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Novedades de la Ley de protección en la contratación hipotecaria

En este artículo se exponen las novedades de la Ley para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

La redacción de la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, ha estado marcada por una serie de circunstancias que han determinado el trabajo de redacción, entre las que se encuentra la existencia de una profusa normativa estatal reguladora de esta materia:

  • La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
  • La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
  • La Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.
  • La Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores.

El objeto de esta ley es garantizar la protección de las personas consumidoras y usuarias regulando la transparencia y el acceso a la información que se les debe facilitar en la suscripción de préstamos o créditos hipotecarios (en adelante préstamos hipotecarios) sobre una vivienda.

Seguidamente se exponen las novedades que representa la Ley 3/2016 publicada en Boletín Oficial de la Junta de Andalucía con fecha de 16 de junio de 2016:

  • La regulación de esta materia a través de una norma con rango de ley. Actualmente, por lo que se refiere a las entidades de crédito, existe la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, que desarrolla dicha Orden. Bien es cierto que, respecto a las entidades que no son de crédito, la regulación a nivel estatal está en la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
  • La regulación en una sola norma de las obligaciones de información a la persona consumidora que en esta materia incumben tanto a las entidades de crédito como a las empresas distintas de las entidades de crédito y a los servicios de intermediación; hablamos por ello de empresas prestamistas y servicios de intermediación.
  • Reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido por la ley, a la que ha de facilitársele información al mismo nivel que a la persona consumidora y usuaria contratante en la información personalizada y en la oferta vinculante. Además, en el caso de que la evaluación de la solvencia del solicitante del préstamo sea positiva, se le habrá de comunicar este hecho. Incluso tras la firma del préstamo, se le deberá notificar cualquier circunstancia modificativa o extintiva del préstamo y los requerimientos previos a la ejecución que realice el prestamista ante el incumplimiento del deudor principal (posibilidad de reacción del avalista ante el incumpliendo del deudor principal).
  • Criterios de actuación de las empresas prestamistas y los servicios de intermediación: en el proceso de contratación de préstamos hipotecarios han de actuar de buena fe, con objetividad, imparcialidad, honesta y profesionalmente, facilitando información de forma correcta, completa, veraz, objetiva y adaptada a las circunstancias de las personas consumidoras y usuarias y garantes, llevando a cabo prácticas para la concesión responsable de préstamos hipotecarios.
  • Mayor garantía en relación con el suministro de explicaciones adecuadas: las explicaciones adecuadas deberán ser sencillas y comprensibles, evitando el uso de tecnicismos, y se adaptarán a las circunstancias personales y económicas de la persona a las que van dirigidas, atendiendo a su nivel de conocimientos y de experiencia en materia de préstamo hipotecario, así como a las de la situación y medio en que se facilitan y a las de la complejidad del préstamo ofrecido. La persona que suministre las explicaciones adecuadas quedará identificada, con constancia de su firma en la información personalizada y en la oferta vinculante. Además, en el caso de que la información se ponga a disposición a través de un medio no presencial o a distancia, la entidad prestamista facilitará un número de teléfono gratuito en el que se puedan obtener dichas explicaciones.
  • Regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad: si en la publicidad se indicase un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del crédito, se impone la obligación de facilitar una información básica (que se suministrará de forma destacada y al mismo tamaño y mediante un ejemplo representativo) que tome como referencia una hipoteca de 150.000€ a 25 años, lo que permitirá que ya desde la publicidad se puedan comparar ofertas de diferentes entidades. Entre esta información básica, destaca la inclusión de menciones como la existencia de cláusulas suelo y techo, la referencia al riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimiento, la mención de si la garantía del préstamo se hará efectiva sólo sobre el bien hipotecado o sobre el resto de bienes del deudor, si las condiciones ofertadas se vinculan a la contratación de servicios adicionales, indicando las condiciones alternativas en caso de la no contratación de los mismos, el desglose de comisiones y gastos preparatorios, etc.. Se regulan también aspectos referidos al tamaño y forma de presentación de la información.
  • Se crea un nuevo documento, denominado IDEP, Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionan todos y cada uno de los documentos que las entidades prestamistas, en su caso, han de suministrar al consumidor o usuario hasta la formalización del crédito hipotecario. Este documento deberá estar a disposición del consumidor en la página Web y en las oficinas de la entidad prestamista, en las que además figurará un cartel informativo del derecho del consumidor a que se le entregue. Además, se establece la obligación de que inmediatamente después de la entrega de la oferta vinculante las partes contratantes cumplimenten un IDEP indicando todos los documentos, de entre los relacionados, que han sido efectivamente entregados.
  • Se aumenta la información precontractual que debe facilitarse a la persona consumidora: esta información estará accesible en la Web o en las oficinas de la entidad prestamista sin necesidad de solicitarla. Se exige que, además de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), exigible para las entidades de crédito según la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, o el folleto informativo previsto en el artículo 13 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el caso de entidades no de crédito, se aporte un nuevo Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), con el que se obliga a facilitar información adicional a la que hasta ahora se exige, mediante un ejemplo representativo tomando como referencia la hipoteca de 150.000€ a 25 años.
  • Se aumenta la información personalizada que debe facilitarse a la persona consumidora: se exige, además de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) para las entidades de crédito reguladas por la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, o el documento que incluya la información prevista en el artículo 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el caso de entidades no de crédito, que se aporte un nuevo Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC), con el que se obliga a facilitar información adicional a la que hasta ahora se exige a nivel estatal. Con la ley, se exige, además, que estos documentos sean fechados, quedando constancia de la identificación y firma tanto por la persona consumidora y usuaria como de la empleada de la empresa prestamista que facilite la información y la que ofrezca las correspondientes explicaciones adecuadas, en el caso de que sean diferentes, debiendo la empresa conservarlos en su poder.
  • En cuanto a los gastos derivados de los servicios preparatorios cuyo coste sean de cuenta del consumidor y usuario, se aclara que podrán concertarlos con la entidad que se decida de común acuerdo con la empresa prestamista o servicio de intermediación. Cuando las entidades prestamistas y servicios de intermediación presten directamente dichos servicios preparatorios, su coste será desglosado y deberán contar con la aceptación previa y expresa del consumidor.
  • Respecto a los productos o servicios accesorios, no podrá obligarse a la persona consumidora y usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados. Por lo demás, lo más destacable es que se han adoptado los conceptos de ventas vinculadas (se ofrecen otros productos para mejorar las condiciones del préstamo, sin que exista una opción alternativa) y de ventas combinadas (se ofrecen productos con carácter opcional y no preceptivo, existiendo condiciones alternativas) que establece la Directiva europea en la materia, que deberá informarse expresamente y por escrito a la persona consumidora y usuaria de que tiene derecho a que la empresa prestamista acepte la póliza de seguros de cualquier proveedor distinto del ofrecido por ésta cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente y, por último, que el coste de la contratación de estos productos o servicios accesorios con la empresa prestamista no será superior al existente para el mismo producto o servicio en el mercado.
  • En cuanto a la evaluación de la solvencia del consumidor o del avalista, la ley establece que se deberá informar del resultado por escrito y motivadamente, de forma gratuita y en un plazo de 5 días hábiles desde el conocimiento del resultado, advirtiendo motivadamente de las razones para la concesión o no del crédito, acompañando copia del estudio donde queden identificadas las fuentes y criterios de análisis aplicados. Además, el consumidor podrá solicitar que se revise la evaluación si detecta algún error. Y en el caso de denegación cuando la evaluación se haya basado en procedimientos automáticos, se informará del funcionamiento de estos últimos y se ofrecerá la posibilidad de revisar la decisión por un procedimiento no automatizado.
  • En lo que respecta a la oferta vinculante, se exige que ésta sea fechada y que en ella conste la identidad y firma del representante de la entidad prestamista, de la persona consumidora y de la garante, en su caso.
  • En la fase de escritura pública se establece el derecho del consumidor no sólo a examinar una copia del proyecto de escritura pública en el despacho del Notario elegido por él, sino también a disponer de una copia del mismo y a que las empresas prestamistas les comuniquen la puesta a su disposición de dicho documento. Se prevé también que, si en el examen de la documentación el Notario detectase alguna discrepancia entre el contenido de la oferta vinculante y el proyecto de escritura hipotecaria, la persona consumidora y usuaria deberá ser informada de su existencia, de si es o no en su perjuicio y de las implicaciones jurídicas que de dicha discrepancia se derivan, de acuerdo con la normativa estatal de aplicación. En el caso de que dichas discrepancias no sean subsanadas, se informará a la persona consumidora y usuaria de la posibilidad de no formalizar el contrato, sin perjuicio de las acciones que en vía judicial le puedan corresponder para el resarcimiento de los gastos en que haya podido incurrir.
  • Con relación a los Notarios y Registradores de la Propiedad, se hace referencia a los derechos que tienen las personas consumidoras en notarías y registros de la propiedad, conforme viene reconocido en la normativa estatal. Atendiendo al deber de colaboración con las Administraciones Públicas, se prevé que pongan en conocimiento del centro directivo competente en materia de consumo de la Junta de Andalucía la detección de la inclusión de cláusulas abusivas en las hipotecas, a efectos de su posible sanción. Para impulsar dicha colaboración, se contempla la posibilidad de firmar convenios.
  • En cuanto al arbitraje y la mediación, se crea la Sección de Arbitraje para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios en el ámbito de la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, con la denominación de Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios. Se promoverá e incentivará la adhesión de las entidades prestamistas al Sistema Arbitral de Consumo, facilitándose a los consumidores información acerca de las entidades adheridas a dicho sistema, así como la mediación extraprocesal, y se prevé la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus Consejos Provinciales.
  • Se contemplan acciones de promoción y difusión del contenido de la Ley, así como la promoción de programas de educación y formación para los consumidores en materia de contratación hipotecaria.
  • La Consejería competente en materia de consumo promoverá la elaboración de un modelo de contrato de préstamo hipotecario de confianza, junto con las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, sindicales y empresariales más representativas, el Colegio Notarial de Andalucía y los Decanatos Territoriales de Andalucía Occidental y Oriental del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la ley. Se prevé también que la Consejería competente en materia de Consumo promoverá, de acuerdo con las empresas prestamistas, la elaboración y firma de un código ético en materia de créditos y préstamos hipotecarios que contemple entre sus finalidades la supresión de las cláusulas suelo y su adhesión al Sistema Arbitral de Consumo.
  • Se establece que las entidades prestamistas deberán conservar la documentación a que se refiere esta ley durante toda la vigencia del contrato y 4 años más si éste llega a formalizarse y durante 4 años en caso contrario.
  • Cualquier circunstancia modificativa o extintiva del préstamo hipotecario que se produzca tras la firma del mismo deberá ser notificada de forma expresa y fehaciente a la persona titular del préstamo y a la garante de la operación por las empresas prestamistas.
  • En el caso de transmisión del préstamo hipotecario por parte de la empresa prestamista, ésta deberá comunicar, de forma expresa y fehaciente, en el plazo de diez días hábiles a la persona consumidora y usuaria y garante, en su caso, el nombre, dirección y todos los datos necesarios para la completa identificación del nuevo acreedor hipotecario (D.A. 3ª).
  • En el supuesto de que tenga lugar la dación en pago, las empresas prestamistas deberán poner a disposición de las personas consumidoras y usuarias titulares del préstamo y de las garantes el proyecto de documento en el que se formalice la misma con una antelación de tres días hábiles a su firma.
  • Se establece que, simultáneamente al cobro de los intereses de demora, la empresa prestamista deberá notificar a la persona consumidora y usuaria de forma expresa y fehaciente, el importe cobrado, su fórmula de cálculo y el porcentaje aplicado. Además, anualmente se deberá comunicar a la persona consumidora y usuaria, mediante un ejemplo aplicado a las condiciones pactadas en la escritura, el importe que correspondería cobrar en caso de impago de una cuota, así como la fórmula y el porcentaje aplicado para el cálculo de los intereses de demora.
  • Se prevé que, para impulsar mecanismos de cooperación e intercambio de información, la Consejería competente en materia de Consumo podrá firmar convenios de colaboración con el Banco de España.
  • Se señala que, para vigilar el cumplimiento de los deberes de información y del resto de obligaciones de las empresas prestamistas y servicios de intermediación previstos en la presente norma, la Consejería competente en materia de Consumo reforzará la vigilancia, control e inspección en materia de contratación de préstamos hipotecarios.
  • Se modifica el régimen sancionador previsto en la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía, aumentando la cuantía de las sanciones (las graves pasan de 5.001-30.000 euros a 5.001-60.000 euros, y las muy graves pasan de 30.001-400.000 a 60.001-1.000.000 euros). Para las infracciones graves y muy graves, estas cantidades pueden sobrepasarse hasta alcanzar el décuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción. Se introducen nuevos tipos sancionadores y se modifican algunos de los existentes, se elimina la figura de la condonación, se introducen las multas coercitivas, se modifica algún aspecto de la toma de muestras y la actuación inspectora.
  • Se crea el Sistema andaluz de información y asesoramiento integral en materia de desahucios, que estará integrado por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento en favor de personas incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente, o en situación de incapacidad para hacer frente al pago de las rentas por arrendamiento de su vivienda habitual y permanente. La Consejería competente en materia de vivienda pondrá en funcionamiento y gestionará este Sistema.

 

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