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Las características principales de los contratos de préstamo hipotecario

La contratación de un préstamo hipotecario es posiblemente una de las decisiones en materia financiera más importantes en la vida de las personas, ya que supondrá un desembolso económico importante y continuado para la familia. Por ello es indispensable contar con información básica sobre las características principales de este tipo de préstamos antes de su contratación.

Para la compra de una vivienda lo normal es que se acuda a la fórmula de financiación hipotecaria, contratando un préstamo en una entidad de crédito. A través de dicho préstamo, la entidad prestará una cierta cantidad de dinero a la persona consumidora que se comprometerá a devolverla en un determinado plazo, generalmente largo, junto a unos intereses, por medio del pago de cuotas periódicas (normalmente mensuales). En estos casos, la entidad que da el crédito cuenta con una garantía para cobrar la cantidad prestada lo que se denomina hipoteca sobre la vivienda (de este modo, si no se paga la deuda, la vivienda pasará a ser propiedad de la entidad financiera).

El contrato de préstamo hipotecario se formaliza a través de escritura pública (cuyo borrador podrá ser consultado en la notaría durante 3 días hábiles anteriores al momento de la firma). Posteriormente, la escritura será inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son las principales características de los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda?

- Suelen ser de importes elevados y de larga duración.

- Sus condiciones pueden variar según se considere vivienda habitual (en general con condiciones más ventajosas) o segunda residencia.

- Durante el pago de las cuotas periódicas se pagan intereses (precio que las entidades cobran por prestar dinero) mediante la aplicación de un porcentaje o tipo sobre el importe que quede por devolver en cada momento. Los bancos pueden prestar dinero a interés fijo, variable o mixto:

  • Interés fijo: el tipo de interés se mantiene fijo (por lo tanto la cuota a pagar permanece también fija durante todo el préstamo). En este caso, las cuotas permanecerán invariables, pero el tipo de interés suele ser más elevado que el tipo variable. Asimismo, los plazos de amortización suelen ser más cortos.
  • Interés variable: el tipo de interés se revisa de manera periódica (trimestral, semestral o anualmente) en función de la evolución de un determinado índice que se toma como referencia (Euribor, Mibor, IRPH Entidades,…). El tipo de interés variable se suele expresar como la suma del índice anterior más un diferencial constante aplicado por el banco. En este caso, las cuotas variarán según la evolución del índice de referencia y los plazos suelen ser más dilatados que los de los préstamos a interés fijo.

- Es muy habitual que las entidades financieras presten el 80% del valor de tasación (no el valor del precio) del inmueble, por lo que el resto del importe hasta el 100% habrá que aportarlo en concepto de entrada. No obstante, el valor concedido de préstamo por la entidad financiera dependerá, entre otros aspectos de: su propia política en la concesión del préstamo, si se trata de vivienda habitual, si es primera hipoteca, capacidad financiera de la persona consumidora,…

- La cuota está formada, por lo tanto, por la parte del capital prestado por el banco, y que se está devolviendo, más los intereses. La cuantía de la cuota dependerá de: la cantidad prestada, el tipo de interés, el plazo de amortización y de la modalidad de cálculo.

- Habitualmente la devolución del préstamo se realiza por pago de cuotas periódicas. En estas cuotas se incluyen parte de capital y parte de intereses.

- Con respecto a la evolución de las cuotas en el caso de cuota constante, en las primeras cuotas se estará pagando sobre todo intereses, y sólo se estará amortizando una pequeña cantidad del capital pendiente o principal. Con cada cuota, al reducirse algo el capital pendiente, se estará pagando ya algo menos de intereses, y por lo tanto se estará amortizando algo más de principal. - En el caso de que no varíe el interés, a mayor plazo del préstamo menor cuota a pagar (sin embargo, con plazos excesivamente largos, la reducción de las cuotas ya es menos perceptible, sobre todo a mayor tipo de interés).

- Otra posible opción de devolución del préstamo hipotecario es el establecimiento de un periodo inicial de carencia, con lo cual se pagan al principio menores cuotas a costa de que éstas son mayores una vez pasados dicho periodo de carencia.

- Se puede pactar que, una vez que el plan de devolución del préstamo ya esté decidido con la entidad bancaria, se establezca la cancelación anticipada parcial o total del préstamo. Hay que tener presente las comisiones implícitas en este tipo de cancelaciones. La cancelación anticipada puede suponer:

  • La disminución del importe de las cuotas pendientes, con lo cual se paga menos.
  • El adelantamiento del plazo de finalización del préstamo, con lo cual se acaba antes de pagar.

- Asimismo, de común acuerdo con la entidad bancaria, existirá la posibilidad de novar o modificar el contrato de préstamo.

 

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