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Las comisiones hipotecarias

Durante las distintas fases en la vida de un préstamo hipotecario, hay una amplia variedad de comisiones bancarias a tener en cuenta, algunas de las cuales se exponen a continuación.

Algunas de las comisiones bancarias más comunes se enumeran a continuación:

1) En el inicio de la operación de concesión del préstamo hipotecario:

COMISIÓN DE ESTUDIO. Se cobra por la entidad financiera por las gestiones y estudios que realiza la misma sobre la viabilidad de la concesión de la hipoteca, verificación de solvencia y los términos de la operación solicitada por la persona usuaria. Se suele cobrar como porcentaje del importe solicitado.

COMISIÓN DE APERTURA. Es cobrada por la entidad financiera por los gastos que corresponden a la formalización y a la puesta a disposición a la clientela del capital que se va a prestar. Se suele cobrar como porcentaje de la cantidad que se presta. Se suele pagar al iniciarse y firmarse la operación.

2) Si durante la vida del préstamo hipotecario, se produce una modificación del mismo:

COMISIONES POR MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO (NOVACIÓN / SUBROGACIÓN). En cualquier momento en la evolución del préstamo podrá usted negociar con la entidad financiera la modificación de las condiciones de la misma en orden a obtener una mejora (es lo que se conoce como novación hipotecaria). Asimismo, podrá acudir a otra entidad financiera para intentar conseguir mejores condiciones (subrogación hipotecaria por cambio de entidad acreedora). Tenga en cuenta que ambas operaciones pueden contar con gastos en forma de comisiones, que suele ser mayor en el caso de la subrogación. La amortización anticipada o cancelación que se produzca tiene las siguientes características:

- En préstamos formalizados antes del 9 de diciembre de 2007, en las subrogaciones de los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad prestamista en concepto de comisión por amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar:

  • Si se pactó amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50%, la comisión a percibir será la pactada.
  • En el resto de supuestos, la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.

- Si el préstamo hipotecario a interés variable fuese anterior al 27 de abril de 2003, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por amortización anticipada, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar:

  • Si se pactó amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
  • En el resto de supuestos, la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.

- En hipotecas a interés fijo, no hay límite legal, aunque la recomendación del Gobierno es que se rebajen a un máximo del 2,5%.

- Si se trata de un préstamo hipotecario (a interés fijo o a interés variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda y la persona prestataria o deudora es persona física, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada, y si lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra cantidad en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés:

La compensación por desistimiento. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales de los préstamos hipotecarios, la cantidad a percibir por la entidad prestamista o acreedora en concepto de compensación, no podrá ser superior:

  • Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo.
  • Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior los 5 primeros años de vida del préstamo.
  • Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas anteriormente, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por riesgo de tipo de interés:

  • En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de préstamos hipotecarios, que se produzcan dentro del periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses, no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora o prestamista cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.
  • En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad (el cobro de esta compensación, sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad acreedora, es decir, existe diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo).

- En cuanto a la novación modificativa, en las que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones, más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar. Por otro lado, estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre parte acreedora y parte deudora, siempre que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas. La novación modificativa se beneficia, asimismo, de una reducción de los costes notariales y registrales

3) Al final de la operación de concesión del préstamo hipotecario:

COMISIÓN POR CANCELACIÓN O AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL (NO SUBROGATORIA). En los préstamos hipotecarios, a interés variable, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más del 1% del capital que se amortiza aunque estuviera pactada una comisión mayor.

COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO Y COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS. Si se trata de un préstamo hipotecario (a interés fijo o a interés variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda y la persona prestataria o deudora es persona física, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada, y si lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra cantidad en concepto de compensación por riesgo de interés.

 

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