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Los gastos de formalización o constitución de la hipoteca

A la hora de proceder a la firma de un préstamo hipotecario, son gastos habituales dentro del proceso de contratación: los gastos de notaría, de inscripción en el Registro de la Propiedad, de gestoría, de tasación del inmueble, los seguros, así como los diferentes impuestos que, en su caso, afecten al inmueble objeto de la hipoteca.

Entre los gastos considerados habituales en la contratación de un préstamo hipotecario, se encuentran los denominados gastos de formalización o constitución que, de manera tradicional, han sido abonados de manera íntegra por la persona usuaria (parte prestataria).

En virtud de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario por parte de entidades como Banco Popular y BBVA, que obligaban a las personas usuarias a abonar en su totalidad los importes correspondientes a gastos de formalización o constitución de las hipotecas. Se trata de los gastos:

  • De inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • De notaría.
  • De tasación de la vivienda.
  • De gestoría, en los casos en que ésta hubiera sido impuesta por la entidad financiera.

La cláusula cuestionada en la mencionada Sentencia y, por lo tanto, la que habría que comprobar si aparece en el oportuno contrato de préstamo, es la siguiente o similar a la siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…)”.

Se podría, asimismo, incluir como gasto reclamable, la contratación de seguros de protección del bien objeto del préstamo hipotecario, si la persona usuaria ha sido obligada a su contratación por parte de la entidad financiera no habiéndolo aquélla solicitado.

Hay que entender las cláusulas abusivas como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio de la persona consumidora, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato.

Si bien, en un principio se daba a entender que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), también pudiera quedar enmarcado dentro de los gastos que podrían quedar afectados, la Sentencia de 28 de febrero de 2018, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se refiere a lo exclusivamente relacionado con el pago del impuesto, con relación a dos recursos de reclamaciones de personas consumidoras contra las cláusulas que atribuían todos los gastos e impuestos generados por la operación a éstas. La mencionada Sentencia estableció que, sobre dicho impuesto, deben distinguirse diferentes escenarios:

  • Por la constitución del préstamo, el pago del impuesto corresponderá a la persona consumidora prestataria, ya que, según el propio Tribunal Supremo, se trata del sujeto pasivo del mismo.
  • Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre la entidad financiera prestamista y la persona consumidora prestataria, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

En cuanto a este impuesto, puede consultar información sobre el pronunciamiento de 2018 del Tribunal Supremo, así como sobre el Real Decreto Ley  aprobado por el Gobierno según el cual a partir de su entrada en vigor serán los bancos los que deban pagar el IAJD en las hipotecas.

¿Cómo reclamar los gastos por formalización o constitución de la hipoteca?

Dada la jurisprudencia del Tribunal Supremo favorable a la persona usuaria a este respecto, se podrá actuar del siguiente modo:

  • En primer lugar, debe ponerse en contacto con la entidad financiera con la que se tenga la hipoteca, y que haya aplicado los gastos considerados abusivos, e intentar llegar a un acuerdo para que abone los gastos. Esto se hace extensible, tanto a las entidades afectadas por la Sentencia, como a las no afectadas, pero que presentan cláusulas similares. Para poder entablar la negociación con el banco, es recomendable que la persona usuaria lea con detenimiento la escritura de préstamo y que se asegure de que incluye la cláusula afectada. A la hora de poner en orden toda la documentación, se deberá contar con:
  1. La escritura de la hipoteca.
  2. Las distintas facturas de notaría, Registro de la Propiedad, tasación y, en su caso, gestoría.
  • Si la entidad financiera no respondiera la reclamación la persona usuaria podrá, bien dirigir la reclamación al Departamento de Reclamaciones del Banco de España, bien acudir directamente ante los Tribunales para lo cual será preciso acudir, en su caso,  con profesionales de la abogacía y de la procuraduría. Algunas asociaciones de personas consumidoras han planteado demandas colectivas ante los Tribunales de Justicia.

¿Qué es lo que hay que solicitar en la reclamación o demanda que se presente?

En la reclamación que se presente deberá disponer:

  • Los datos personales de la persona consumidora afectada y los datos fundamentales del préstamo hipotecario.
  • La indicación de la cláusula del préstamo hipotecario en que se funda la nulidad propugnada en la Sentencia.
  • Que dicha cláusula no fue negociada individualmente.
  • La consideración como cláusula abusiva en virtud de lo establecido, tanto en la Sentencia 705/2015, como en el Real decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
  • Que solicita la nulidad por abusiva de dicha cláusula y que se tenga por no puesta, así como que se solicita la devolución (señalándose los conceptos).
  • Que se acompaña de la oportuna documentación acreditativa de los gastos efectuados que se reclaman.

¿Cuándo debo solicitar la nulidad de las cláusulas declaradas abusivas y reclamar el abono de las cantidades pagadas?

Se recomienda que la reclamación solicitando la nulidad de las cláusulas declaradas abusivas, así como demandando el abono de las cantidades pagadas, se haga lo antes posible.

Dada la especificidad del tema, se aconseja que, para ello, se asesore por persona experta en la materia, o en alguna de las asociaciones de personas consumidoras que hayan iniciado algún tipo de acción al respecto.

 

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias de 23 de enero a través de las cuales fija doctrina sobre ciertas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con personas consumidoras. 

 

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