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Créditos inmobiliarios. Protección de la persona deudora del préstamo hipotecario

Las entidades prestamistas y las entidades intermediarias de crédito inmobiliario actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, tanto en la elaboración de productos de crédito, concesión de préstamos, y prestación de servicios, como en la ejecución de los contratos, con respeto a los derechos y los intereses de las personas prestatarias.

¿Qué información básica deberá aparecer en la publicidad de los préstamos inmobiliarios?

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para la persona prestataria deberá especificar de forma clara, concisa y destacada, y fácilmente legible o, en su caso, audible:

  • Identidad de la entidad prestamista (en su caso, de la entidad intermediaria o representante).
  • Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble.
  • El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo.
  • El importe total del préstamo.
  • La Tasa Anual Equivalente o TAE (esta se incluirá en la publicidad, al menos, de manera igual de destacada que cualquier tipo de interés).
  • Cuando proceda: duración del contrato de préstamo, importe de los pagos aplazados, importe total adeudado por la persona prestataria, número de pagos a plazos y una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podría afectar al importe adeudado por la persona prestataria.
  • Sistema de amortización y fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas para que se puede verificar con claridad la corrección de los importes cobrados.
  • Cuando proceda, la opción de la persona deudora de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo (con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo).

¿Qué información general sobre los préstamos inmobiliarios deberá ser facilitada?

Las entidades prestamistas o, en su caso, intermediarias de crédito vinculados facilitarán, en todo momento (en soporte papel u otro soporte duradero o en formato electrónico) información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito. Dicha información general deberá especificar:

  • Identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Formas de garantía, cuando proceda.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para la persona prestataria.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para la persona prestataria la denominación de un crédito en moneda extranjera.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para la persona prestataria, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para la persona prestataria que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito a la entidad prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para la persona prestataria.
  • Indicación de los servicios accesorios que la persona prestataria esté obligada a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con una entidad proveedora distinta de la prestamista.
  • Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción de la persona deudora de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

Una vez que la persona prestataria haya facilitado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, la entidad prestamista y, en su caso, la entidad intermediaria (con suficiente antelación, nunca inferior a 10 días naturales, respecto del momento en que la persona prestataria quede vinculada por cualquier contrato u oferta de préstamo), ofrecerán a la persona prestataria la información personalizada (mediante la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN) que necesite para:

  • Comparar los préstamos disponibles en el mercado.
  • Evaluar sus implicaciones.
  • Tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada

La evaluación de la solvencia de la persona prestataria.

Antes de la celebración de un contrato de préstamo, la entidad prestamista deberá evaluar en profundidad la solvencia de la potencial persona prestataria. Tal evaluación, tendrá en cuenta los oportunos factores para comprobar la capacidad de la clientela para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros:

  • La situación de empleo.
  • Ingresos presentes.
  • Ingresos previsibles durante la vida del préstamo.
  • Los activos en propiedad.
  • El ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.
  • En su caso, nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación

Los procedimientos de evaluación de la solvencia de las entidades prestamistas no supondrán costes para la potencial persona prestataria.

No podrá resolverse, rescindir o modificar el contrato de préstamo por parte de la entidad prestamista por:

  • La incorrecta evaluación de la solvencia, salvo que quede demostrado que la persona prestataria ha ocultado o falsificado la información de modo consciente.
  • Debido a que la información facilitada por la persona prestataria antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.

La entidad prestamista solo pondrá el préstamo a disposición de la persona prestataria si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que se cumplan las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

En el caso de que se deniegue la solicitud de préstamo a la potencial persona prestataria, la entidad prestamista informará por escrito y sin demora a la misma y, en su caso, a la persona fiadora o avalista del respectivo resultado con advertencia de forma motivada de tal denegación.

Tasación de los bienes inmuebles.

Antes de la celebración del contrato de préstamo, los inmuebles objeto del mismo deberán ser objeto de una tasación adecuada realizada por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional con homologación conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente conforme a lo establecido en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

 

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