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Recomendaciones a la hora de contratar un préstamo hipotecario

Dado que la adquisición de una vivienda precisa de una profunda reflexión, la decisión sobre la compra de un inmueble aconseja seguir una serie de recomendaciones.

- En primer lugar, antes de comprar una vivienda, se debería valorar si realmente conviene su compra o alquilar. Cada opción tiene sus ventajas:

  • La compra es una inversión a largo plazo, pero supone un importante desembolso económico. Normalmente, conforme pasa el tiempo del préstamo, se paga algo menos cada vez, mientras que el alquiler suele actualizarse, generalmente al alza.
  • El alquiler, normalmente, no implica los gastos obligatorios derivados de la propiedad de la vivienda, como seguros, impuestos o gastos de comunidad. Generalmente el alquiler supone un menor precio que las cuotas a pagar en la opción de compra. Asimismo, los gastos de iniciar un contrato de alquiler no son tan importantes como los asociados a comprar una vivienda (entrada, gastos de formalización, escritura, gestoría, notaría, etc.).

- Una vez se haya decidido la opción de compra de una vivienda, es indispensable conocer en profundidad las posibilidades económicas para la compra, recordando que no sólo se deberán pagar cuotas, sino que también se deberá contar con el pago de la entrada. Asimismo, habrá que prever que se pueda hacer frente a las distintas cuotas a lo largo de la vida del préstamo y conocer cuál será su impacto en la economía familiar.

- De manera orientativa, la totalidad de las cuotas mensuales para pagar las deudas familiares (incluidas las propias de un préstamo hipotecario), no debería pasar del 40% de los ingresos mensuales de la unidad familiar (el 60% restante debe poder utilizarse para la vida diaria de la familia: comer, vestirse, pagar facturas y, en su caso, poder ahorrar). Es por ello, muy recomendable que, antes de embarcarse en solicitar un préstamo hipotecario, realice simulaciones respecto a estos límites de endeudamiento.

- A la hora de adquirir una vivienda es muy importante conocer una serie de cuestiones previas, como son: el precio de la vivienda a pagar y el precio que podamos pagar, el entorno o localización de la misma, así como sus características internas:

  • Con respecto al precio de la vivienda, hay que tener en cuenta no sólo los recursos económicos de los que la persona consumidora disponga en la actualidad, sino también la previsión de los futuros.
  • En cuanto al entorno de la vivienda, hay que tener en cuenta, por un lado, los factores ambientales circundantes (ruidos, contaminación,…) y, por otro lado, las características del entorno propiamente dicho (cercanía a los centros de trabajo; comunicación con los colegios; existencia de centros de ocio, jardines, parques, hospitales, farmacias, supermercados; conexiones con el transporte público; comunicaciones existentes;…).
  • En lo relativo a las características internas de la vivienda, hay que tener en cuenta, entre otros aspectos: los accesos a la vivienda, las condiciones deconstrucción y las instalaciones y servicios comunes, así como la distribución de la vivienda e interior (distribución interior, orientación e iluminación, entre otros aspectos).   

- Si tiene interés en una vivienda, siempre es recomendable la consulta a personas de confianza con conocimientos en temas inmobiliarios y de construcción, que puedan dar una opinión sobre la vivienda que se ha visitado. Si se trata de una vivienda de segunda mano, sería interesante contar con la opinión de la vecindad que conocerá de buena mano la situación de la vivienda, así como los problemas que, en su caso, pudieran existir.

- Consulte con varias entidades financieras para poder elegir aquella que le ofrezca unas mejores condiciones de préstamo.

- En su préstamo hipotecario, valore el tipo de interés (fijo, variable o mixto) que le pudiera interesar. En el tipo fijo, la cuota mensual a pagar permanece inamovible durante todo el préstamo, no obstante suele ser más alto que el variable y con menores plazos de amortización. En el interés variable, el tipo se revisa periódicamente y se ajusta normalmente al Euríbor, no obstante los plazos de amortización suelen ser más dilatados. En el caso de interés variable, nunca acepte diferenciales demasiado altos.

- Tenga cautela especialmente con ciertos índices de referencia como el IRPH, así como con la incorporación de determinadas cláusulas en el contrato de préstamo como las cláusulas suelo o con la contratación del préstamo en una moneda diferente de la que obtiene sus ingresos (es decir, diferente al euro), lo que se conoce como hipotecas multidivisa.

- Debe saber que si va a solicitar información sobre una vivienda en proyecto, en construcción o construida, en su primera transmisión, el establecimiento que venda dicha vivienda deberá facilitarle, de manera gratuita, el denominado Documento Informativo Abreviado. Asimismo, la empresa que venda viviendas pondrá a disposición de las personas consumidoras una Nota Informativa sobre el Precio y las Formas de Pago.

- Recuerde que la entidad de crédito le deberá entregar la denominada información precontractual (información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan) si le solicita cualquier servicio de préstamo hipotecario. Esta información será facilitada a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), a la cual se acompañará el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC).

- Anteriormente a la entrega de la oferta vinculante por la entidad financiera, ésta le deberá hacer entrega de la denominada información personalizada (para que se pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado). Esta información se facilitará por medio de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), a la cual se acompañará el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

- Solicite en la entidad financiera la oferta vinculante. Dicha oferta se solicita una vez que se ha pedido el préstamo, tras la obtención de la tasación del inmueble, tras haberse comprobado la situación registral de la finca y tras realizar la evaluación de la solvencia y capacidad financiera de la persona usuaria.

- Para los llamados gastos preparatorios del préstamo hipotecario (comprobación registral del inmueble, gestión administrativa, tasación,…), debe saber que puede concertarlos con las entidades que usted elija.

- Para comprobar que la persona que vende la vivienda es la verdadera titular de la misma y que ésta está libre de cargas, la primera información que debe conseguir la persona compradora es una nota simple en el Registro de la Propiedad. En esta nota simple se incluye: la descripción de la finca, la referencia registral, la persona o personas titulares de la finca, así como las cargas o gravámenes.

- La entidad financiera con la que se suscribe el préstamo hipotecario no puede obligarle a la suscripción de servicios o productos accesorios (contratos de seguros, contratación de tarjetas, planes de pensiones, apertura de cuentas corrientes, domiciliación de nóminas,…).

- Para la compra de una vivienda, no es obligatoria la escritura pública. No obstante, si lo será cuando se contrata un préstamo hipotecario para hacer frente a la compra.

- Debe saber que, desde que la entidad financiera le comunica la puesta a disposición de la copia del proyecto de escritura, dispone del plazo de 3 días hábiles para revisarla. Es muy aconsejable dicha revisión por si detectara algún tipo de discrepancia entre el proyecto de escritura y la oferta vinculante de la entidad financiera.

- Como persona consumidora, tiene usted el derecho a la libre elección de persona que desempeñe la función notarial.

- En cualquier momento en la vida del préstamo podrá intentar la renegociación de las condiciones del mismo, en forma de novación hipotecaria (no supone cambio de entidad) o subrogación hipotecaria acreedora (supone el traslado de la hipoteca de una entidad a otra). Normalmente, con la subrogación hipotecaria se quiere conseguir lo que no se consiguió con la novación.

- Intente negociar las comisiones hipotecarias  con la entidad financiera.

- Si ya ha pagado totalmente el préstamo hipotecario, no olvide cancelar la hipoteca, trámite necesario para posibilitar la venta de la vivienda. Es lo que se denomina levantamiento de la hipoteca. La no cancelación de la hipoteca una vez reembolsado el capital y pagados los oportunos intereses, puede afectar si la persona propietaria:

  • Desea solicitar un nuevo préstamo
  • Desea vender la vivienda.

 

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