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Créditos inmobiliarios. Transparencia en la comercialización de los préstamos inmobiliarios

La entidad prestamista o, en su caso, la entidad intermediaria de crédito deberá entregar a la persona prestataria o potencial prestataria, con antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la documentación que se establece a continuación.

Documentación a facilitar por la entidad prestamista a la persona prestataria o potencial prestataria con antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato de préstamo.

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá ser de 10 días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará a la persona prestataria o potencial prestataria de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a:
  1. Los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
  2. La existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado.
  3. La posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello.
  4. La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
  5. Que se trata, en su caso, de un préstamo en moneda extranjera.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por la persona prestataria en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos anteriormente e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y los que corresponden a la entidad prestataria. Estos gastos se distribuyen de la siguiente forma:
  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a la persona prestataria.
  2. Los gastos de gestoría corresponderán a la entidad prestamista.
  3. El coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario serán asumidos por la entidad prestamista.
  4. Los costes de las copias de la escritura de préstamo serán asumidos por quien las solicite.
  5. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad prestamista.
  6. El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realizará conforme a lo aquí indicado.
  • Si la entidad prestamista o intermediaria de crédito, en su caso, requiriera a la persona prestataria la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos, deberá entregar a la persona prestataria por escrito las condiciones de garantía del seguro que se exige.
  • Si está previsto que el préstamo se formalice en escritura pública se deberá facilitar a la persona prestataria la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizada y gratuita por parte de persona notaria que elija la persona prestataria:
  1. Para la autorización de la escritura pública.
  2. Sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega a la persona prestataria.

Aspectos importantes relativos a la documentación que se ha de facilitar a la persona prestataria.

  • La documentación anterior junto con la manifestación firmada por la entidad prestataria, en la que declare que ha recibido dicha documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también a la persona notaria elegida por la persona prestataria. Esta remisión no supondrá gastos, directos o indirectos, a la persona prestataria.
  • La documentación anterior deberá ser extraíble por la persona notaria libremente elegida por la persona prestataria o potencial prestataria, de manera previa a la firma del préstamo, para la preparación y autorización del acta y de la escritura.
  • La entidad prestamista suministrará a la persona prestataria toda la información que fuera necesaria. En particular, responderá a las consultas formuladas por la persona prestataria acerca de la documentación anterior:
  1. Con ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica.
  2. En especial, de las cláusulas relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros a suscribir con ocasión del préstamo.
  • Solo podrán derivarse gastos o percibirse comisiones:
  1. Por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por la persona prestataria o prestataria potencial.
  2. Siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
  • Si se pactara una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
  • En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
  • Las empresas prestamistas:
  1. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán aplicar los índices o tipos de interés de referencia publicados por el Ministerio de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España.
  2. Deberán poner a disposición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de contratación que utilicen.

El asesoramiento presencial de la persona prestataria ante la persona notaria.

La persona prestataria deberá comparecer ante la persona notaria elegida libremente por ella para obtener asesoramiento presencial, sobre la documentación facilitada en virtud del primer apartado a efectos del cumplimiento de los requisitos marcados.

La persona prestataria, o su representante, deberá comparecer ante la persona notaria para que esta pueda extender el acta (como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo).

1) Si se comprueba que queda acreditado el cumplimiento de los requisitos de la documentación facilitada, se hará constar en acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:

  • El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición de la persona prestataria de los documentos descritos.
  • Las cuestiones planteadas por la persona prestataria y el asesoramiento prestado por la persona notaria.
  • La persona notaria deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en acta, que se ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en FEIN y en FiAE, con referencia expresa a cada una de estas fichas.
  • En presencia de la persona notaria, la persona prestataria responderá un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

2) Si no queda acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de los requisitos, o si no se compareciese para recibir el asesoramiento notarial en plazo, la persona notaria expresará en acta esta circunstancia, no pudiendo autorizarse la escritura pública de préstamo

Con respecto al acta notarial:

  • Su contenido se presumirá veraz e íntegro
  • Su contenido hará prueba del asesoramiento prestado por la persona notaria y de la manifestación de que la persona prestataria comprende y acepta el contenido de la documentación facilitada.
  • El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial a la persona prestataria no generará coste arancelario alguno.

En la escritura pública del préstamo la persona notaria autorizante insertará una reseña identificativa del acta. En dicha reseña e expresará:

  • El número de protocolo, persona notaria autorizante y fecha de autorización.
  • La afirmación de la persona notaria bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que la persona prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento.

 

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