Créditos inmobiliarios. Prácticas de venta vinculadas y combinadas
Los conocimientos y competencias sobre los productos que comercializan que debe poseer el personal al servicio de las entidades prestamistas o intermediarias de crédito deben ser, en especial, respecto de:
- La elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo.
- La actividad de intermediación de crédito.
- La prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.
- La ejecución de los contratos de préstamo.
- Los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo.
- Los productos de venta vinculada o combinada.
Las ventas vinculadas y combinadas.
Se definen las prácticas de venta vinculada (productos de contratación obligatoria para la concesión del préstamo) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca a la persona prestataria por separado. Se definen las prácticas de venta combinada (productos que se pueden contratar junto al préstamo de manera voluntaria) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también a la persona prestataria por separado.
Con respecto a las prácticas de venta vinculada de préstamos:
- Están prohibidas. No obstante podrán ser autorizadas prácticas concretas cuando la entidad prestamista pueda demostrar que los productos vinculados u ofrecidos que no se presenten por separado impliquen un claro beneficio a las personas prestatarias.
- Será nulo todo contrato vinculado al préstamo que no cumpla con lo anterior (la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no implicará la nulidad del préstamo).
- Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, las entidades prestamistas o intermediarias podrán exigir a la persona prestataria:
- La suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.
- La suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca.
- La suscripción del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
En estos casos, la entidad prestamista deberá analizar (no implicando coste alguno) y aceptar pólizas alternativas ofrecidas por la persona prestataria que ofrezcan condiciones y nivel de prestaciones equivalentes a las propuestas por la entidad prestamista.
- La entidad prestamista podrá vincular el préstamo a que la persona prestataria, cónyuge, pareja de hecho o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad contrate ciertos productos financieros.
- En las prácticas de venta vinculada autorizadas la entidad prestamista deberá informar a la persona prestataria, de manera expresa y comprensible:
- Que se está contratando un producto vinculado.
- Sobre el beneficio y riesgo de pérdidas que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión.
- De los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.
Con respecto a las prácticas de venta combinada de préstamos:
- Estarán permitidas.
- No obstante, la entidad prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de forma que la persona prestataria pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra.
- Antes de la contratación de un producto combinado, la entidad prestamista informará a la persona prestataria de manera expresa y comprensible:
- Que se está contratando un producto combinado.
- Sobre el beneficio y riesgos de pérdida que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión, incluyendo escenarios simulados.
- De la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios.
- De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados.
- De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
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