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La modificación del préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario, una vez concedido, puede ser sometido a modificación por medio de la novación del mismo o la subrogación hipotecaria. Ambas operaciones, por regla general, dan lugar a gastos por comisiones.

Novación hipotecaria.

Se trata de una renegociación de las condiciones del préstamo hipotecario con la entidad con la que, en su momento, se firmó el mismo. Se suele solicitar para intentar conseguir una mejora de las condiciones del préstamo, sin cambiar la entidad, y se puede realizar sobre:

  • El tipo de interés aplicado.
  • El importe pendiente.
  • El plazo de amortización.
  • Las personas titulares del préstamo.

Por lo tanto, implica una modificación o renegociación de las condiciones del préstamo con la entidad con la que se firmó el mismo (hay que tener en cuenta que la entidad financiera puede no atender la solicitud de la persona consumidora). Se suele solicitar para intentar conseguir una mejora de las condiciones del préstamo.

La novación se puede solicitar en cualquier momento, aunque se debe tener en cuenta que la entidad financiera no está obligada a aceptarla, y por lo tanto puede no atender la solicitud. En todo caso, se debe saber que la novación conlleva unos costes en forma de comisiones, al igual que ocurre con la subrogación, aunque en el caso de la novación suelen ser inferiores. Otras cuestiones a tener en cuenta son las siguientes:

  • Si exclusivamente se rebaja el tipo de interés, no haría falta ni escritura pública.
  • Si se cambia de interés fijo a interés variable o viceversa, o se cambia de un tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación (que conlleva gastos notariales y registrales).

Subrogación hipotecaria.

Siempre podrá pasar o trasladar la hipoteca a otra entidad diferente de la que solicitó, en origen, el préstamo (es la denominada subrogación acreedora). Se persigue con ello una mejora de las condiciones del préstamo que no se pudieron, por ejemplo, conseguir con una novación hipotecaria. La subrogación presenta las siguientes características:

  • La persona consumidora podrá subrogar a otra entidad financiera, para lo cual no hace falta previo consentimiento de la entidad acreedora (la entidad financiera donde, de origen, se tiene el préstamo).
  • La entidad que esté dispuesta a subrogarse (la entidad financiera de destino), presentará a la persona usuaria una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
  • Si se acepta la oferta por la persona consumidora, implicará la autorización para que se notifique, a través de persona notaria, a la entidad financiera acreedora (entidad financiera de origen), su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de 7 días naturales, certificación del débito de la persona usuaria por el préstamo a subrogar.
  • Entregada la certificación, la entidad financiera de origen del préstamo, podrá enervar la acción (presentar una contraoferta) si, en el plazo de 15 días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante la misma persona notaria y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con la persona usuaria una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante de la entidad que se desea subrogar (entidad de destino).
  • Si la entidad financiera de origen del préstamo (entidad subrogada) no asume las condiciones de la entidad financiera que se va a subrogar, o si no emite la certificación del saldo en los 7 días naturales, se otorgará escritura pública de subrogación del préstamo, asumiendo la nueva entidad la propiedad de la hipoteca, y transfiriéndose a la entidad financiera subrogada el importe oportuno al capital pendiente.

Los gastos inherentes a la subrogación del préstamo hipotecario superan a los de la novación, aunque siempre serán menores a la formalización de una nueva hipoteca (asimismo, serán menores los gastos inherentes a notaría, gestión y registro).

Otro tipo de subrogación hipotecaria es la conocida como subrogación deudora, en la que se modifica la titularidad de la hipoteca (el supuesto en que se adquiere una vivienda cuya persona titular ya cuenta con una hipoteca).

La cancelación de la hipoteca.

Un trámite necesario para posibilitar la venta de una vivienda es la cancelación de la hipoteca si ya se ha pagado totalmente el préstamo hipotecario. Si no se procede en este caso a cancelar la hipoteca, ésta seguirá existiendo. Al vender una vivienda, ésta debe estar totalmente libre de cargas en el Registro de la Propiedad.

 

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