Inicio » Artículos

¿Qué debes saber ante el fin de la renta antigua para locales de negocio?

El 1 de enero de 2015 marca el fin de los contratos para los locales comerciales de la denominada renta antigua. A continuación se ofrece información sobre los supuestos que están afectados.

1) Antecedentes

Los contratos de alquiler denominados de renta antigua fueron creados de acuerdo al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La denominada renta antigua se caracteriza por tener rentas muy bajas (precios muy por debajo del valor aparente de mercado) y duración larga. Con la aprobación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Disposición Transitoria Tercera), se establecía que ciertos tipos de contratos de locales de negocio finalizarían en 20 años desde la entrada en vigor de la misma (1 de enero de 1995). Este plazo se ha cumplido el 31 de diciembre de 2014, por lo que a partir del 1 de enero de 2015, la persona propietaria del local de negocio puede ejercer su derecho a solicitar un nuevo contrato siempre y cuando el contrato actual cumpla ciertos requisitos.

(Para ampliar información sobre la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, puede picar en el documento relacionado).

De acuerdo con lo anterior, y dado que, en virtud de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, sólo se afectan locales de negocio y no viviendas, si la persona arrendataria es persona física, el contrato no se extingue con fecha de 1 de enero de 2015 (excepción hecha en caso de muerte o jubilación de la persona arrendataria). En el caso de que sea persona jurídica, el contrato se extingue el 1 de enero de 2015, aunque se tienen una serie de precisiones:

- La parte arrendataria o beneficiaria del plazo de los 20 años de moratoria que ahora termina, puede haber ampliado ese plazo en 5 años más (hasta el 31 de diciembre de 2019) a través de la actualización del 100% de la renta del primer año y haciéndolo de manera progresiva durante 10 años.

- Todas las personas arrendatarias que hubieran accedido a esta condición desde 1985 a 1995 también cuentan con el derecho de prórroga del contrato a otros 5 años más.

2) ¿A quién afecta el fin de la renta antigua?

- Deben ser locales de negocio con una superficie menor a 2.500 m2.

- La titularidad del contrato debe ser una persona jurídica (para los contratos de arrendamiento de local de negocio en donde la persona arrendataria es una persona física, la regla general es que se extinguirán con la muerte o jubilación de la misma, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor de cónyuge o descendientes en los casos previstos).

- Se deben haber firmado antes del 9 de mayo de 1985.

- Deben tener una actividad comercial (comprendida en la división 6 del IAE) o bien deben tener una actividad distinta a la comercial siempre y cuando pagaran una cuota de IAE inferior a 85.000 pesetas (510.86€) en el año 1994, año en que se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A estos supuestos deben añadirse los siguientes casos:

- La actual persona arrendataria es persona física que se subrogó en el contrato de arrendamiento por jubilación o por muerte de la persona titular del contrato después de la entrada en vigor de la Ley de 1994.

- La actual persona arrendataria es persona física descendiente de la persona titular del contrato que se subrogó en el contrato de arrendamiento en defecto de cónyuge después de la entrada en vigor de la Ley de 1994.

- La actual persona arrendataria adquirió el derecho de arrendamiento por traspaso de la persona titular o de la persona cónyuge que se subrogó en el contrato de arrendamiento con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994.

3) Supuestos en los que no se extinguirá el contrato el 31 de diciembre de 2014 sino en otras fechas.

- Cuando la actual persona arrendataria adquirió el derecho de arriendo por traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994, el contrato se extinguirá el 31 de diciembre de 2019.

- Cuando la actual persona arrendataria es una persona jurídica que adquirió el derecho de arriendo por traspaso dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994, la duración inicial del contrato era de 15 años y la persona titular pagaba una cuota del IAE entre 510,86€ y 780,00€ (85.001 pesetas y 130.000 pesetas) en el año 1994.

- Cuando la actual persona arrendataria es una persona jurídica y el contrato de arriendo tenía un plazo convencional que venció con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, puede darse dos casuísticas:

1) si al vencimiento convencional, resultara un plazo inferior a los fijados en la disposición transitoria de la Ley (5, 10, 15 ó 20 años), podrá durar hasta el plazo máximo previsto, es decir, el que le hubiera correspondido si a la entrada en vigor de la Ley ya estuviera en prórroga forzosa;

2) si el plazo es superior, se extinguirá cuando le corresponde.

Si la parte arrendataria es persona jurídica con actividad comercial en el local, todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2.500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999. Igualmente, estos plazos son para el caso en que la parte arrendataria no se negó a la actualización de la renta solicitada por la parte arrendadora, ya que si se negó entonces el contrato debió extinguirse el 31 de diciembre de 1999. Por último, y muy importante, en los casos en que la actualización de la renta se hizo de una sola vez (en lugar de escalonadamente), el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2014, sino el 31 de diciembre de 2019.

4) Derechos de la parte arrendataria.

a) Percepción de indemnización. La parte arrendataria tendrá derecho a una indemnización de una cuantía legal a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de 1 año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad afín (actividad apta para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció la parte arrendataria) a la que aquél ejercitaba.

b) Ejercicio de derecho de preferencia. Extinguido el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si la parte arrendadora pretendiera celebrar un nuevo contrato con distinta persona arrendataria antes de haber transcurrido 1 año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. Para ello:

- La parte arrendadora deberá notificar fehacientemente a la parte arrendataria: su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; la renta ofrecida; las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias de la nueva persona arrendataria.

- El derecho preferente deberá ejercitarse por la parte arrendataria en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación (en este plazo se procederá a la firma del contrato).

- La parte arrendadora, pasado el plazo de los 30 días naturales desde la notificación sin que la parte arrendataria hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 120 días naturales a contar desde la notificación a la persona arrendataria cuyo contrato se extinguió.

- Si la parte arrendadora no hubiera realizado la notificación u omitiera en ella los requisitos establecidos, o resultaran distintas la renta pactada, la persona nueva arrendataria o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho la parte arrendataria, cuyo contrato se extinguió, a subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que la parte arrendataria le remitiera fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado, estando legitimado para ejercer la acción de desahucio.

- La parte arrendadora está obligada a remitir a la parte arrendataria cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.

El ejercicio del derecho de preferencia será incompatible con la percepción de la indemnización.

5) Recomendaciones

Para evitar que las personas que firmen contratos de arrendamiento se puedan ver afectados por cláusulas abusivas, se ofrecen una serie de consejos básicos:

- La parte arrendataria no debe firmar sin más el contrato que le presente la persona propietaria, y lo debe leer con atención y negociar todos los puntos que considere importantes.

- No se debe firmar ningún contrato que contenga cláusulas confusas o que no se entiendan, o que de modo claro tengan cláusulas que resulten abusivas.

- Debe saber que la Ley siempre prevalece y que las cláusulas consideradas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, debiendo ser declaradas nulas por una persona juez.

- Hay que poner especial cuidado, entre otras, a las siguientes cláusulas:

* Las que se puedan establecer relativas al supuesto de que el contrato se vea resuelto por cualquier causa imputable a la parte arrendataria, y que la parte arrendadora tenga derecho a percibir de la parte arrendataria una indemnización como cláusula penal.

* Las que establezcan que, en caso de procedimiento judicial, los gastos corran a cargo de la parte arrendataria (en estos casos debe quedar claro que cada parte se hace cargo de sus costas judiciales, salvo que el Juzgado establezca otra cosa).

* Las referidas a los pagos de suministros, comunidad de propietarios, impuestos, tasas, etc. Con respecto a esto, y siempre bajo la premisa de la libertad de las partes de establecer las condiciones del contrato, se puede negociar.

Valora el artículo: