Preguntas frecuentes sobre alquiler de viviendas

A continuación, se enumeran una serie de preguntas frecuentes en materia de alquiler de viviendas.

ÍNDICE DE PREGUNTAS.

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Estoy pensando independizarme y tengo unos ahorros, si bien no me decido entre adquirir una vivienda o irme de alquiler, ¿qué podría hacer?, ¿cuál es la opción más recomendable?

La decisión a tomar en torno a la vivienda es muy personal, implica una profunda reflexión por parte de la persona interesada y depende de las diferentes circunstancias. Cada opción tiene sus ventajas.

La compra supone una inversión a largo plazo, y dependiendo de los casos, que deben ser estudiados, se puede incluso pagar una cuota menor que si se alquilara. Asimismo, la disposición de la vivienda en régimen de compra otorga mucha libertad a la hora de hacer reformas, y cuando se llega al final del préstamo hipotecario, si es que se opta por esta opción, ya no se dispone de un gasto fijo.

El alquiler, por su parte, implica un papeleo significativamente menor que la compra, y, habitualmente, no implica los gastos que supone tener una vivienda en propiedad, por ejemplo: seguros, impuestos, mantenimiento o gastos de comunidad. 

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No tengo muy claro si con los ahorros de los que dispongo me puedo embarcar en la compra de una vivienda, o si sería mejor irme de alquiler, ¿qué puedo hacer?

Hay que tener en cuenta que la compra de una vivienda es uno de los pasos más transcendentales en la vida de una persona o una familia. Por ello, debe ir precedida de una reflexión profunda de muy diversas cuestiones, entre ellas la de si las circunstancias económicas presentes y futuras van a permitir la compra del inmueble deseado.

En este sentido, y por regla general, el pago de la vivienda se va a hacer solicitando un préstamo a una entidad financiera, y esta va a aportar, habitualmente, un 80 % del total del precio de la compra. Por esto, la persona interesada debería contar con un colchón de ahorro de, al menos el 20 % restante.

Por otro lado, se han de tener en cuenta las aportaciones periódicas en forma de cuotas mensuales hipotecarias, recomendándose en este caso que cada mensualidad no supere el 30 % o, a lo sumo, el 40 % de los ingresos familiares.

Si no cuenta con la seguridad de cumplir con los requisitos anteriormente mencionados, podría decantarse, quizás, por el alquiler. Además, en el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se cuenta con una serie de ayudas:

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Tengo un contrato de alquiler de una vivienda hecho a través de una agencia inmobiliaria. ¿Podría ceder el mismo? ¿Podría subarrendar la vivienda?

El contrato de arrendamiento o de alquiler no se podrá ceder por la parte arrendataria sin el consentimiento por escrito de la parte arrendadora. En el caso de cesión, la parte cesionaria se subrogará en la parte que lo ceda frente a la parte arrendadora.

Con respecto al subarriendo, la vivienda alquilada solo podrá subalquilarse de forma parcial y previo consentimiento por escrito de la parte arrendadora, y cuando la parte de la finca subarrendada se destine por la parte subarrendataria a la finalidad de vivienda permanente. Si no se diera esta circunstancia, se regirá por lo pactado entre las partes. Es importante tener en cuenta que el derecho de la parte subarrendataria se extingue cuando lo hiciera el de la parte arrendataria que lo subarrendó. 

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¿Cuál es la duración mínima de los contratos de alquiler?

En la actualidad, la duración del alquiler será la libremente pactada entre las partes.

No obstante:

  • Para los contratos firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, si fuera menor a 5 años (o inferior a 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), cuando venza el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 años (o de 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica). Antes del 6 de marzo de 2019, el plazo era de 3 años.
  • Lo anteriormente indicado será de esa forma, salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo de contrato comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición de la parte arrendataria si esta fuera posterior, correspondiendo a la persona arrendataria la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 

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¿Por cuánto tiempo se prorrogará un contrato de arrendamiento si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra la voluntad de no renovarlo?

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez pasados como mínimo 5 años de duración de aquel (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), ninguna de las partes hubiera notificado a la otra (con al menos 4 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendadora, y, al menos, con 2 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendataria), su voluntad de no renovarlo:

  • El contrato de arrendamiento se prorrogará necesariamente por plazos anuales (hasta un máximo de 3 años más).
  • Salvo que la parte arrendataria manifestara a la arrendadora con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. 

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¿En qué casos puede no haber derecho a la prórroga obligatoria de un contrato de alquiler de una vivienda?

No habrá derecho a prórroga obligatoria si, pasado el primer año de duración del contrato, y siempre que la parte arrendadora sea una persona física, al tiempo de celebración del mencionado contrato se hubiera hecho constar en el mismo, de forma expresa la necesidad para la parte arrendadora de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en sentencia firme por separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso:

  • La parte arrendadora deberá comunicar a la parte arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada, indicando la causa o las causas, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
  • La vivienda deberá ser entregada a la parte arrendadora en dicho plazo, salvo otro diferente por acuerdo entre las partes. 

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Estoy de alquiler en una vivienda con el oportuno contrato. Me gustaría saber si puedo desistir del mismo.

La parte arrendataria puede desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido, al menos, 6 meses, siempre que lo comunique a la parte arrendadora con una antelación mínima de 30 días.

Se podrá pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba la parte arrendataria indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir (los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización). 

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¿Quién podrá subrogarse si fallece la persona arrendataria de una vivienda?

En caso de fallecimiento de la parte arrendataria, podrán subrogarse en el contrato:

  • La persona cónyuge de la parte arrendataria que al tiempo del fallecimiento conviviera con ella.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con la parte arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, independientemente de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento (salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia).
  • Las personas descendientes de la parte arrendataria que en el momento del fallecimiento estuvieran sujetas a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes.
  • Las personas ascendientes de la parte arrendataria, así como hermanos o hermanas que hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes a su fallecimiento.
  • Las personas diferentes a las anteriores que sufran una discapacidad igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con la parte arrendataria y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento de la parte arrendataria no existe ninguna de las personas anteriores, el arrendamiento quedará extinguido. 

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Mi pareja y yo vivimos de alquiler en una vivienda. Resulta que ella acaba de fallecer y el contrato de alquiler estaba a su nombre. ¿Podría yo seguir en el alquiler de esa vivienda?

Uno de los supuestos en los que se puede producir la subrogación en el contrato de arrendamiento es por parte de la persona cónyuge de la persona arrendataria. En este caso, la persona arrendataria que firmó el contrato de arrendamiento ha fallecido, y su cónyuge, podría subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Debe saber que:

  • El arrendamiento se extinguirá si, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento de la parte arrendataria, la parte arrendadora no recibe notificación por escrito del hecho, con certificado registral de defunción, y de la identidad de la persona subrogada, indicando su parentesco con la persona fallecida.
  • Si la extinción se produjera, todas las personas que pudieran suceder a la parte arrendataria, salvo las personas que renuncien a su opción notificándolo por escrito a la parte arrendadora en el plazo de 1 mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses

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Me gustaría saber en qué casos la parte arrendadora de una vivienda podría resolver un contrato de arrendamiento.

La parte arrendadora podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  • Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda a la parte arrendataria.
  • Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión no consentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por la parte arrendadora cuando el consentimiento de este sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria o de quien efectivamente la viniera ocupando. 

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Vivo de alquiler en una vivienda. ¿Debe hacer la parte arrendadora obras de conservación en la vivienda relacionadas con la habitabilidad? ¿Puedo pedirle mientras tanto que me baje la renta?

La parte arrendadora deberá realizar, sin incremento de renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, la parte arrendataria estará obligada a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privada de una parte de la vivienda.

Si la obra durara más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la parte arrendataria se vea privada.

Es importante tener en cuenta que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo de la parte arrendataria. 

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Me comunica la persona propietaria de la vivienda que tengo alquilada que necesita hacer obras de mejora que no pueden esperar a la fecha de finalización del arrendamiento. ¿Es esto correcto?

Si. No obstante, debe saber que:

  • La parte arrendadora que se proponga realizar una de estas obras deberá notificarle por escrito, al menos con 3 meses de antelación: su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de la misma.
  • Durante el plazo de 1 mes desde dicha notificación, podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada (el arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras).
  • Tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada por su causa, así como a la indemnización de los gastos que dichas obras le obliguen a realizar. 

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Como persona arrendataria de una vivienda, ¿puedo realizar obras en la misma?

La parte arrendataria no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o espacios), sin el consentimiento por escrito de la parte arrendadora.

En ningún caso, la parte arrendataria podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda

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Estoy pensando en vender mi piso. Se da la circunstancia de que, en la actualidad, lo tengo puesto en alquiler. ¿Tendría que ponerlo en conocimiento de la persona que lo tiene alquilado?

Si. En este caso, la parte arrendadora propietaria deberá proceder a notificar de manera fehaciente a la persona que tiene alquilada la vivienda la decisión de vender la misma, el precio y el resto de condiciones esenciales de la transmisión.

La parte arrendataria cuenta, en este caso, derecho de adquisición preferente sobre la vivienda y, por lo tanto, podrá ejercer el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en plazo de 30 días naturales contados desde el siguiente al de la notificación fehaciente.

Debe saber que si no se realizara la notificación fehaciente expresada anteriormente, se hubiera omitido alguno de los requisitos exigidos, o bien si el precio de venta fuera inferior al notificado, la parte arrendataria podrá ejercer el derecho de retracto, el cual caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer la persona adquirente a la parte arrendataria de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada.

No obstante todo lo anterior, las partes podrán pactar la renuncia de la parte arrendataria al derecho de adquisición preferente. En este caso, la parte arrendadora deberá comunicar a la arrendataria su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.   

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Voy a iniciar el alquiler de una vivienda, y la persona propietaria me exige tres meses de renta por anticipado. ¿Es eso legal?

Con independencia de lo establecido para la fianza, en ningún caso la parte arrendadora podrá exigir el pago por anticipado de más de una mensualidad de renta. 

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¿Cómo debe ser el pago de la renta en concepto de alquiler de una vivienda?

Salvo que exista algún tipo de pacto entre las partes, el pago de la renta será mensual y deberá efectuarse en los 7 primeros días del mes.

El pago deberá realizarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. 

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¿Está la parte arrendadora obligada a facilitar recibo de los diferentes pagos realizados en concepto de alquiler de la vivienda?

Sí. La parte arrendadora estará obligada a entregar a la parte arrendataria recibo del pago, salvo que hubiera pacto de que se realice por procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por la parte arrendataria.

El recibo o documento acreditativo deberá contener de manera separada las cantidades abonadas por los diferentes conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, de manera específica, la renta en vigor. 

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¿Me pueden actualizar la renta que estoy pagando por la vivienda que disfruto en alquiler?

Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por la parte arrendadora o por la parte arrendataria en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (en defecto de pacto, no se aplicará la revisión de las rentas a estos contratos).

  • En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad de referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
  • En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. 

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¿A partir de qué momento será exigible la actualización de la renta en concepto de alquiler de viviendas?

La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la parte arrendataria lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. 

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¿Podría la parte arrendadora subir la renta por alquiler si esta hubiera realizado obras de mejora en la vivienda alquilada? En caso afirmativo, ¿a partir de qué momento se aplicaría la actualización?

Efectivamente, la realización por la parte arrendadora de obras de mejora pasados 5 años de duración del contrato (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

En este sentido, la elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, la parte arrendadora notifique por escrito a la parte arrendataria la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. 

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Vivo de alquiler, y no me quedan claros los diferentes gastos de los que me tendría que hacer cargo.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo de la parte arrendataria.

Dentro de estos gastos se incluyen, por ejemplo:

  • Las cuotas de la comunidad de propietarios y propietarias.
  • Los ascensores.
  • Los garajes.
  • Servicios de vigilancia.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta de la parte arrendataria. Dentro de este tipo de gastos se incluyen los de agua, luz, gas, etc. 

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Voy a alquilar un piso y la propietaria me exige una fianza equivalente a dos mensualidades de la renta a pagar. ¿Es correcto?

No es correcto. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el supuesto de arrendamiento de viviendas. 

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¿Puede ser actualizada la fianza a abonar en concepto de alquiler de una vivienda?

Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años si la parte arrendadora fuera persona jurídica) la fianza no estará sujeta a actualización. No obstante, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la parte arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada, o la parte arrendataria que disminuya, hasta hacerse igual a 1 o 2 mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 

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¿Cómo se gestiona el depósito de las fianzas, así como la recuperación de las mismas en la Junta de Andalucía?

La gestión de las fianzas de los contratos de arrendamiento de viviendas e inmuebles que se formalicen en la Comunidad Autónoma de Andalucía es una de las funciones de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), adscrita a la Consejería de Fomento y Vivienda. 

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¿Cuenta la Junta de Andalucía de algún tipo de deducción por vivienda habitual para algún tipo de colectivo?

Si, tanto para la adquisición de vivienda como para alquiler. En concreto:

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Me he pasado por una agencia inmobiliaria a informarme sobre el alquiler de una vivienda. Tengo entendido que deben facilitarme un documento informativo sobre la vivienda. ¿Es esto así?

Efectivamente, quien ofrezca, incluso actuando en concepto de intermediación, el arrendamiento o alquiler de viviendas, tendrá a disposición de las personas consumidoras, de manera gratuita un Documento Informativo Abreviado. Si la persona consumidora así lo solicita, se le entregará, gratuitamente, una copia de dicho documento. En todo caso el mismo será entregado necesariamente con carácter previo o simultáneo a la firma del contrato. 

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Al intentar alquilar una vivienda utilizando los servicios de una agencia inmobiliaria  y exigirle que me facilitara la preceptiva documentación informativa sobre la misma, no me la facilitó. ¿Cómo puedo actuar?

Podrá solicitarle la oportuna hoja oficial de quejas y reclamaciones de la Junta de Andalucía. Dicha hoja de quejas y reclamaciones puede, igualmente, ser descargada, desde la web de Consumo Responde.

Al presentar la hoja de quejas y reclamaciones a la empresa reclamada, esta dispone de un plazo de 10 días hábiles para efectuar la contestación. Si en ese plazo no recibiera contestación por parte de la empresa reclamada, o la respuesta ofrecida fuera insatisfactoria, podrá remitir la reclamación a la oportuna Administración de Consumo al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa. En este sentido, la reclamación podrá ir dirigida:

Si en este proceso no lograra solucionar el problema, podrá acudir a los Tribunales de Justicia.

Si la empresa que le ofrece la vivienda en alquiler estuviera adherida al Sistema Arbitral de Consumo, podrá solicitar arbitraje de consumo. Dicho arbitraje es una garantía para la resolución de la oportuna reclamación que presente, ya que se trata de un procedimiento extrajudicial gratuito, eficaz, rápido y vinculante para las partes, y que finaliza con un laudo arbitral con efecto de una sentencia judicial.

Hay que recordar que la vía arbitral excluye una posterior utilización de la vía judicial, en el caso de que aquella no surta efecto para los intereses de la persona consumidora. Igualmente, si se utiliza directamente la vía judicial, no podrá acudir posteriormente a la vía arbitral. 

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He alquilado una vivienda a una persona particular y estoy teniendo continuos problemas con dicha persona con relación al contrato. ¿Cómo podría reclamar?

En este caso, la operación de alquiler se efectuó entre personas particulares por lo que la reclamación deberá ser planteada directamente ante los Tribunales de Justicia, ya que la Administración de Consumo no entra a valorar conflictos entre particulares

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¿Dónde puedo obtener más información?

Para obtener más información, podrá acudir a Consumo Responde en el teléfono gratuito 900 21 50 80, en el correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, y en nuestros perfiles de redes sociales; así como a los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas, a las Oficinas Municipales de Información al Consumidor (OMICs) y a las organizaciones de personas consumidoras y usuarias.

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