Protección de las personas deudoras hipotecarias sin recursos

Para las personas que cuentan con un préstamo hipotecario y que, por sus especiales dificultades, no pueden hacer frente a su pago, se establecen una serie de mecanismos para procurar una reestructuración de su deuda. Esto será aplicable a los contratos de préstamo hipotecario de personas titulares situadas en un determinado umbral de exclusión.

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

 

Aplicación de las medidas de protección de personas deudoras hipotecarias.

La aplicación de las medidas de aseguramiento de la reestructuración de la deuda hipotecaria de las personas que padezcan extraordinarias dificultades para atender a su pago, que se establecen en virtud del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, serán aplicables para los contratos de préstamo hipotecario:

  • Cuya persona deudora se encuentre situada en el denominado umbral de exclusión.
  • Que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor de la norma (11 de marzo de 2012), o que se suscriban posteriormente.

Las medidas de protección de las personas deudoras hipotecarias se aplican, para vivienda habitual, a:

  • Las propias personas deudoras hipotecarias consideradas en el umbral de exclusión.
  • Las personas fiadoras y avalistas hipotecarias de la persona deudora principal. 

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Umbral de exclusión para la aplicación de las medidas de protección.

Dentro de la aplicación de las medidas de protección, se incluyen 3 fases de actuación:

  • Primera fase. Dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés y la ampliación del plazo total de amortización.
  • Segunda fase. De no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a las personas deudoras una quita o reducción sobre el conjunto de su deuda.
  • Tercera fase. Finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de las personas deudoras a límites asumibles para su viabilidad financiera, estas podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de 2 años satisfaciendo una renta asumible.

Circunstancias de los umbrales.

1) Se considerarán situados en el umbral de exclusión las personas deudoras de un crédito o préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual, cuando se dé en ellas todas las circunstancias siguientes:

  • El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas:
  1. El límite será de 4 veces el IPREM anual de 14 pagas, en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  2. El límite será de 5 veces el IPREM anual de 14 pagas, en el caso de que una persona deudora hipotecaria sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral.
  • En los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

  1. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  2. La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
  3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
  4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
  5. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  6. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
  7. La persona deudora mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerada unidad familiar.
  • La cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Será del 40 % cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias siguientes: alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; así como en el caso de persona deudora hipotecaria con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral.

Se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento las personas pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y las personas pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2) Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria (aplicación de medidas complementarias a la reestructuración de deudas y dación de pago), es además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • Que se trate de un crédito o préstamo hipotecario que recaiga sobre la única vivienda en propiedad de la persona deudora o deudoras y concedido para la adquisición de la misma.
  • Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • En el caso de que existan personas codeudoras que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las tres circunstancias anteriores.

Documentación a presentar para acreditar la concurrencia de los umbrales.

La concurrencia de las circunstancias de los umbrales se acreditará por la persona deudora ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

  • Acreditación de la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
  1. Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
  2. Últimas tres nóminas percibidas.
  3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  5. En caso de persona trabajadora por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
  • Acreditación del número de personas que habitan la vivienda:
  1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
  3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Acreditación de la titularidad de los bienes:
  1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
  • Declaración responsable de la persona deudora o deudoras relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.

 

Se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona deudora, su cónyuge no separado/a legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos y las hijas, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo las personas vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El valor del IPREM anual de 14 pagas para 2022 es: 8.106,28 euros.

Se considera que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 % las personas pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y las personas pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad. 

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Medidas de protección de las personas deudoras hipotecarias.

Algunas de dichas medidas son las siguientes:

  • Las personas fiadoras, avalistas e hipotecantes no deudoras que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio de la persona deudora principal, sin perjuicio de la aplicación a esta, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.
  • En todos los contratos de crédito o préstamo hipotecario en los que la persona deudora se encuentre situada en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable, desde el momento en que la persona deudora solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 % sobre el capital pendiente del préstamo.
  • Las escrituras de formalización de las novaciones de contrato de préstamos y créditos hipotecarios, amparadas por la protección de personas deudoras hipotecarias sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados.
  • En las transmisiones realizadas por las personas deudoras amparadas por la protección de personas deudoras hipotecarias sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble. En este caso, la entidad sustituta del contribuyente no podrá exigir el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Habría, por lo tanto, exención para el caso de la transmisión de la cancelación de la deuda en cuanto al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los casos de dación en pago de la vivienda habitual.
  • En los casos de dación en pago de la vivienda habitual de la persona deudora hipotecaria o garante de la misma, están exentas las ganancias patrimoniales que se pudieran producir por la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca sobre la vivienda, en lo referente al IRPF.
  • Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho de hipoteca en los casos de dación de pago de la persona deudora hipotecada en umbral de exclusión, se bonificarán en un 50 %. La persona deudora no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere, libre de carga hipotecaria la titularidad del bien antes hipotecado.
  1. Será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que conceda préstamos hipotecarios.
  2. Su aplicación se extiende a hipotecas, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20 % del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio del metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que se localice el mismo, con un límite absoluto de 300.000 euros (inmuebles adquiridos antes de 1995 tomarán como  precio medio de referencia el relativo al año 1995).
  3. Solo podrán acogerse a las medidas de dación en pago de la vivienda habitual las hipotecas cuando el precio de adquisición del bien inmueble no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que se localice el mismo, con un límite absoluto de 250.000 euros (inmuebles adquiridos antes de 1995 tomarán como  precio medio de referencia el relativo al año 1995).
  4. La adhesión de la entidad a dicho Código se entiende producida por plazo de 2 años, prorrogable automáticamente por periodos anuales.
  5. Las entidades adheridas al Código deberán informar adecuadamente a su clientela sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el mismo. En particular, habrá de informarse especialmente en su red comercial de oficinas. Las entidades adheridas deberán comunicar por escrito la existencia del Código, con descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse al mismo para la clientela que haya incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten dificultades en el pago de su deuda hipotecaria

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Código de Buenas Prácticas para una reestructuración viable de la deuda hipotecaria de la vivienda habitual.

El Código de Buenas Prácticas incluye una serie de medidas de aplicación sucesiva:

Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.

La reestructuración de deudas, supone el establecimiento de un nuevo plan de reestructuración o pagos con condiciones más favorables para la persona deudora, todo ello con el objetivo de poder alcanzar su viabilidad a medio y largo plazo. Para poderse someter a esta medida, se han de cumplir una serie de requisitos:

  • La persona deudora debe encontrarse dentro de los umbrales de exclusión.
  • El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con los límites de sujeción al Código.
  • No podrán formular la solicitud de reestructuración de deuda aquellas personas deudoras que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
  • Junto a la solicitud de reestructuración de la deuda, deberá presentarse la oportuna documentación acreditativa de la concurrencia de los umbrales de exclusión.

Si se cumplen los requisitos anteriores, se presentará la solicitud y la documentación a la entidad bancaria y esta deberá ofrecer en el plazo de 1 mes un plan de reestructuración de la deuda. Asimismo, la persona deudora podrá presentar una propuesta de plan de reestructuración. El nuevo plan de pagos deberá recoger las siguientes condiciones:

  • Carencia en la amortización de capital de 5 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo. Esto conlleva que las cuotas mensuales serán de un importe inferior al original.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 % durante el plazo de carencia. Es decir, durante los 5 primeros años desde la aprobación del plan, la persona deudora solo pagará la cantidad que resulte de aplicar al capital pendiente, un tipo de interés de Euribor + 0,25.
  • En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
  • No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.
  • Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por la persona deudora.

Una vez aplicadas las condiciones anteriores:

  • El plan se considerará viable y se procederá a aplicarse, si la cuota a pagar fuera inferior al 50 % de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar.
  • El plan se considerará inviable y la entidad deberá informar a la persona deudora de las medidas siguientes que establece el Código (quita o reducción y dación en pago), si la cuota fuera superior al 50 % de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar.

Medidas complementarias de quita o reducción del capital pendiente.

Se trata de una reducción de la deuda pendiente con lo que el importe de las nuevas cuotas es inferior al original. Esta medida no es obligatoria para la entidad, que podrá aceptarla o rechazarla sin motivación alguna.

La quita o reducción se podrá aplicar cuando el plan de reestructuración indicado en el anterior apartado ha resultado inviable. En este caso, la persona deudora podrá solicitar dicha quita o reducción en el capital pendiente de amortizar. La entidad podrá aceptarla o rechazarla en el plazo de 1 mes desde que se acreditara la inviabilidad del plan de reestructuración. No existe plazo límite para solicitar una quita o reducción.

Al objeto de determinar la quita o reducción, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos:

  • Reducción en un 25 % del capital pendiente de amortización.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por la persona deudora sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación 2 veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La medida de quita o reducción también podrá ser solicitada por:

  • Aquellas personas deudoras que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
  • Aquellas personas deudoras que, estando incluidas en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

La dación en pago consiste en la entrega de la vivienda a la entidad bancaria a cambio de dar por cancelada la deuda pendiente.

Para solicitar la dación en pago de una vivienda habitual deben darse una serie de requisitos:

  • La persona deudora debe encontrarse dentro de los umbrales de exclusión.
  • El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con los límites de sujeción al Código, es decir, un máximo de 250.000 euros.
  • El plan de reestructuración de la deuda debe haber sido inviable.
  • La entidad bancaria debe haber rechazado la quita o reducción de la deuda.
  • Aunque la entidad bancaria haya anunciado procedimiento de ejecución, no se ha anunciado la subasta.
  • Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores.
  • La solicitud de dación en pago debe haberse presentado dentro del plazo de 12 meses siguientes a la solicitud de reestructuración de deudas.

Otros aspectos de la dación en pago son los siguientes:

  • Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales de la persona deudora y de terceras personas frente a la entidad por razón de la misma deuda.
  • La persona deudora, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendataria, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 %.
  • Las entidades podrán pactar con las personas deudoras la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que esta pueda prestar en dicha transmisión.

Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

La persona deudora hipotecaria cuya vivienda habitual haya sido ejecutada y cuyo lanzamiento haya sido suspendido, podrá solicitar y obtener de la entidad acreedora el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 % de su valor al tiempo de aprobación del remate (valor determinado según tasación aportada por la persona afectada y certificada por tasación homologada).

Un lanzamiento se suspende cuando durante el proceso de ejecución hipotecaria, la vivienda adjudicada es la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad y circunstancias económicas establecidas en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social.

La persona deudora podrá solicitar el alquiler de su vivienda habitual desde que se produzca la suspensión del lanzamiento. El arrendamiento tendrá una duración anual, prorrogable a voluntad de la persona arrendataria hasta completar el plazo de 5 años. Pasados esos 5 años, ambas partes podrán acordar la prórroga anual por otros 5 años.

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En materia de ayudas al alquiler de vivienda, puede consultar la web de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio.

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