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Tipos de productos y servicios bancarios: avales

Teniendo en cuenta el portal de la clientela bancaria del Banco de España, se ofrece una breve descripción sobre el concepto de aval, sus tipos, así como el caso específico de los avales para viviendas.

¿Qué es un aval?

Se entiende por aval (también conocido como fianza, afianzamiento o garantía personal) como todo contrato a través del que una persona avalista garantiza el cumplimiento de una determinada obligación de la persona avalada. Tales obligaciones son asumidas a favor de una entidad tercera o beneficiaria si la persona avalada no lo hace.

Por medio de un aval una persona física o jurídica (persona avalista) asegura que se cumplan obligaciones por medio de la asunción del pago de una deuda de otra persona (persona avalada) si esta no lo hace.

El aval, como contrato privado que es, tendrá un determinado contenido que vendrá dado por el propio contrato. Entre otros aspectos, incluirá:

  • La identificación de la persona avalista, avalada y beneficiaria del aval.
  • La obligación que queda garantizada.
  • En su caso, plazo de duración y exigibilidad de la garantía.
  • Requisitos de ejecución del aval por parte de la entidad beneficiaria.
  • Condiciones para la cancelación del mismo (si no hubiera fecha de finalización).
  • Comisiones o gastos a pagar por la persona avalada (para los supuestos de avales prestados por entidades).

Tipos de avales bancarios.

De acuerdo con la duración de los mismos, se puede diferenciar entre:

  • Avales de plazo determinado: en ellos se indicará dicho plazo.
  • Avales de plazo indeterminado o de duración indefinida: que se extinguirá, por lo general con el cumplimiento de la obligación garantizada.

De acuerdo con las facultades de la entidad tercera o beneficiara del aval frente a la persona avalista, se puede diferenciar entre:

  • Avales simples: la entidad beneficiaria del aval deberá reclamar primero a la persona avalada y si esta no cumple con la obligación, podrá dirigirse contra la persona avalista.
  • Avales solidarios: la entidad beneficiaria podrá reclamar indistintamente tanto a la persona avalada como a la avalista.
  • Avales independientes: la persona avalista no puede exigir a la entidad beneficiaria que reclame antes a la persona avalada. Además, si la entidad beneficiaria exige a la persona avalista el cumplimiento de la obligación, tendrá que demostrar que la persona avalada ya la ha cumplido.

En virtud de la naturaleza de la obligación garantizada, se puede diferenciar entre:

  • Avales técnicos: la persona avalista responde de que la persona avalada cumpla con ciertos compromisos que van más allá de la entrega de una cantidad de dinero a la entidad o persona beneficiaria.
  • Avales económicos: las personas avaladas y avalistas han de entregar en cierto momento una determinada cantidad de dinero a la entidad o persona beneficiaria.

La especialidad de los avales para la compra de viviendas.

A la hora de comprar una vivienda a una entidad promotora, las cantidades que se van entregando a cuenta deberán estar aseguradas por seguro contratado por dicha entidad promotora (en la que la persona consumidora será beneficiaria) o bien estar avaladas por una entidad de crédito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Primera (percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, se tienen una serie de aspectos:

1) Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, y que pretendan obtener entregas de dinero para su construcción por parte de las personas que las adquieran, deberán cumplir las condiciones siguientes:

  • Desde la obtención de la licencia de edificación, garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no se llegue a buen fin en el plazo convenido de entrega de la vivienda.
  • Percibir las cantidades anticipadas por las personas adquirentes a través de las entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos de la entidad promotora, y de las que solo podrá disponer para atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

2) Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada persona adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades.
  • La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de la entrega de la vivienda por la entidad promotora.
  • Será persona tomadora del seguro la entidad promotora, la cual estará obligada del pago de la prima por todo el periodo del seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa.
  • Corresponde la condición de persona asegurada a la adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
  • La falta de pago de la prima por la entidad promotora no será, en ningún caso, excepción oponible.
  • La duración del contrato de seguro no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas.
  • Si se concede prórroga para la entrega de las viviendas, la entidad promotora podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informarse a la persona asegurada de dicha prórroga.
  • En el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, la persona asegurada; siempre que haya requerido de forma fehaciente a la entidad promotora para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (incluido impuestos aplicables y sus intereses), y este en plazo de 30 días no haya procedido a su devolución; podrá reclamar a la entidad aseguradora el abono de la indemnización que corresponda. La persona asegurada podrá, igualmente, reclamar directamente a la entidad aseguradora cuando no sea posible hacerlo contra la promotora.
  • La entidad aseguradora deberá indemnizar a la persona asegurada en el plazo de 30 días desde que se formule la reclamación.
  • No serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por la persona asegurada.
  • La entidad aseguradora podrá reclamar a la entidad promotora-tomadora las cantidades satisfechas a las personas aseguradas.
  • En el caso de que la entidad aseguradora hubiera satisfecho la indemnización a la persona asegurada como consecuencia de siniestro cubierto por el contrato de seguro, la entidad promotora no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

3) Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero, desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por la entidad promotora.
  • En el caso de que la construcción no se inicie o no se llegue a buen fin en el plazo convenido, la persona beneficiaria, siempre que haya requerido de manera fehaciente a la entidad promotora para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (incluidos los impuestos e intereses), y este en plazo de 30 días no haya procedido a su devolución, podrá exigir a la persona avalista el abono de tales cantidades. Igualmente, la persona beneficiaria podrá reclamar directamente a la persona avalista cuando no resulte posible la reclamación previa a la entidad promotora.
  • Pasados 2 años, a contar desde el incumplimiento por la entidad promotora de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por la persona adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

4) En los contratos para la adquisición de viviendas en las que se pacte la entrega a la entidad promotora de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:

  • Que la entidad promotora se obliga a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos determinados en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.
  • Referencia al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
  • Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por la persona adquirente de las cantidades que se hubiera comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
  • En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, la entidad promotora hará entrega a la persona adquirente del documento que acredite la garantía referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.

5) Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, la persona adquirente podrá optar entre:

  • La rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o
  • Conceder prórroga a la entidad promotora, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

6) Expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente que posibiliten la ocupación de la vivienda y acreditada por la entidad promotora la entrega de la vivienda a la persona adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Producirá igual efecto, cumplido todo lo anterior, si la persona adquirente rehusara recibir la vivienda.

7) En la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad al inicio de las obras o durante el periodo de construcción, será obligatorio:

  • Hacer constar que la entidad promotora ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 38/1999.
  • Hacer mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.

 

Para obtener mayor información sobre avales puede acceder a la web del Banco de España.

 

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Fuente: 
Banco de España
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