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La Ley para la protección de los derechos de las personas consumidoras en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios: información y actuaciones preparatorias

La Ley 3/2016 de 9 de junio, garantiza la protección de las personas consumidoras y usuarias, regulando la transparencia y el acceso a la información a facilitarse en la suscripción de préstamos y créditos hipotecarios sobre una vivienda.
Protección hipotecaria

La Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda (modificada por Decreto-ley 5/2019, de 17 de diciembre) es aplicable a los contratos de préstamos hipotecarios sobre una vivienda que vayan a formalizarse o celebrarse en Andalucía entre las personas consumidoras y las empresas prestamistas (bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito,…), extendido también a las personas garantes de esa operación de préstamo (personas fiadoras, avalistas, hipotecantes no deudoras, etc.).

Será siempre nulo obligar a la persona consumidora a renunciar a sus derechos reconocidos por la ley, así como los actos realizados en fraude de ley.

Conceptos relacionados con la aplicación de la Ley 3/2019.

A los efectos de la Ley 3/2016, se tienen una serie de definiciones:

  • Persona consumidora y usuaria. Toda persona física o jurídica que, siendo destinataria final de los servicios recibidos, contrate un préstamo hipotecario sobre una vivienda (inmueble de uso residencial).
  • Personas garantes. Cualquier persona que garantiza la operación de préstamo hipotecario suscrito por una persona consumidora o usuaria. Se entenderá que incluye a las personas fiadoras, avalistas, hipotecantes no deudoras y otras que puedan prestar garantía siempre que intervengan al margen de una actividad empresarial, profesional o de prestación de servicios.
  • Empresas prestamistas. Toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos hipotecarios sobre una vivienda.
  • Servicios de intermediación. Toda persona física o jurídica que, no actuando como empresa prestamista, ni fedataria pública, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en:
  1. Poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona consumidora y usuaria con una empresa prestamista.
  2. Realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo hipotecario sobre la vivienda: presentar u ofrecer a las personas consumidoras y usuarias dichos contratos de préstamo; asistirlas realizando los trámites previos u otra gestión contractual respecto de dichos contratos de préstamo; celebrar los contratos de préstamo con una persona consumidora y usuaria en nombre de la empresa prestamista.

Información a las personas consumidoras y actuaciones preparatorias.

La Ley 3/2016 (modificada por Decreto-ley 5/2019) contiene un régimen de información que antecede al otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.

1) Explicaciones adecuadas ofrecidas a las personas consumidoras y a las personas garantes.

Las empresas prestamistas y los servicios de intermediación facilitarán explicaciones adecuadas a las personas consumidoras y usuarias y, en su caso, a las garantes en la información sobre la concesión de préstamos hipotecarios y acerca de los servicios accesorios que de ellos se deriven para que puedan comparar y valorar otras ofertas y adoptar una decisión informada y formada sobre la operación a concertar.

2) Comunicaciones comerciales y publicidad.

Las comunicaciones comerciales y la publicidad que realicen las empresas prestamistas y los servicios de intermediación acerca de los préstamos hipotecarios que oferten no deberán generar falsas expectativas sobre su disponibilidad o coste, ni ser constitutivas de prácticas comerciales desleales. La información en las mismas debe ser clara, legible, concisa y no engañosa.

3) Índice de documentación de entrega preceptiva.

Las personas consumidoras que deseen concertar un préstamo hipotecario tendrán derecho a que se les entregue un Índice de Documentación de Entrega Preceptiva (IDEP). En este índice de deberán relacionar todos los documentos que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación habrán de suministrar de forma obligatoria hasta su formalización. Dichos documentos son los siguientes:

  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE), y el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC).
  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC), así como, si procede, el anexo a la FEIN sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés.
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  • En el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por la persona consumidora y usuaria en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • La copia del proyecto de contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a la empresa prestamista y los que corresponden a la persona consumidora y usuaria.
  • En su caso, condiciones de las garantías del o de los seguros exigidos.
  • La advertencia a la persona consumidora y usuaria de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito de la persona notaria elegida por ella para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo hipotecario, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.
  • El documento que recoja otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes, si procede.

4) Información precontractual.

Las empresas prestamistas y los servicios de intermediación habrán de facilitar una información precontractual de carácter general, que sea clara y suficiente, sobre los préstamos que oferten, de forma que permita a la persona consumidora y usuaria valorar la posible suscripción del contrato

Tal información:

  • Se suministrará en todo caso en papel y, además, en cualquier soporte duradero que posibilite una adecuada conservación, reproducción y acceso a la misma.
  • Será gratuita.
  • Se facilitará mediante la entrega de los documentos que conforman la información precontractual, establecidos por normativa estatal, a la que se acompañará el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC).
  • Estará accesible a las personas consumidoras y usuarias sin necesidad de que sea solicitada por éstas (en sus páginas Web y en sus oficinas).

5) Información personalizada.

La empresa prestamista y, si procede, el servicio de intermediación, ofrecerán a la persona consumidora y usuaria la información personalizada que necesite para:

  • Comparar los préstamos disponibles en el mercado.
  • Evaluar sus implicaciones.
  • Tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora justificada.

Lo anterior deberá facilitarse una vez que la persona consumidora haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación (nunca inferior a 10 días naturales respecto del momento en que quede vinculada por cualquier contrato u oferta de préstamo).

Esta información:

  • Se facilitará en todo caso en formato papel y, además, en cualquier soporte duradero que posibilite una adecuada conservación, reproducción y acceso a esta.
  • Será gratuita.
  • Se facilitará mediante la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en virtud de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

A la información anterior se adjuntará el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

6) Gastos preparatorios del préstamo hipotecario.

Se consideran gastos preparatorios del préstamo hipotecario los correspondientes a:

  • La comprobación de la situación registral del inmueble.
  • La gestión administrativa de la operación.
  • La tasación.
  • Otros que sea necesario llevar a cabo aun cuando la operación no llegue a formalizarse.

Estas operaciones de las que se derivan los gastos preparatorios podrán ser concertadas con las entidades elegidas de común acuerdo con la entidad prestamista o servicio de intermediación, todo ello sin perjuicio del derecho de la persona consumidora de aportar una tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por personal tasador homologado y no esté caducada. 

7) Productos o servicios accesorios.

No podrá obligarse a la persona consumidora a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados.

Estos productos y servicios accesorios serán, por ejemplo: formalización de contratos de seguros (de vida, hogar, amortización del préstamo), contratación de tarjetas de débito, planes de pensiones, apertura de cuentas corrientes con domiciliación de nómina y recibos, y cualquier otro producto o servicio que no guarde relación directa y necesaria con la contratación del préstamo hipotecario.

8) Evaluación de la solvencia.

Con carácter previo a la celebración del contrato, las empresas prestamistas han de evaluar en profundidad la solvencia de la persona consumidora y usuaria, todo ello de acuerdo, en particular, con lo establecido al respecto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

9) Oferta vinculante.

La empresa prestamista o servicio de intermediación entregará a la persona consumidora y usuaria (con antelación mínima de 10 días naturales respecto del momento de la firma del contrato) la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante, en los términos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo

La oferta vinculante comprenderá:

  • El contenido de los documentos que conforman la información personalizada establecida por normativa estatal vigente.
  • El contenido del documento de información personalizada complementaria.

La oferta vinculante deberá señalar expresamente su carácter de vinculante y su plazo de vigencia.

 

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