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Lo que se debe conocer acerca del Índice de Referencia de Préstamo Hipotecario (IRPH)

A continuación, se ofrece información sobre el IRPH, el índice al que están referidas muchas hipotecas de personas consumidoras y que presenta diferencias con respecto al índice mayormente conocido o utilizado: el EURÍBOR.

Contratar un préstamo hipotecario con una entidad de crédito es una de las acciones más trascendentales y comunes que realizan las personas consumidoras a lo largo de sus vidas. Es por ello que la persona que contrate dicho préstamo debe o, al menos debería, estar debidamente informada sobre lo que está contratando y, en este caso, la entidad bancaria debería siempre actuar en consecuencia facilitando a la persona consumidora información suficiente con la que aquélla deba contar. Esto sería lo ideal, pero lo cierto es que las entidades financieras, en no pocas ocasiones, no proceden a informar de manera conveniente a las personas que demandan sus servicios, actitud quizás propiciada y potenciada por la escasa regulación normativa que existe al respecto.

Habida cuenta de ello, surgen a lo largo del tiempo casos que ponen en tela de juicio la “buena fe” de las entidades financieras para con las personas consumidoras: participaciones preferentes, cláusulas suelo en las hipotecas y el IRPH, por sólo mencionar algunos. Esta problemática se incrementa cuando la clientela afectada está integrada por personas mayores, personas con escasos recursos económicos o personas con escasa formación (incluso analfabetas).

La Dirección General de Consumo es consciente de esta problemática y por ello ofrece a las personas consumidoras un texto informativo acerca de este tipo de índice de referencia hipotecaria: el IRPH.

¿Qué es el IRPH?

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata, junto con el EURÍBOR, de los índices mayoritariamente utilizados de referencia de las hipotecas en España. Estos índices de referencia se toman como base para fijar el interés que se pagará. Concretamente el IRPH es un indicador, alternativo al EURÍBOR, que utilizan las entidades financieras a tipo variable. Se trata de un tipo medio de los préstamos a más de 3 años, para la adquisición de vivienda libre.

¿Qué tipos de IRPH existen?

Con anterioridad a la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, existían una serie de indicadores IRPH:

  • Para bancos (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por los bancos).
  • Para cajas (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por las cajas de ahorros).
  • Para entidades (una media de los índices anteriores).

En la actualidad existe sólo el IRPH de entidades, ya que los IRPH de bancos y de cajas fueron suprimidos en virtud de la Ley 14/2013.

¿Cuáles son los aspectos clave de los índices IRPH y EURÍBOR?

Si bien ambos índices se toman como referencia para el interés pagado en las hipotecas a interés variable, en el caso del IRPH su valor se fija por el cálculo de la media simple del interés TAE que las entidades financieras de España aplican en las hipotecas a más de 3 años para vivienda libre. Se incluyen en su cálculo los gastos y comisiones. Este hecho caracterizador del cálculo del IRPH es el que propicia la manipulabilidad del índice.

El EURÍBOR es el índice de referencia más conocido y al que se está más habituado para el interés pagado en las hipotecas a interés variable, pero indica el precio de los préstamos entre los bancos de la zona Euro. Es el tipo al que las entidades financieras formalizan préstamos entre sí en la zona del mercado interbancario de la moneda europea.

Los valores de ambos índices son publicados mensualmente en el Boletín Oficial del Estado.

Como aspectos clave de ambos índices se tiene:

  • La oscilación del valor del IRPH no es tan frecuente como la del EURÍBOR.
  • El comportamiento del IRPH es más suave que el del EURÍBOR (presenta reacciones lentas a subidas y bajadas, y sus movimientos u oscilaciones son menos bruscas).
  • El IRPH se configura como un índice altamente maleable por la banca, en virtud de los datos que facilitan los propios bancos al Banco de España, por lo que se compromete la transparencia opacidad e influenciabilidad de dicho índice.
  • Los valores del IRPH siempre han estado por encima de los valores del EURÍBOR.

¿Qué problemática ha surgido con el IRPH?

Fue a partir de 2008 cuando el EURÍBOR empieza a descender hasta día de hoy en el que incluso alcanza valores negativos. Mientras tanto, el IRPH se ha mantenido estancado en un valor aproximado entre el 2% y el 3,5%.

El problema estriba en que la forma de calcular el IRPH se basa en la media simple de interés TAE de las hipotecas concedidas por las entidades financieras españolas, lo cual hace que si, por cualquier circunstancia, hay una subida de interés por parte de las entidades, la media por lo tanto ascenderá y por lo tanto así el IRPH.

En 2009, desde Europa se obligaba a España a eliminar los IRPH de bancos, de cajas de ahorro, por falta de transparencia y gran riesgo de sufrir manipulación. No fue hasta 2013 que España, con la Ley 14/2013, eliminó los IRPH de bancos y de cajas de ahorro, pero mantuvo el IRPH de entidades (no muy diferentes de los que fueron eliminados).

Este IRPH no es muy adecuado para que se refieran a él las hipotecas a interés variable: presenta un sistema de cálculo basado en la media simple del interés TAE de las hipotecas concedidas; en la consecución de esa media no se eliminan los valores extremos (como si hace el EURÍBOR); en su cálculo, se tienen en cuenta las comisiones y gastos que existan.

Ya hay sentencias judiciales en contra de la aplicación de este tipo de índice por la banca. Los pronunciamientos favorables a personas que han demandado se basan sobre todo en la abusividad de la cláusula y en la falta de información o transparencia que las entidades financieras cometieron a la hora de contratar con personas consumidoras este tipo de préstamos que utiliza el IRPH, sobre todo relacionadas con la naturaleza y los riesgos que suponían o podían suponer la utilización de dicho índice.

¿Qué puede hacer la persona consumidora con relación al IRPH y otro tipo de cláusulas, si va a contratar un préstamo hipotecario?

Es importante que, antes de firmar, lea siempre de manera concienzuda la documentación consultando cualquier duda, por pequeña que sea, y acudiendo, si fuera preciso, a persona experta que le asesore, para así evitar desagradables sorpresas en forma de estipulaciones del tipo: IRPH, cláusulas suelo,…

Informarse, de manera previa de los tipos de índices de referencia más comunes que podrían ser aplicados (EURÍBOR, IRPH). Una buena forma de hacerlo es a través de la Web de Consumo Responde o llamando al teléfono gratuito de información a la persona consumidora 900 21 50 80.

¿Y si la persona consumidora ya tuviera su hipoteca referenciada al IRPH?

Si ya tuviera su hipoteca referenciada al IRPH podría intentar la eliminación del IRPH como índice de referencia hipotecaria. A esperas de futuros pronunciamientos de instancias superiores, a día de hoy, pueden existir varias formas de hacerlo, empezando por la negociación con la propia entidad financiera:

  • La subrogación de la hipoteca (cambio de la hipoteca de banco que nos ofrezca mejores condiciones). Esto no necesita solicitar permiso a nuestro banco y comporta una serie de gastos adicionales: comisión por subrogación, notaría, gestoría, registro de la propiedad, si bien no debemos pagar IVA; por lo que se deberá ponderar si realmente conviene hacer el cambio. La subrogación también se puede entender como cambio de persona titular del préstamo hipotecario. Por lo tanto, con la subrogación de la hipoteca se puede conseguir negociar con la entidad financiera: la modificación del tipo de interés (sustituir el IRPH por EURÍBOR por ejemplo); una rebaja del interés aplicado; la eliminación de cláusulas suelo o intereses elevados; la eliminación de comisiones o productos vinculados con el préstamo.
  • La novación de la hipoteca (realizar cambios que convengan en el contrato de préstamo hipotecario). Hay que dejar claro que la entidad no está obligada a aceptar la novación, salvo que así esté establecido en el propio contrato. La novación permite realizar más cambios que una subrogación, ya que, por ejemplo, se puede incluir la ampliación de capital y añadir o suprimir titulares del préstamo. Asimismo, tiene gastos, como: comisión por novación, notaría, gestoría, registro de la propiedad. Por lo tanto, con la novación de la hipoteca se puede conseguir negociar con la entidad bancaria, entre otras cosas: cambiar el interés (bien reduciéndolo, bien cambiándolo por ejemplo a EURÍBOR); ampliar el capital; ampliación del plazo; añadir titulares; eliminación de determinadas cláusulas.
  • Realizar un contrato privado con el banco. Por tanto, no hace falta novación hipotecaria con el consiguiente ahorro de gastos. Claro está, el banco ha de acceder a realizar este tipo de contrato que puede servir, por ejemplo para: productos vinculados, cláusulas determinadas, mejora de los tipos de interés, así como, para cambiar un tipo de índice por otro. En este caso, es muy importante conservar el documento que, en su caso, se firme.
  • Interponer la oportuna demanda en el Juzgado. La negociación con el banco debería ser prioritaria en el modo de actuar de la persona afectada, sin embargo no habría que descartar la vía judicial como la opción de última hora. Hay que tener en cuenta que el proceso judicial puede ser largo y suponer costes, aunque ya se cuenta con pronunciamientos de algunos Juzgados en los que se ha dado la razón a las personas demandantes. En tales pronunciamientos, se termina declarando la nulidad por falta de transparencia del IRPH como índice de referencia hipotecaria, y se ha obtenido, en virtud de los casos, sustitución por otro índice, reembolso de los intereses pagados o condenas a sólo pagar capital.

 

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