudas y los compromisos financieros, a través de la información facilitada por la propia persona consumidora y de las fuentes internas o externas oportunas.

Las personas usuarias y, en su caso, fiadora o avalista, deberán facilitar a las entidades prestamistas información actualizada, completa y correcta sobre su situación financiera y circunstancias personales, relacionadas con la solicitud del préstamo.

10) La oferta vinculante.

La persona usuaria podrá solicitar la entrega de una oferta vinculante del préstamo hipotecario:

  • Cuando la clientela y la entidad prestamista hayan mostrado su voluntad de contratar el préstamo hipotecario.
  • Tras obtener la tasación del inmueble.
  • Tras haberse efectuado las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca.
  • Tras haberse realizado la oportuna evaluación de la solvencia y capacidad financiera de la persona usuaria.

En cuanto a la oferta vinculante:

  • Comprenderá el conjunto de documentos que conforman la información personalizada (FIPER y DIPERC), debiendo indicar expresamente que se trata de una oferta vinculante y su plazo de vigencia.
  • Se acompañará a ésta, entre otros, los anexos sobre cobertura de riesgo de tipos de interés y sobre cláusulas suelo y techo.
  • En la misma se incluirán también otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes, así como copia del proyecto de préstamo hipotecario.
  • Ha de ser fechada y firmada por una persona representante de la empresa prestamista, por la persona consumidora y por la persona garante, en su caso, a la que se entregará una copia de la misma.
  • En el documento que contenga la oferta vinculante se ha de hacer constar de manera obligatoria y destacada el derecho de la persona consumidora de examinar el proyecto de escritura pública.
  • Tras su entrega, se facilitará un Índice de Documentación de Entrega Preceptiva fechado y firmado por ambas partes.

 

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