Índice de contenidos.
- Agentes de la edificación
- Responsabilidad civil de las entidades que intervienen en el proceso de la edificación
- Garantías por daños materiales ocasionados por los vicios y defectos de la construcción
Agentes de la edificación.
De acuerdo con lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Se consideran como tales, entre otros: la entidad promotora, la entidad proyectista, la entidad constructora, la entidad directora de la obra, la entidad directora de la ejecución de la obra, las entidades suministradoras de los productos, así como las personas propietarias y usuarias.
La entidad promotora.
Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, de manera individual o colectiva, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceras partes. Entre otras funciones de esta entidad, se tienen las siguientes:
- Gestión y obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
- Suscripción del acta de recepción de la obra.
- Suscripción de los oportunos seguros.
- Entregar a la persona adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento exigible.
La entidad proyectista.
El agente que, por encargo de la entidad promotora, y con sujeción a la normativa técnica y urbanística oportuna, redacta el proyecto. Entre otras obligaciones de esta entidad, se destacan las siguientes:
- Estar en posesión de la oportuna titulación académica y profesional habilitante.
- Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo.
La entidad constructora.
Agente que asume, contractualmente ante la entidad promotora, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Entre otras funciones de esta entidad, se destacan las siguientes:
- Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones de las entidades, directora de la obra y directora de la ejecución de la obra.
- Tener la titulación y capacitación profesional que la habilita como entidad constructora.
- Asignar a la obra los medios humanos y materiales que se requieran.
- Formalizar las oportunas subcontrataciones.
- Suscribir las garantías que correspondan.
- Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
Las entidades suministradoras de los productos.
Son consideradas las entidades fabricantes, almacenistas, importadoras o vendedoras de los productos de construcción. Estas entidades tendrán como obligaciones las siguientes:
- Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad.
- Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Las personas propietarias y usuarias.
Serán obligaciones de las personas propietarias:
- Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
- Recibir, conservar y transmitir la documentación de obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.
Son obligaciones de las personas usuarias, sean o no propietarias:
- La utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Responsabilidad civil de las entidades que intervienen en el proceso de la edificación.
Las diferentes entidades intervinientes en el proceso de edificación responderán frente a las personas propietarias y terceras adquirentes de las viviendas, de una serie de daños materiales ocasionados en el edificio, dentro de los plazos indicados (desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas):
- Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones).
- Durante 1 año, exigible a la entidad constructora, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Asimismo, la entidad constructora:
- Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe o a la jefa de obra y resto de personas dependientes.
- Responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, cuando se subcontrate con otras personas las mismas (sin perjuicio de la posible repetición).
- Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por dicha constructora (sin perjuicio de la posible repetición).
La prescripción de las acciones.
Las acciones para exigir la responsabilidad prevista con anterioridad por daños originados por vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años desde que se produzcan tales daños.
La acción de repetición que pudiera corresponder a cualquier de las entidades de la edificación contra las demás, o a las entidades aseguradoras contra ellas, prescribirá en el plazo de 2 años:
- Desde la firmeza de la resolución judicial que condene a la entidad responsable a la oportuna indemnización.
- a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Garantías por daños materiales ocasionados por los vicios y defectos de la construcción.
El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación se hará efectivo de acuerdo con la oportuna obligatoriedad, teniendo como referente a las siguientes garantías:
- Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras, que podrá ser sustituido por la retención por la entidad promotora de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
- Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Esta última garantía contra daños materiales será obligatoria para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
Las diferentes garantías a las que se alude no cubrirán:
- Los daños corporales u otros perjuicios económicos diferentes de los daños materiales.
- Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
- Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
- Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
- Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
- Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se haya hecho la recepción.
- Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
- Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de persona tercera o por la propia persona perjudicada por el daño.
- Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscritas por las personas firmantes del acta de recepción.
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