Preguntas frecuentes sobre compraventa de viviendas

A continuación, se enumeran una serie de preguntas frecuentes en materia de compraventa de viviendas.

ÍNDICE DE PREGUNTAS.

 

Estoy pensando independizarme y tengo unos ahorros, si bien no me decido entre adquirir una vivienda o irme de alquiler, ¿qué podría hacer?, ¿cuál es la opción más recomendable?

La decisión a tomar en torno a la vivienda es muy personal, implica una profunda reflexión por parte de la persona interesada y depende de las diferentes circunstancias. Cada opción tiene sus ventajas.

La compra supone una inversión a largo plazo, y dependiendo de los casos, que deben ser estudiados, se puede incluso pagar una cuota menor que si se alquilara. Asimismo, la disposición de la vivienda en régimen de compra otorga mucha libertad a la hora de hacer reformas, y cuando se llega al final del préstamo hipotecario, si es que se opta por esta opción, ya no se dispone de un gasto fijo.

El alquiler, por su parte, implica un papeleo significativamente menor que la compra, y, habitualmente, no implica los gastos que supone tener una vivienda en propiedad, por ejemplo: seguros, impuestos, mantenimiento o gastos de comunidad. 

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No tengo muy claro si con los ahorros de los que dispongo me puedo embarcar en la compra de una vivienda, ¿qué puedo hacer?

Hay que tener en cuenta que la compra de una vivienda es uno de los pasos más transcendentales en la vida de una persona o una familia. Por ello, debe ir precedida de una reflexión profunda de muy diversas cuestiones, entre ellas la de si las circunstancias económicas presentes y futuras van a permitir la compra del inmueble deseado.

En este sentido, y por regla general, el pago de la vivienda se va a hacer solicitando un préstamo a una entidad financiera, y esta va a aportar, habitualmente, un 80 % del total del precio de la compra. Por esto, la persona interesada debería contar con un colchón de ahorro de, al menos el 20 % restante.

Por otro lado, se han de tener en cuenta las aportaciones periódicas en forma de cuotas mensuales hipotecarias, recomendándose en este caso que cada mensualidad no supere el 30 % o, a lo sumo, el 40 % de los ingresos familiares. 

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Quiero adquirir una vivienda de segunda mano. ¿Qué comprobaciones son recomendables realizar en torno a la misma?

Si ya nos hemos decidido por una determinada vivienda de segunda mano, es recomendable realizar también una serie de comprobaciones. Por ejemplo, que se está al corriente de la última anualidad del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Igualmente, cabría comprobar que la vivienda se encuentra al corriente de todos los pagos o cuotas de comunidad mediante certificado de la comunidad de personas propietarias, de que no hay un contrato de alquiler vigente en la vivienda en cuestión, así como que no cuenta con cargas o gravámenes a través de la petición de la correspondiente nota simple.

En el Registro de la Propiedad pueden facilitar información relativa a: la descripción de la vivienda, su situación, superficie, cuota de participación comunitaria, hipotecas y plazo de vencimiento, embargos a que esté sometida, posibles litigios en que pueda estar incursa. La información puede ser facilitada por el Registro en forma de nota simple de carácter meramente informativo. Asimismo, se podrá facilitar en forma de certificación o documento público:

  • La nota simple informativa registral contiene la identificación de la finca, la identidad de la titularidad de los derechos inscritos sobre la misma y su extensión, naturaleza y limitaciones.
  • La nota de localización proporciona información meramente instrumental que tiene como objeto facilitar la localización del Registro, provincia y municipio donde una determinada persona física o jurídica tiene bienes o derechos inscritos.
  • La certificación acredita fehacientemente el contenido de los asientos del Registro. Tiene la consideración y el valor probatorio de un documento público.  

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He acudido a una agencia inmobiliaria a informarme sobre una promoción de viviendas que están en construcción. ¿Deben facilitarme alguna documentación?

Si. Quien ofrezca, incluso en intermediación, la venta de viviendas en proyecto o en construcción, deberá entregar gratuitamente un Documento Informativo Abreviado a cualquier persona consumidora que solicite información sobre dichas viviendas.

Asimismo, quien ofrezca, aun a título de simple intermediación, la venta de viviendas pondrá a disposición de las personas consumidoras una Nota Explicativa sobre el precio y las formas de pago. 

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¿Y si me informan en la agencia inmobiliaria sobre viviendas ya construidas pero puestas a la venta para su primera transmisión?

Igualmente, quien ofrezca, incluso en intermediación, la venta de viviendas construidas en su primera transmisión, deberá entregar gratuitamente un Documento Informativo Abreviado a cualquier persona consumidora que solicite información sobre dichas viviendas.

Asimismo, quien ofrezca, aun a título de simple intermediación, la venta de viviendas pondrá a disposición de las personas consumidoras una Nota Explicativa sobre el precio y las formas de pago. 

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¿Y si la información que se me ofrece por parte de la agencia inmobiliaria fuera con relación a viviendas en su segunda o posteriores transmisiones?

En este caso, las personas físicas o jurídicas que, en el marco de una actividad profesional o empresarial, intervengan en segundas o ulteriores transmisiones de viviendas, entregarán una Ficha Informativa a toda persona consumidora que, por su intermediación, visite una vivienda. 

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Estoy interesada en una determinada vivienda y al ir a la agencia inmobiliaria para mostrar mi disposición a adquirirla, he firmado un acuerdo de reserva y he abonado una señal. Si finalmente, a la hora de firmar el contrato de compraventa no me decido a comprarla, ¿perdería la señal?

El denominado contrato de señal es una modalidad de acuerdo entre las partes que se produce con anterioridad a la firma de contrato de compraventa, y por el cual se reserva la vivienda. Por regla general, si una vez firmado el contrato de señal, y entregada esta, la persona interesada finalmente no adquiere la vivienda, se perderá la señal entregada. 

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Cuando se adquiere una vivienda, ¿cuáles son las fases esenciales de la adquisición?

En esencia, son dos las fases implicadas en la adquisición de una vivienda:

  • Por un lado, por la fase de formalización de la compraventa del inmueble que, normalmente, se escritura en documento público en una notaría y se lleva a inscripción en el Registro de la Propiedad a través de una gestoría. Esto comportará el pago de una serie de gastos e impuestos.
  • Por otro lado, por una fase en la que el importe de la vivienda se puede abonar al contado, o bien, como sucede habitualmente, se podrá financiar a través del oportuno contrato de préstamo hipotecario. Esto también implica una serie de gastos e impuestos. 

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A la hora de formalizar el contrato de compraventa de una vivienda, ¿es obligatorio que se eleve a escritura pública?

Aunque no es obligatoria la elevación a escritura pública del contrato de compraventa de una vivienda, si es altamente recomendable hacerlo. De hecho es lo que suele hacer, es decir, que se eleve a escritura pública en presencia de persona que desempeña la función notarial. La elevación a escritura pública es requisito necesario para inscribir con posterioridad el inmueble en el Registro de la Propiedad, circunstancia que otorga que el derecho de la persona a favor de la que se realiza la inscripción prevalezca frente a terceras personas. 

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He firmado un contrato de compraventa de una vivienda sobre plano, y mientras se está construyendo he de abonar una serie de cantidades. ¿Deben cumplir estas entregas alguna formalidad concreta? Si finalmente la construcción no llegar a iniciarse, ¿qué sucede con esas cantidades entregadas a cuenta?

El dinero aportado de esta forma consiste en unas cantidades que van a ser entregadas a cuenta. El contrato de compraventa debe contener previsiones relativas a dichas cantidades. Con respecto a estas cantidades, la entidad promotora de la vivienda deberá cumplir con lo siguiente:

  • Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
  • Percibir las cantidades anticipadas por las personas adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes a la entidad promotora, incluido el supuesto de comunidades de personas propietarias o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere en el epígrafe anterior.

La entidad promotora entregará a la persona adquirente, en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el documento que acredite la garantía de las cantidades entregadas a cuenta.

Además, en el contrato de compraventa de la vivienda en el que se pacte la entrega a la entidad promotora de cantidades anticipadas, se deberá hacer constar de manera expresa:

  • Que la entidad promotora se obliga a la devolución a la persona adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.
  • Referencia al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
  • Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por la persona adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado. 

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Si finalmente la construcción no llegar a iniciarse, ¿qué sucede con esas cantidades entregadas a cuenta?

Si la construcción no se hubiera iniciado o la vivienda no hubiera sido entregada, la persona adquirente podrá optar por:

  • La rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales.
  • O conceder a la entidad promotora una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. 

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¿Qué gastos supone la operación de compraventa de una vivienda?

La operación de formalización de la compraventa de una vivienda supone, básicamente, una serie de gastos: notariales, fiscales o impuestos, en su caso, de gestoría y registrales.

  • Los gastos notariales son los derivados de la elevación a escritura pública del contrato de compraventa de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano (en cuanto a la escrituración propiamente dicha, y a la obtención de copias de las escrituras), y de la participación de la persona que desempeña la función notarial.
  • Los gastos registrales se corresponden con los costes en materia de inscripción de la compraventa de la vivienda, una vez escriturada, en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de gestoría, en su caso, se derivan de que una persona asesora o gestora lleve a cabo todos los trámites derivados de la operación de compraventa. Tales trámites son los relacionados con el registro de la escritura, así como el trámite material de la liquidación de los impuestos.  

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Con respecto a los gastos notariales derivados de la operación de compraventa de una vivienda, ¿se trata de precios libres o se encuentran regulados? ¿Quién debe abonar tales gastos?

Los gastos notariales se encuentran regulados en virtud del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

En virtud de lo que se establece en el  artículo 1455 del Código Civil, salvo pacto en contrario:

  • Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta de la parte vendedora (en este caso de la vivienda).
  • Los gastos de la primera copia y de las demás posteriores a la venta serán de cuenta de la parte compradora (en este caso de la vivienda). 

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¿Qué impuestos han de ser pagados en la compraventa de una vivienda?

Los impuestos a abonar asociados a la operación de compraventa de la vivienda dependen de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

En el caso de vivienda nueva o en primera transmisión, la parte que compra la misma ha de abonar los siguientes impuestos:

  • IVA. Consistente en un 10 % del valor de la vivienda. En el caso de viviendas protegidas se reduce a un 4 %.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad Actos Jurídicos Documentados. Pueden consultarse aquí los tipos aplicables correspondientes al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (tanto el tipo general, como los tipos reducidos).

En el caso de viviendas de segunda mano y/o posteriores transmisiones, la parte compradora debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Pueden consultarse aquí los tipos aplicables correspondientes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (tanto el tipo general, como los tipos reducidos).

La persona compradora de la vivienda deberá incluirla en su declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Asimismo, si la persona compradora es declarante del Impuesto sobre el Patrimonio y la vivienda no es su residencia habitual, hay que incluirla en la declaración del ejercicio en que se adquiera la misma.

El denominado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía, es un impuesto de carácter municipal que, en el caso de la compraventa de inmuebles, ha de ser abonado, en su caso, por la parte vendedora

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Adquirí un inmueble para vivienda habitual en 2010, ¿podría realizar la oportuna deducción por inversión en vivienda habitual?

Si, ya que se adquirió con anterioridad al 1 de enero de 2013, fecha a partir de la cual quedó suprimida la mencionada deducción por inversión en vivienda habitual

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¿Cuenta la Junta de Andalucía de algún tipo de deducción por vivienda habitual para algún tipo de colectivo?

Si, tanto para la adquisición de vivienda como para alquiler. En concreto:

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Con respecto a los gastos registrales derivados de la operación de compraventa de una vivienda, ¿se trata de precios libres o se encuentran regulados? ¿Quién debe abonar tales gastos?

Los precios de la inscripción de la escritura de compraventa en el  Registro de la Propiedad están regulados en virtud del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Los gastos por inscribir la escritura de compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad corresponde a la persona que adquiere la vivienda

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¿Es obligatoria la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad?

No es obligatorio inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, aunque si muy recomendable. De hecho es lo que habitualmente se hace, ya que esta circunstancia otorga fe pública de la propiedad del inmueble y da seguridad a la operación de compraventa. 

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¿Durante qué plazos deben responder las entidades promotoras y, en su caso, constructoras de los daños materiales causados por vicios o defectos en las viviendas adquiridas? ¿En qué plazo prescribe la acción para exigir la responsabilidad?

Tales entidades responderán de los daños materiales ante las personas propietarias y terceras que adquieran la vivienda en los durante los siguientes años:

  • 10 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones).
  • 1 año, exigible a la constructora, por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras.

No obstante lo anterior, las acciones para exigir la responsabilidad por los daños originados por vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años desde que se produzcan tales daños

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Adquirí una vivienda nueva y al cabo de un tiempo tuve una serie de daños ocasionados por defectos en los elementos constructivos. ¿Cómo puedo reclamar?

Lo primero que debe hacer es comunicarlo a la empresa (promotora o constructora) al objeto de que proceda a subsanarlos.

Si ha pasado un tiempo prudencial y no se han solucionado los problemas, no se han efectuado los arreglos, o no se ha ofrecido una solución acorde con los intereses de la persona afectada, podrá ser solicitada a la oportuna entidad o agente de la edificación la hoja oficial de quejas y reclamaciones de la Junta de Andalucía. Dicha hoja de quejas y reclamaciones puede, igualmente, ser descargada, desde la web de Consumo Responde.

Al presentar la hoja de quejas y reclamaciones a la empresa reclamada, esta dispone de un plazo de 10 días hábiles para efectuar la contestación. Si en ese plazo no recibiera contestación por parte de la empresa reclamada, o la respuesta ofrecida fuera insatisfactoria, podrá remitir la reclamación a la oportuna Administración de Consumo al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa. En este sentido, la reclamación podrá ir dirigida:

Si en este proceso no lograra solucionar el problema, podrá acudir a los Tribunales de Justicia.

Si la empresa que le ofrece la vivienda en venta estuviera adherida al Sistema Arbitral de Consumo, podrá solicitar arbitraje de consumo. Dicho arbitraje es una garantía para la resolución de la oportuna reclamación que presente, ya que se trata de un procedimiento extrajudicial gratuito, eficaz, rápido y vinculante para las partes, y que finaliza con un laudo arbitral con efecto de una sentencia judicial.

Hay que recordar que la vía arbitral excluye una posterior utilización de la vía judicial, en el caso de que aquella no surta efecto para los intereses de la persona consumidora. Igualmente, si se utiliza directamente la vía judicial, no podrá acudir posteriormente a la vía arbitral. 

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He comprado una vivienda a una persona particular y he tenido muchos problemas por defectos en la misma. ¿Cómo podría reclamar?

En este caso, la operación de compraventa se ha efectuado entre personas particulares por lo que la reclamación deberá ser planteada directamente ante los Tribunales de Justicia, ya que la Administración de Consumo no entra a valorar conflictos entre particulares

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Me he pasado por una agencia inmobiliaria a informarme sobre una vivienda nueva que tienen en promoción. Tengo entendido que deben facilitarme un documento informativo sobre la vivienda. ¿Qué sucede si no me lo facilita?

Efectivamente, quien ofrezca, incluso en intermediación, la venta de viviendas en proyecto o en construcción, así como de viviendas construidas en su primera transmisión, deberá entregar gratuitamente un Documento Informativo Abreviado a cualquier persona consumidora que solicite información sobre dichas viviendas.

Del mismo modo, las personas físicas o jurídicas que, en el marco de una actividad profesional o empresarial, intervengan en segundas o ulteriores transmisiones de viviendas, entregarán una Ficha Informativa a toda persona consumidora que, por su intermediación, visite una vivienda.

Si no le fueran facilitados tales documentos, o tuviera algún otro tipo de controversia de consumo con la agencia inmobiliaria, podrá presentarle la oportuna reclamación de consumo, valorando siempre que sea posible, escoger una agencia inmobiliaria que se encuentre adherida al Sistema Arbitral de Consumo

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¿Dónde puedo obtener más información?

Para obtener más información, podrá acudir a Consumo Responde en el teléfono gratuito 900 21 50 80, en el correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, y en nuestros perfiles de redes sociales; así como a los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas, a las Oficinas Municipales de Información al Consumidor (OMICs) y a las organizaciones de personas consumidoras y usuarias.

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