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Créditos inmobiliarios. Aspectos generales

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarios establece normas de protección para las personas físicas que sean deudoras de préstamos hipotecarios.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, se aplica a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional cuando la persona prestataria (persona a la que se concede el préstamo), fiadora o garante sea persona física. Además, el contrato deberá tener como objeto:

  • La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (entendiéndose también incluidos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen función doméstica).
  • La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que la persona prestataria, fiadora o garante sea persona consumidora.

No será aplicable la Ley 5/2019 para los siguientes contratos de préstamo:

  • Los concedidos por una persona empleadora a sus personas empleadas, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la de mercado, y que no se ofrezcan al público en general.
  • Los concedidos sin intereses y sin ningún tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.
  • Los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de 1 mes.
  • Los que sean resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.
  • Los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.
  • Los relativos a hipoteca inversa en que la persona prestamista:
  1. Desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien de uso residencial.
  2. Y no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzca algo de lo establecido en la disposición adicional primera la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento de la persona prestataria de sus obligaciones contractuales que permita a la entidad prestamista la rescisión del contrato.

La ley 5/2019, tendrá plena vigencia a partir del 16 de junio de 2019. Con respecto a los contratos preexistentes (es decir, suscritos con anterioridad al 16 de junio de 2019):

  • No será aplicable a tales contratos preexistentes.
  • Sin embargo, lo establecido en esa Ley si será aplicable para los contratos celebrados anteriormente a esa fecha si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad al 16 de junio de 2019, debiendo la entidad prestamista informar a la persona prestataria de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
  • Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, la persona prestataria siempre tendrá derecho de reembolso anticipado.
  • Para los contratos anteriores al 16 de junio de 2019 en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, se aplicará lo establecido sobre esta cuestión en la Ley (salvo que la persona deudora alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para ella).
  • No será de aplicación lo establecido en la Ley sobre vencimiento anticipado, a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad al 16 de junio de 2019, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Algunos conceptos importantes en materia de contratos de crédito inmobiliarios.

  • Persona prestataria. Toda persona física que sea deudora de préstamos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.
  • Persona prestamista inmobiliario. Toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos
  • Contrato de préstamo. Contrato mediante el cual una persona prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a una persona prestataria, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.
  • Servicio accesorio. Todo servicio ofrecido a la persona prestataria junto con el contrato de préstamo.
  • Entidad intermediaria de crédito inmobiliario. Toda persona física o jurídica que, no actuando como persona prestamista, ni fedataria pública, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, consistente en poner en contacto (directa o indirectamente) a una persona física con una persona prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con relación a los contratos de préstamo:
  1. Presentar u ofrecer a las personas prestatarias dichos contratos de préstamo.
  2. Asistir a las personas prestatarias realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo.
  3. Celebrar los contratos de préstamo, en nombre de la entidad prestamista, con una persona prestataria.
  • Coste total del crédito para la persona prestataria. Según lo dispuesto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, son todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que la persona prestataria debe pagar con relación al contrato , y que sean conocidos por la persona prestamista.
  • Tasa Anual Equivalente (TAE). Es el coste total del préstamo para la persona prestataria, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más, en su caso, los costes aparejados, y que corresponde, sobre la base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por la parte prestamista y la prestataria.
  • Prácticas de venta vinculada. Toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca a la persona prestataria por separado.
  • Prácticas de venta combinada. Toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otros préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también a la persona prestataria por separado..
  • Préstamo denominado en moneda extranjera. Todo contrato de préstamo inmobiliario denominado en moneda diferente de la del Estado miembro en que resida la persona prestataria, o de aquella en la que la persona prestataria en el momento de formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo.

 

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