Créditos inmobiliarios. Prácticas de venta vinculadas y combinadas

Los conocimientos y competencias sobre los productos que comercializan que debe poseer el personal al servicio de las entidades prestamistas o intermediarias de crédito deben ser, en especial, respecto de:

• La elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo.
• La actividad de intermediación de crédito.
• La prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.
• La ejecución de los contratos de préstamo.
• Los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo.
• Los productos de venta vinculada o combinada.

Las ventas vinculadas y combinadas.

Se definen las prácticas de venta vinculada (productos de contratación obligatoria para la concesión del préstamo) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca a la persona prestataria por separado. Se definen las prácticas de venta combinada (productos que se pueden contratar junto al préstamo de manera voluntaria) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también a la persona prestataria por separado.

Con respecto a las prácticas de venta vinculada de préstamos:

• Están prohibidas. No obstante podrán ser autorizadas prácticas concretas cuando la entidad prestamista pueda demostrar que los productos vinculados u ofrecidos que no se presenten por separado impliquen un claro beneficio a las personas prestatarias.
• Será nulo todo contrato vinculado al préstamo que no cumpla con lo anterior (la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no implicará la nulidad del préstamo).
• Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, las entidades prestamistas o intermediarias podrán exigir a la persona prestataria:

1. La suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.
2. La suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca.
3. La suscripción del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

En estos casos, la entidad prestamista deberá analizar (no implicando coste alguno) y aceptar pólizas alternativas ofrecidas por la persona prestataria que ofrezcan condiciones y nivel de prestaciones equivalentes a las propuestas por la entidad prestamista.

• La entidad prestamista podrá vincular el préstamo a que la persona prestataria, cónyuge, pareja de hecho o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad contrate ciertos productos financieros.
• En las prácticas de venta vinculada autorizadas la entidad prestamista deberá informar a la persona prestataria, de manera expresa y comprensible:

1. Que se está contratando un producto vinculado.
2. Sobre el beneficio y riesgo de pérdidas que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión.
3. De los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

Con respecto a las prácticas de venta combinada de préstamos:

• Estarán permitidas.
• No obstante, la entidad prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de forma que la persona prestataria pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra.
• Antes de la contratación de un producto combinado, la entidad prestamista informará a la persona prestataria de manera expresa y comprensible:

1. Que se está contratando un producto combinado.
2. Sobre el beneficio y riesgos de pérdida que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión, incluyendo escenarios simulados.
3. De la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios.
4. De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados.
5. De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

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