Contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019, de 15 de marzo

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece las normas de protección para las personas físicas que sean deudoras de préstamos hipotecarios.

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

 

Guía para entender la Ley 5/2019, de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario.

En este documento se enumeran los aspectos más destacables relacionados con la normativa estatal en materia de contratos de crédito inmobiliarios.

 

Aspectos generales.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, se aplica a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional cuando la persona prestataria (persona a la que se concede el préstamo), fiadora o garante sea persona física. Además, el contrato deberá tener como objeto:

  • La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (entendiéndose también incluidos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen función doméstica).
  • La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que la persona prestataria, fiadora o garante sea persona consumidora.

No es aplicable la Ley 5/2019 para los siguientes contratos de préstamo:

  • Los concedidos por una persona empleadora a sus personas empleadas, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la de mercado, y que no se ofrezcan al público en general.
  • Los concedidos sin intereses y sin ningún tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.
  • Los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de 1 mes.
  • Los que sean resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.
  • Los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.
  • Los relativos a hipoteca inversa en que la persona prestamista:
  1. Desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien de uso residencial.
  2. Y no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzca algo de lo establecido en la disposición adicional primera la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento de la persona prestataria de sus obligaciones contractuales que permita a la entidad prestamista la rescisión del contrato.

La ley 5/2019, tendrá plena vigencia a partir del 16 de junio de 2019. Con respecto a los contratos preexistentes (es decir, suscritos con anterioridad al 16 de junio de 2019):

  • No será aplicable a tales contratos preexistentes.
  • Sin embargo, lo establecido en esa Ley si será aplicable para los contratos celebrados anteriormente a esa fecha si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad al 16 de junio de 2019, debiendo la entidad prestamista informar a la persona prestataria de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
  • Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, la persona prestataria siempre tendrá derecho de reembolso anticipado.
  • Para los contratos anteriores al 16 de junio de 2019 en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, se aplicará lo establecido sobre esta cuestión en la Ley (salvo que la persona deudora alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para ella).
  • No será de aplicación lo establecido en la Ley sobre vencimiento anticipado, a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad al 16 de junio de 2019, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Algunos conceptos importantes en materia de contratos de crédito inmobiliarios.

  • Persona prestataria. Toda persona física que sea deudora de préstamos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.
  • Persona prestamista inmobiliaria. Toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos
  • Contrato de préstamo. Contrato mediante el cual una persona prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a una persona prestataria, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.
  • Servicio accesorio. Todo servicio ofrecido a la persona prestataria junto con el contrato de préstamo.
  • Entidad intermediaria de crédito inmobiliario. Toda persona física o jurídica que, no actuando como persona prestamista, ni fedataria pública, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, consistente en poner en contacto (directa o indirectamente) a una persona física con una persona prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con relación a los contratos de préstamo:
  1. Presentar u ofrecer a las personas prestatarias dichos contratos de préstamo.
  2. Asistir a las personas prestatarias realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo.
  3. Celebrar los contratos de préstamo, en nombre de la entidad prestamista, con una persona prestataria.
  • Importe total del crédito. Según lo dispuesto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, es el importe máximo o la suma de todas las cantidades puestas a disposición de la persona consumidora en el marco del contrato.
  • Coste total del crédito para la persona prestataria. Según lo dispuesto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, son todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que la persona prestataria debe pagar con relación al contrato , y que sean conocidos por la persona prestamista.
  • Importe total adeudado por la persona prestataria. Según lo dispuesto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, es la suma del importe total del crédito más el coste total del crédito para la persona prestataria.
  • Tasa Anual Equivalente (TAE). Es el coste total del préstamo para la persona prestataria, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más, en su caso, los costes aparejados, y que corresponde, sobre la base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por la parte prestamista y la prestataria.
  • Prácticas de venta vinculada. Toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca a la persona prestataria por separado.
  • Prácticas de venta combinada. Toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otros préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también a la persona prestataria por separado..
  • Préstamo denominado en moneda extranjera. Todo contrato de préstamo inmobiliario denominado en moneda diferente de la del Estado miembro en que resida la persona prestataria, o de aquella en la que la persona prestataria en el momento de formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo.

 

Protección de la persona deudora del préstamo hipotecario.

¿Qué información básica deberá aparecer en la publicidad de los préstamos inmobiliarios?

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para la persona prestataria deberá especificar de forma clara, concisa y destacada, y fácilmente legible o, en su caso, audible:

  • Identidad de la entidad prestamista (en su caso, de la entidad intermediaria o representante).
  • Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble.
  • El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo.
  • El importe total del préstamo.
  • La Tasa Anual Equivalente o TAE (esta se incluirá en la publicidad, al menos, de manera igual de destacada que cualquier tipo de interés).
  • Cuando proceda: duración del contrato de préstamo, importe de los pagos aplazados, importe total adeudado por la persona prestataria, número de pagos a plazos y una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podría afectar al importe adeudado por la persona prestataria.
  • Sistema de amortización y fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas para que se puede verificar con claridad la corrección de los importes cobrados.
  • Cuando proceda, la opción de la persona deudora de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo (con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo).

¿Qué información general sobre los préstamos inmobiliarios deberá ser facilitada?

Las entidades prestamistas o, en su caso, intermediarias de crédito vinculados facilitarán, en todo momento (en soporte papel u otro soporte duradero o en formato electrónico) información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito. Dicha información general deberá especificar:

  • Identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Formas de garantía, cuando proceda.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para la persona prestataria.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para la persona prestataria la denominación de un crédito en moneda extranjera.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para la persona prestataria, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para la persona prestataria que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito a la entidad prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para la persona prestataria.
  • Indicación de los servicios accesorios que la persona prestataria esté obligada a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con una entidad proveedora distinta de la prestamista.
  • Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción de la persona deudora de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

Una vez que la persona prestataria haya facilitado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, la entidad prestamista y, en su caso, la entidad intermediaria (con suficiente antelación, nunca inferior a 10 días naturales, respecto del momento en que la persona prestataria quede vinculada por cualquier contrato u oferta de préstamo), ofrecerán a la persona prestataria la información personalizada (mediante la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN) que necesite para:

  • Comparar los préstamos disponibles en el mercado.
  • Evaluar sus implicaciones.
  • Tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada

La evaluación de la solvencia de la persona prestataria.

Antes de la celebración de un contrato de préstamo, la entidad prestamista deberá evaluar en profundidad la solvencia de la potencial persona prestataria. Tal evaluación, tendrá en cuenta los oportunos factores para comprobar la capacidad de la clientela para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros:

  • La situación de empleo.
  • Ingresos presentes.
  • Ingresos previsibles durante la vida del préstamo.
  • Los activos en propiedad.
  • El ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.
  • En su caso, nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación

Los procedimientos de evaluación de la solvencia de las entidades prestamistas no supondrán costes para la potencial persona prestataria.

No podrá resolverse, rescindir o modificar el contrato de préstamo por parte de la entidad prestamista por:

  • La incorrecta evaluación de la solvencia, salvo que quede demostrado que la persona prestataria ha ocultado o falsificado la información de modo consciente.
  • Debido a que la información facilitada por la persona prestataria antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.

La entidad prestamista solo pondrá el préstamo a disposición de la persona prestataria si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que se cumplan las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

En el caso de que se deniegue la solicitud de préstamo a la potencial persona prestataria, la entidad prestamista informará por escrito y sin demora a la misma y, en su caso, a la persona fiadora o avalista del respectivo resultado con advertencia de forma motivada de tal denegación.

Tasación de los bienes inmuebles.

Antes de la celebración del contrato de préstamo, los inmuebles objeto del mismo deberán ser objeto de una tasación adecuada realizada por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional con homologación conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente conforme a lo establecido en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

 

Transparencia en la comercialización de los préstamos inmobiliarios.

Documentación a facilitar por la entidad prestamista a la persona prestataria o potencial prestataria con antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato de préstamo.

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá ser de 10 días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará a la persona prestataria o potencial prestataria de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a:
  1. Los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
  2. La existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado.
  3. La posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello.
  4. La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
  5. Que se trata, en su caso, de un préstamo en moneda extranjera.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por la persona prestataria en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos anteriormente e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y los que corresponden a la entidad prestataria. Estos gastos se distribuyen de la siguiente forma:
  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a la persona prestataria.
  2. Los gastos de gestoría corresponderán a la entidad prestamista.
  3. El coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario será asumido por la entidad prestamista.
  4. Los costes de las copias de la escritura de préstamo serán asumidos por quien las solicite.
  5. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad prestamista.
  6. El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realizará conforme a lo aquí indicado.
  • Si la entidad prestamista o intermediaria de crédito, en su caso, requiriera a la persona prestataria la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos, deberá entregar a la persona prestataria por escrito las condiciones de garantía del seguro que se exige.
  • Si está previsto que el préstamo se formalice en escritura pública se deberá facilitar a la persona prestataria la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizada y gratuita por parte de persona notaria que elija la persona prestataria:
  1. Para la autorización de la escritura pública.
  2. Sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega a la persona prestataria.

Aspectos importantes relativos a la documentación que se ha de facilitar a la persona prestataria.

  • La documentación anterior junto con la manifestación firmada por la entidad prestataria, en la que declare que ha recibido dicha documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también a la persona notaria elegida por la persona prestataria. Esta remisión no supondrá gastos, directos o indirectos, a la persona prestataria.
  • La documentación anterior deberá ser extraíble por la persona notaria libremente elegida por la persona prestataria o potencial prestataria, de manera previa a la firma del préstamo, para la preparación y autorización del acta y de la escritura.
  • La entidad prestamista suministrará a la persona prestataria toda la información que fuera necesaria. En particular, responderá a las consultas formuladas por la persona prestataria acerca de la documentación anterior:
  1. Con ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica.
  2. En especial, de las cláusulas relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros a suscribir con ocasión del préstamo.
  • Solo podrán derivarse gastos o percibirse comisiones:
  1. Por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por la persona prestataria o prestataria potencial.
  2. Siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
  • Si se pactara una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
  • En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
  • Las empresas prestamistas:
  1. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán aplicar los índices o tipos de interés de referencia publicados por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital por sí o a través del Banco de España.
  2. Deberán poner a disposición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de contratación que utilicen.

El asesoramiento presencial de la persona prestataria ante la persona notaria.

La persona prestataria deberá comparecer ante la persona notaria elegida libremente por ella para obtener asesoramiento presencial, sobre la documentación facilitada en virtud del primer apartado a efectos del cumplimiento de los requisitos marcados.

La persona prestataria, o su representante, deberá comparecer ante la persona notaria para que esta pueda extender el acta (como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo).

1) Si se comprueba que queda acreditado el cumplimiento de los requisitos de la documentación facilitada, se hará constar en acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:

  • El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición de la persona prestataria de los documentos descritos.
  • Las cuestiones planteadas por la persona prestataria y el asesoramiento prestado por la persona notaria.
  • La persona notaria deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en acta, que se ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en FEIN y en FiAE, con referencia expresa a cada una de estas fichas.
  • En presencia de la persona notaria, la persona prestataria responderá un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

2) Si no queda acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de los requisitos, o si no se compareciese para recibir el asesoramiento notarial en plazo, la persona notaria expresará en acta esta circunstancia, no pudiendo autorizarse la escritura pública de préstamo

Con respecto al acta notarial:

  • Su contenido se presumirá veraz e íntegro
  • Su contenido hará prueba del asesoramiento prestado por la persona notaria y de la manifestación de que la persona prestataria comprende y acepta el contenido de la documentación facilitada.
  • El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial a la persona prestataria no generará coste arancelario alguno.

En la escritura pública del préstamo la persona notaria autorizante insertará una reseña identificativa del acta. En dicha reseña e expresará:

  • El número de protocolo, persona notaria autorizante y fecha de autorización.
  • La afirmación de la persona notaria bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que la persona prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento.

 

Información a facilitar a la persona prestataria durante la vigencia del préstamo.

De acuerdo con el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la información que deba ser facilitada a la persona prestataria tras la firma del contrato para permitir su seguimiento, deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Reflejar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
  • No destacar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes del mismo.
  • Resultar oportuna y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
  • No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante.

¿Qué requisitos cumplirán las comunicaciones de la entidad prestamista a la persona prestataria durante la vigencia del préstamo?

Toda comunicación enviada por la entidad prestamista durante la vida de un contrato de préstamo:

  • Se hará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero.
  • Estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible.
  • Vendrá dada en castellano o en cualquiera de las lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se presta el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes.

Información periódica a facilitar por las entidades prestamistas.

Las entidades prestamistas facilitarán a las personas prestatarias en cada liquidación de intereses o comisiones que se practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se expresarán con claridad y exactitud:

  • El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
  • Las comisiones aplicadas en el periodo al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y periodo de devengo.
  • Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
  • Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados.

Las entidades prestamistas remitirán a las personas prestatarias, durante el mes de enero de cada año, una comunicación en la que, de manera completa y detallada, se recoja información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos durante el año anterior.

Información sobre las modificaciones del tipo de interés aplicable.

En los supuestos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable al préstamo, la entidad prestamista informará a la persona prestataria de dicha modificación con antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Tal información incluirá:

  • La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
  • El importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
  • Los detalles correspondientes al número o a la frecuencia de los pagos, si este se modifica por haberse acordado contractualmente.

Para los casos de que el tipo de interés aplicable pueda modificarse y se determine mediante subasta en los mercados de capital, de modo que no se pueda informar de la variación a la persona prestataria antes de que le sea aplicable, la entidad prestamista le informará, con una antelación a la subasta de, al menos, 15 días naturales, sobre:

  • El procedimiento de determinación del tipo de interés.
  • La forma en que ello podría afectarle.

Información a las personas sucesoras mortis causa. 

Las entidades prestamistas deberán facilitar toda la información que permita a las personas sucesoras de una persona prestataria, fiadora o garante (oportunamente acreditadas) conocer el estado del préstamo inmobiliario al tiempo del fallecimiento de dicha persona prestataria.

 

Prácticas de venta vinculadas y combinadas.

Los conocimientos y competencias sobre los productos que comercializan que debe poseer el personal al servicio de las entidades prestamistas o intermediarias de crédito deben ser, en especial, respecto de:

  • La elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo.
  • La actividad de intermediación de crédito.
  • La prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.
  • La ejecución de los contratos de préstamo.
  • Los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo.
  • Los productos de venta vinculada o combinada.

Las ventas vinculadas y combinadas.

Se definen las prácticas de venta vinculada (productos de contratación obligatoria para la concesión del préstamo) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca a la persona prestataria por separado. Se definen las prácticas de venta combinada (productos que se pueden contratar junto al préstamo de manera voluntaria) como toda oferta o venta de un paquete formado por un contrato de préstamo y otros productos financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también a la persona prestataria por separado.

Con respecto a las prácticas de venta vinculada de préstamos:

  • Están prohibidas. No obstante podrán ser autorizadas prácticas concretas cuando la entidad prestamista pueda demostrar que los productos vinculados u ofrecidos que no se presenten por separado impliquen un claro beneficio a las personas prestatarias.
  • Será nulo todo contrato vinculado al préstamo que no cumpla con lo anterior (la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no implicará la nulidad del préstamo).
  • Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, las entidades prestamistas o intermediarias podrán exigir a la persona prestataria:
  1. La suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.
  2. La suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca.
  3. La suscripción del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

En estos casos, la entidad prestamista deberá analizar (no implicando coste alguno) y aceptar pólizas alternativas ofrecidas por la persona prestataria que ofrezcan condiciones y nivel de prestaciones equivalentes a las propuestas por la entidad prestamista.

  • La entidad prestamista podrá vincular el préstamo a que la persona prestataria, cónyuge, pareja de hecho o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad contrate ciertos productos financieros.
  • En las prácticas de venta vinculada autorizadas la entidad prestamista deberá informar a la persona prestataria, de manera expresa y comprensible:
  1. Que se está contratando un producto vinculado.
  2. Sobre el beneficio y riesgo de pérdidas que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión.
  3. De los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

Con respecto a las prácticas de venta combinada de préstamos:

  • Estarán permitidas.
  • No obstante, la entidad prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de forma que la persona prestataria pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra.
  • Antes de la contratación de un producto combinado, la entidad prestamista informará a la persona prestataria de manera expresa y comprensible:
  1. Que se está contratando un producto combinado.
  2. Sobre el beneficio y riesgos de pérdida que supone para la persona prestataria su contratación, especialmente si se trata de productos de inversión, incluyendo escenarios simulados.
  3. De la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios.
  4. De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados provocaría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados.
  5. De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

 

Prácticas de asesoramiento por las entidades prestamistas.

De manera previa y expresa las entidades prestamistas o intermediarias deberán informar a la persona prestataria y por escrito (en sentido positivo o negativo) si se están prestando o pueden prestarse a la persona prestataria los servicios de asesoramiento respecto a una determinada operación.

De manera anterior a la prestación de los servicios de asesoramiento (o, si ha lugar, antes de la celebración de un contrato para la prestación de tales servicios), la entidad prestamista o intermediaria de crédito facilitarán a la persona prestataria la siguiente información:

  • El conjunto de productos que se tomará en consideración en el asesoramiento. De esta forma la persona prestataria podrá entender si la recomendación que se le hace se basa solo en la gama de productos propia de la entidad prestamista, o en un conjunto más amplio de productos.
  • Si ha lugar, los gastos que se facturarán a la persona prestataria por los servicios de asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento de la información, el método utilizado para su cálculo.

Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

  • Las entidades prestamistas o intermediarias de crédito o sus representantes recabarán la información necesaria (a la fecha de que se trate) sobre la situación personal y financiera de la persona prestataria, así como sus preferencias y objetivos. De esta forma se podrán recomendar contratos de préstamo adecuados, teniéndose en cuenta los riesgos existentes para la situación de la persona prestataria a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.
  • Las entidades prestamistas, intermediarias de crédito vinculados o representantes de las mismas, tomarán en consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de su gama de productos y recomendarán uno o varios contratos de préstamo de esa gama que resulten adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias de la persona prestataria.
  • Las entidades intermediarias de crédito no vinculados o sus representantes tomarán en consideración un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado y recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el mercado que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales de la persona prestataria.
  • Las entidades prestamistas, intermediarias de crédito o sus representantes:
  1. Actuarán en el mejor interés de las personas prestatarias, informándose de las necesidades y circunstancias de las mismas, y recomendándole contratos de préstamo adecuados.
  2. Facilitarán a la persona prestataria una copia en papel o en otro soporte duradero de la recomendación que se haya realizado.

¿Qué requerirá la prestación de un servicio de asesoramiento por la entidad prestamista o intermediaria de crédito?

La prestación de un servicio de asesoramiento por parte de una entidad prestamista, intermediaria de crédito o representante requerirá:

  • La previa determinación contractual del contenido, alcance y condiciones de este.
  • Incluirá la cuantía de la retribución que vaya a recibir quien preste el servicio. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito para la persona prestataria deberá señalarse expresamente.
  • Incluirá la cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a percibir, en su caso, directa o indirectamente de la entidad prestamista o prestamistas a las que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

Características de los servicios de asesoramiento.

De acuerdo con el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se tienen una serie de características de los servicios de asesoramiento que las entidades prestamistas, intermediarias de crédito inmobiliario o representantes podrán realizar:

  • Constituirá una actividad diferente de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios.
  • Solo cuando se preste el servicio de asesoramiento podrá utilizarse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones  “asesor”, “asesoría”, “asesoramiento”, o términos análogos.
  • La persona prestamista, intermediaria o representante que ofrezca préstamos inmobiliarios y no ofrezca servicios de asesoramiento deberá:
  1. Señalar de forma expresa y clara en forma de información precontractual adicional que no está prestando servicios de asesoramiento.
  2. No incluirá los vocablos “asesorar”, “asesor”, “asesoría”, “asesoramiento” o términos análogos en la publicidad, en la información precontractual y en el contrato de préstamo inmobiliario (salvo para indicar de forma clara y directa que dicho servicio no se incluye entre los servicios que se prestan o van a prestarse).
  • En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario estará ofreciendo un servicio de asesoramiento en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrezcan a la persona prestataria son solo los de la propia entidad prestamista.
  • La entidad prestamista, intermediaria o representante que preste servicios de asesoramiento independientes deberá cumplir, además, con lo siguiente:
  1. Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentar a la potencial persona prestataria, al menos, 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.
  2. No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de una o varias entidades prestamistas o de cualquier entidad tercera interesada en la operación.

 

Contratos de préstamo inmobiliarios.

En el supuesto de que los contratos estén garantizados con hipoteca constituida sobre inmueble de uso residencial deberán formalizarse en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico.

En la contratación de préstamos la persona notaria no autorizará la escritura pública si no se hubiera otorgado acta notarial.

Las entidades registradoras de la propiedad, mercantil y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura referida a préstamos en la que no conste la reseña del acta. 

Reembolso anticipado total o parcial de las cantidades adeudadas.

Podrá realizarse en cualquier momento anterior a la finalización del término del contrato pactado, pudiendo las partes convenir un plazo de comunicación previa (no superior a 1 mes).

- En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo), las partes podrán establecer, por contrato, una compensación o comisión a favor de la entidad prestamista, con los siguientes supuestos:

  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.
  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

- En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo (o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo), podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor de la entidad prestamista con los siguientes límites:

  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida que pudiera sufrir la entidad, con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.
  • Reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo posteriormente a los 10 primeros años de vigencia del contrato o desde el día en que resulte aplicable el tipo fijo:
  1. Se podrá establecer una comisión a favor de la entidad prestamista que no podrá exceder del importe de pérdida de la entidad, con el límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.

- En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos de la persona acreedora (siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable):

  • La comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida que pudiera sufrir la entidad, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
  • Pasados los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la entidad prestamista no podrá exigir comisión alguna.

Vencimiento anticipado de los contratos de préstamo.

En los contratos de préstamo en los que la persona prestataria, fiadora o garante sea persona física y que estén garantizados por hipoteca, se producirá el vencimiento anticipado del contrato si, de acuerdo con el artículo 24 de la Ley 5/2019, concurren de manera conjunta los siguientes requisitos:

  • Que la persona prestataria se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  • Que la entidad prestamista haya requerido el pago a la persona prestataria concediéndole un plazo de, al menos, 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendida, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
  • Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que supongan que la persona deudora ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses).
  2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que supongan que la persona deudora ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses).

Pronunciamiento del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 relativo a los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios.

Con el pronunciamiento de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo:

  • Se posibilita que la nulidad de una determinada cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios no implique la automática nulidad del contrato de préstamo, con las consecuencias negativas que ello supondría para la persona consumidora.
  • En su lugar, la mencionada cláusula de vencimiento anticipado que se anule se sustituye por la disposición legal inspiradora de dichas cláusulas (en este caso, las reguladas en el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), es decir, por los plazos mínimos que han de ser respetados por la entidad acreedora para ejecutar la hipoteca.

Por todo lo anterior, y teniendo en cuenta el artículo 24 de la Ley 5/2019, se deben suspender todos los desahucios que se hayan iniciado como consecuencia de menos de 12 pagos.

El Tribunal Supremo establece una serie de orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión a la persona adquirente:

  • Los procesos en que el préstamo se dio por vencido por aplicación de una cláusula declarada nula, antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, deberían ser archivados sin más trámite.
  • Los procesos en que el préstamo se dio por vencido por aplicación de una cláusula declarada nula, tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de 3 mensualidades impagadas):
  1. Si el incumplimiento de la persona deudora no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos (teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 24 de la Ley 5/2019), dichos procesos debería ser archivados.
  2. Si el incumplimiento de la persona deudora reviste la gravedad prevista en el artículo 24 de la Ley 5/2019, deberían continuar su tramitación.
  • El archivo de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado establecido en el contrato, sino en la aplicación de la Ley 5/2019.

Intereses de demora.

En los casos de préstamos o créditos concluidos por una persona física garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.

El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, y no podrá ser capitalizado en ningún caso.

Variaciones en el tipo de interés del préstamo.

El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio de la persona prestataria durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo formalizado por escrito entre las partes.

Si hubiera acuerdo para variar el tipo de interés, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo.

En virtud del artículo 85.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, se considerarán abusivas las cláusulas que reserven a favor de la persona empresaria facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.

En los contratos referidos a servicios financieros lo establecido en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las cláusulas por las que la empresa se reserve la facultad de modificar sin previo aviso el tipo de interés adeudado por la persona consumidora o a la persona consumidora, así como el importe de otros gastos relacionados con los servicios financieros:

  • Cuando aquéllos se encuentren adaptados a un índice, siempre que se trate de índices legales y se describa el modo de variación del tipo, o en otros casos de razón válida.
  • A condición de que la empresa esté obligada a informar de ello en el más breve plazo a las otras partes contratantes y estas puedan resolver inmediatamente el contrato sin penalización alguna.

Si el contrato de préstamo tiene un tipo de interés variable, las entidades prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable los que cumplan estas condiciones:

  • Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo.
  • Se calcule a coste de mercado y que no sea susceptible de influencia por la propia entidad prestamista, o en virtud de acuerdos con otras entidades o prácticas conscientemente paralelas.
  • Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
  • No se podrá establecer un límite a la baja del tipo de interés (se prohíbe, por lo tanto, aplicar cláusulas suelo).

 

Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.

Aspectos básicos que deberán cumplir los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.

  • En los contratos de préstamo denominados en moneda extranjera la persona prestataria tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa. En el momento de solicitar el cambio, la persona prestataria optará por una de esas 2 alternativas. Esta moneda alternativa será:
  1. La moneda en la que la persona prestataria perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo (según lo que indicó en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato), o
  2. La moneda del Estado miembro en el que la persona prestataria fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.
  • El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión (salvo que contractualmente se establezca otra cosa).
  • Salvo que el contrato de préstamo establezca otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicita la conversión.
  • Las entidades prestamistas informarán de manera periódica a la persona prestataria sobre:
  1. El importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido.
  2. El derecho de conversión en una moneda alternativa.
  3. Las condiciones para ejercer dicha conversión.
  4. Los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesta la persona prestataria.
  • La información anterior será facilitada, en todo caso, cuando el valor del importe adeudado por la persona prestataria o de las cuotas periódicas difiera en más del 20% del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente a la fecha de celebración del contrato de préstamo.
  • Lo dispuesto sobre los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera se pondrá en conocimiento de la persona prestataria a través:
  1. De la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  2. Del contrato de préstamo.
  • Cuando los contratos de préstamo no contengan disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesta la persona prestataria a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20%, la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20%.
  • El incumplimiento de alguna de las exigencias o requisitos establecidos para los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera implicará:
  1. La nulidad de las cláusulas multidivisa a favor de la persona prestataria.
  2. Que la persona prestataria pueda solicitar la modificación del contrato de tal modo que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que esta percibiera la parte principal se sus ingresos.

 

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