El régimen de aprovechamiento por turno

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

• Algunos términos y conceptos.
• Aspectos básicos del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.
• Prohibiciones.
• Especificidades para los contratos de productos vacacionales de larga duración. 

Algunos términos y conceptos.

Los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de usos turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los contratos de intercambio, se rigen por lo establecido en la Ley 4/2012, de 6 de julio, cuando sean celebrados entre una persona empresaria y una persona consumidora:

• Persona empresaria. Toda persona física o jurídica que actúa con fines relacionados con su actividad económica, negocio, oficio o profesión y cualquier persona que actúa en nombre o por cuenta de aquella.
• Persona consumidora. Toda persona física o jurídica que actúa con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.

A continuación, se consideran los diferentes tipos de contratos que pueden existir dentro del régimen de aprovechamiento por turno:

• Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Aquel de duración superior a 1 año en virtud del cual una persona consumidora adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.
• Contrato de producto vacacional de larga duración. Aquel de duración superior a 1 año en virtud del cual una persona consumidora adquiere a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.
• Contrato de reventa. Aquel en virtud del cual una empresa, a título oneroso, asiste a una persona consumidora en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.
• Contrato de intercambio. Aquel en virtud del cual una persona consumidora se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

Las personas consumidoras no podrán renunciar a los derechos reconocidos en la Ley 4/2012, de 6 de julio, considerándose dicha renuncia nula. 

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Aspectos básicos del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

A continuación, se enumeran los aspectos básicos que caracterizan al aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico:

• Este derecho atribuye a la persona titular del mismo:

1. El disfrute, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de uso independiente, dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto.
2. El disfrute a la prestación de los servicios complementarios.

• Este derecho no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario.

• Solo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la excepción de los locales, deben estar sometidos a tal régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, 10 alojamientos.

• Se permite que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados. En este caso, el edificio, conjunto inmobiliario o sector arquitectónicamente diferenciado deberá adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como a la normativa del tipo de explotación que corresponda.

• El periodo anual del aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a 7 días seguidos y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración.

• Deberá quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un periodo de tiempo que no podrá ser inferior a 7 días para cada uno de los alojamientos sujetos el régimen.

• El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá, en ningún caso, vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse “multipropiedad”, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra “propiedad”.

• A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a las personas adquirentes finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.

• La persona propietaria del inmueble podrá libremente disponer de todo o en parte de su derecho de propiedad, sin perjuicio de las limitaciones que resulten del régimen y de las facultades de las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

• El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a 1 año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable a 1 año, por regla general, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas a la persona adquirente o cesionaria cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.

• Podrá ser válida cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea, y en los convenios internacionales en los que España sea parte.

• La duración del régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico:

1. Será superior a 1 año.
2. No excederá de 50 años.
3. Se contará desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

• Extinguido el régimen por el paso del plazo de duración, las personas titulares no tendrán derecho a compensación alguna. 

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Prohibiciones.

En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración y de intercambio, se prohíbe, antes de que finalice el plazo de desistimiento:

• El pago de anticipos.
• La constitución de garantías.
• La reserva de dinero en cuentas.
• El reconocimiento expreso de deuda.
• Cualquier otra contraprestación a favor de la empresa o de un tercero o una tercera y a cargo de la persona consumidora.

Las mismas prohibiciones anteriores se aplican para los contratos de reventa, antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar o se haya dado por terminado el contrato por otras vías.

Los actos realizados en contra de la prohibición son nulos de pleno derecho, y la persona consumidora podrá reclamar el doble de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos. 

Especificidades para los contratos de productos vacacionales de larga duración.

• El pago del precio en los contratos de productos vacacionales de larga duración se hará conforme a un plan escalonado.

• Está prohibido que el precio especificado en el contrato se pague por anticipado o de cualquier otra manera que no sea conforme al plan de pago escalonado.

• Los pagos, incluidas las eventuales cuotas de afiliación, se dividirán en plazos anuales, todos ellos de igual cuantía.

• La empresa enviará por escrito una solicitud de pago, en papel o en cualquier otro soporte duradero, como mínimo 14 días naturales antes de cada vencimiento.

• A partir del segundo plazo, la persona consumidora podrá rescindir el contrato, sin incurrir en penalización alguna, notificándolo a la empresa en un plazo de 14 días naturales a partir de la recepción de la solicitud de pago correspondiente a cada plazo.

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