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Créditos inmobiliarios. Los contratos de préstamo inmobiliario

Los contratos de préstamo inmobiliario se formalizarán en papel o en otro soporte duradero.

En el supuesto de que los contratos estén garantizados con hipoteca constituida sobre inmueble de uso residencial deberán formalizarse en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico.

En la contratación de préstamos la persona notaria no autorizará la escritura pública si no se hubiera otorgado acta notarial.

Las entidades registradoras de la propiedad, mercantil y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura referida a préstamos en la que no conste la reseña del acta

Reembolso anticipado total o parcial de las cantidades adeudadas.

Podrá realizarse en cualquier momento anterior a la finalización del término del contrato pactado, pudiendo las partes convenir un plazo de comunicación previa (no superior a 1 mes).

- En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo), las partes podrán establecer, por contrato, una compensación o comisión a favor de la entidad prestamista, con los siguientes supuestos:

  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.
  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

- En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo (o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo), podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor de la entidad prestamista con los siguientes límites:

  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida que pudiera sufrir la entidad, con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.
  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo posteriormente a los 10 primeros años de vigencia del contrato o desde el día en que resulte aplicable el tipo fijo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.

- En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos de la persona acreedora (siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable):

  • La comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida que pudiera sufrir la entidad, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
  • Pasados los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la entidad prestamista no podrá exigir comisión alguna.

Vencimiento anticipado de los contratos de préstamo.

En los contratos de préstamo en los que la persona prestataria, fiadora o garante sea persona física y que estén garantizados por hipoteca, se producirá el vencimiento anticipado del contrato si, de acuerdo con el artículo 24 de la Ley 5/2019, concurren de manera conjunta los siguientes requisitos:

  • Que la persona prestataria se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  • Que la entidad prestamista haya requerido el pago a la persona prestataria concediéndole un plazo de, al menos, 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendida, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
  • Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que supongan que la persona deudora ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses).
  2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que supongan que la persona deudora ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses).

Pronunciamiento del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 relativo a los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios

Con el pronunciamiento de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo:

  • Se posibilita que la nulidad de una determinada cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios no implique la automática nulidad del contrato de préstamo, con las consecuencias negativas que ello supondría para la persona consumidora.
  • En su lugar, la mencionada cláusula de vencimiento anticipado que se anule se sustituye por la disposición legal inspiradora de dichas cláusulas (en este caso, las reguladas en el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), es decir, por los plazos mínimos que han de ser respetados por la entidad acreedora para ejecutar la hipoteca.

Por todo lo anterior, y teniendo en cuenta el artículo 24 de la Ley 5/2019se deben suspender todos los desahucios que se hayan iniciado como consecuencia de menos de 12 pagos.

El Tribunal Supremo establece una serie de orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión a la persona adquirente:

- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido por aplicación de una cláusula declarada nula, antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, deberían ser archivados sin más trámite.

- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido por aplicación de una cláusula declarada nula, tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de 3 mensualidades impagadas):

  1. Si el incumplimiento de la persona deudora no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos (teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 24 de la Ley 5/2019), dichos procesos debería ser archivados.
  2. Si el incumplimiento de la persona deudora reviste la gravedad prevista en el artículo 24 de la Ley 5/2019, deberían continuar su tramitación.

- El archivo de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado establecido en el contrato, sino en la aplicación de la Ley 5/2019.

 

Intereses de demora.

En los casos de préstamos o créditos concluidos por una persona física garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.

El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, y no podrá ser capitalizado en ningún caso.

Variaciones en el tipo de interés del préstamo.

El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio de la persona prestataria durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo formalizado por escrito entre las partes.

Si hubiera acuerdo para variar el tipo de interés, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo.

En virtud del artículo 85.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, se considerarán abusivas las cláusulas que reserven a favor de la persona empresaria facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.

En los contratos referidos a servicios financieros lo establecido en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las cláusulas por las que la empresa se reserve la facultad de modificar sin previo aviso el tipo de interés adeudado por la persona consumidora o a la persona consumidora, así como el importe de otros gastos relacionados con los servicios financieros:

  • Cuando aquéllos se encuentren adaptados a un índice, siempre que se trate de índices legales y se describa el modo de variación del tipo, o en otros casos de razón válida.
  • A condición de que la empresa esté obligada a informar de ello en el más breve plazo a las otras partes contratantes y estas puedan resolver inmediatamente el contrato sin penalización alguna.

Si el contrato de préstamo tiene un tipo de interés variable, las entidades prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable los que cumplan estas condiciones:

  • Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo.
  • Se calcule a coste de mercado y que no sea susceptible de influencia por la propia entidad prestamista, o en virtud de acuerdos con otras entidades o prácticas conscientemente paralelas.
  • Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
  • No se podrá establecer un límite a la baja del tipo de interés (se prohíbe, por lo tanto, aplicar cláusulas suelo).

 

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