Dado que la adquisición de una vivienda precisa de una profunda reflexión, la decisión sobre la compra de un inmueble, así como la solicitud del oportuno préstamo hipotecario aconseja seguir una serie de recomendaciones.
- En primer lugar, antes de comprar una vivienda, se debería valorar si realmente conviene comprar o alquilar. Cada opción tiene sus ventajas:
- La compra es una inversión a largo plazo, pero supone un importante desembolso económico. Normalmente, conforme pasa el tiempo del préstamo, se paga algo menos cada vez, mientras que el alquiler puede actualizarse, generalmente al alza.
- El alquiler, normalmente, no implica los gastos obligatorios derivados de la propiedad de la vivienda, como seguros, impuestos o gastos de comunidad. Generalmente el alquiler supone un menor precio que las cuotas a pagar en la opción de compra. Asimismo, los gastos de iniciar un contrato de alquiler no son tan importantes como los asociados a comprar una vivienda (entrada, gastos de formalización, escritura, gestoría, notaría, etc.).
- Una vez se haya decidido la opción de compra de una vivienda, es indispensable conocer en profundidad las posibilidades económicas para la compra, recordando que no solo se deberán pagar cuotas, sino que también se deberá contar con el pago de la entrada. Asimismo, habrá que prever que se pueda hacer frente a las distintas cuotas a lo largo de la vida del préstamo y conocer cuál será su impacto en la economía familiar. En este sentido, y de manera orientativa:
- La totalidad de las cuotas mensuales para pagar las deudas familiares (incluidas las propias de un préstamo hipotecario), no debería pasar del 40% de los ingresos mensuales de la unidad familiar (el 60% restante debe poder utilizarse para la vida diaria de la familia: comer, vestirse, pagar facturas y, en su caso, poder ahorrar).
- Es por ello, muy recomendable que, antes de embarcarse en solicitar un préstamo hipotecario, realice simulaciones respecto a estos límites de endeudamiento.
- A la hora de adquirir una vivienda es muy importante conocer una serie de cuestiones previas, como son: el precio de la vivienda a pagar y el precio que podamos pagar, el entorno o localización de la misma, así como sus características internas:
- Con respecto al precio de la vivienda, hay que tener en cuenta no sólo los recursos económicos de los que la persona consumidora disponga en la actualidad, sino también la previsión de los futuros.
- En cuanto al entorno de la vivienda, hay que tener en cuenta, por un lado, los factores ambientales circundantes (ruidos, contaminación,…) y, por otro lado, las características del entorno propiamente dicho (cercanía a los centros de trabajo; comunicación con los colegios; existencia de centros de ocio, jardines, parques, hospitales, farmacias, supermercados; conexiones con el transporte público; comunicaciones existentes;…).
- En lo relativo a las características internas de la vivienda, hay que tener en cuenta, entre otros aspectos: los accesos a la vivienda, las condiciones deconstrucción y las instalaciones y servicios comunes, así como la distribución de la vivienda e interior (distribución interior, orientación e iluminación, entre otros aspectos).
- Si tiene interés en una vivienda, siempre es recomendable la consulta a personas de confianza con conocimientos en temas inmobiliarios y de construcción, que puedan dar una opinión sobre la vivienda que se ha visitado. Si se trata de una vivienda de segunda mano, sería interesante contar con la opinión de la vecindad que conocerá de buena mano la situación de la vivienda, así como los problemas que, en su caso, pudieran existir.
- Consulte con varias entidades financieras para poder elegir aquella que le ofrezca unas mejores condiciones de préstamo.
- En su préstamo hipotecario, valore el tipo de interés (fijo, variable o mixto) que le pudiera interesar. En el tipo fijo, la cuota mensual a pagar permanece inamovible durante todo el préstamo, no obstante suele ser más alto que el variable y con menores plazos de amortización. En el interés variable, el tipo se revisa periódicamente y se ajusta normalmente al Euríbor, no obstante los plazos de amortización suelen ser más dilatados. En el caso de interés variable, nunca acepte diferenciales demasiado altos.
- Tenga cautela especialmente con ciertos índices de referencia como el IRPH, así como con la incorporación de determinadas cláusulas en el contrato de préstamo como las cláusulas suelo o con la contratación del préstamo en una moneda diferente de la que obtiene sus ingresos (es decir, diferente al euro), lo que se conoce como hipotecas multidivisa.
- Debe saber que si va a solicitar información sobre una vivienda en proyecto, en construcción o construida, en su primera transmisión, el establecimiento que venda dicha vivienda deberá facilitarle, de manera gratuita, el denominado Documento Informativo Abreviado. Asimismo, la empresa que venda viviendas pondrá a disposición de las personas consumidoras una Nota Informativa sobre el Precio y las Formas de Pago.
- Recuerde que la entidad de crédito le deberá entregar la denominada información precontractual (información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan) si le solicita cualquier servicio de préstamo hipotecario. Esta información será facilitada a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), a la cual se acompañará el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC).
- Anteriormente a la entrega de la oferta vinculante por la entidad financiera, ésta le deberá hacer entrega de la denominada información personalizada (para que se pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado). Esta información se facilitará, en todo caso, gratuitamente, en formato papel y, además en cualquier soporte duradero por medio de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), a la cual se acompañará el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).
- Solicite en la entidad financiera la oferta vinculante. Dicha oferta se solicita una vez que se ha pedido el préstamo, tras la obtención de la tasación del inmueble, tras haberse comprobado la situación registral de la finca y tras realizar la evaluación de la solvencia y capacidad financiera de la persona usuaria.
- Para los llamados gastos preparatorios del préstamo hipotecario (comprobación registral del inmueble, gestión administrativa, tasación,…), debe saber que puede concertarlos con las entidades que usted elija.
- Para comprobar que la persona que vende la vivienda es la verdadera titular de la misma y que esta está libre de cargas, la primera información que debe conseguir la persona compradora es una nota simple en el Registro de la Propiedad. En esta nota simple se incluye: la descripción de la finca, la referencia registral, la persona o personas titulares de la finca, así como las cargas o gravámenes.
- La entidad financiera con la que se suscribe el préstamo hipotecario no puede obligarle a la suscripción de servicios o productos accesorios (contratos de seguros, contratación de tarjetas, planes de pensiones, apertura de cuentas corrientes, domiciliación de nóminas,…).
En este sentido, tomando como fuente información del Banco de España, se tienen algunas cuestiones importantes con relación a la contratación de seguros combinados con el préstamo hipotecario, debiéndose tener en cuenta que el único seguro obligatorio de contratar con el préstamo hipotecario es el de incendios. Igualmente, las entidades suelen imponer la contratación de un seguro que responda del pago del préstamo (por ejemplo, un seguro de vida). Es importante conocer que este seguro se puede contratar con cualquier entidad aseguradora que elija la persona consumidora, y no puede ser impuesta por la entidad bancaria. De una forma u otra, bien si la persona consumidora elige el seguro de modo propio, bien si elige el seguro ofrecido por la entidad bancaria, es muy importante prestar atención a una serie de aspectos inherentes al seguro:
- Conocer si se trata de un seguro de prima única (el coste del seguro durante su vigencia es pagado al principio de la operación) o de pago periódico (normalmente cada año).
- La información anterior a la contratación, considerando en este caso que la entidad bancaria puede ofrecer bonificaciones en el tipo de interés del préstamo a costa de, por ejemplo, contratar un seguro con la compañía aseguradora propuesta por el banco. En la información precontractual debe aparecer el coste del seguro.
- Lo que cubre el seguro en cuestión, para lo cual habrá que valorar si tales coberturas se ajustan realmente a las necesidades de la persona consumidora.
- Hay que tener presente que la persona consumidora dispone de 30 días desde la contratación del seguro para desistir . En este caso, es posible que tras la contratación de dicho seguro puede ocurrir que éste no convenga a la persona usuaria.
- La cancelación del préstamo hipotecario o la amortización anticipada del mismo conlleva el derecho del a persona usuaria a que se le cancelen, igualmente, los seguros que tuviera combinados con la hipoteca, así como a obtener el retorno de las primas que no hubieran sido utilizadas.
- Es recomendable hacer cálculos de manera periódica relacionados con el seguro que se tuviera contratado. De esta forma la persona consumidora podrá valorar si le conviene seguir con esa aseguradora o bien cambiar.
Por lo tanto:
- La entidad bancaria debe siempre aceptar seguros alternativos a los que se proponga por su parte, que ofrezcan condiciones equivalentes al propuesto por la entidad bancaria.
- No se podrá cobrar ningún tipo de gasto o comisión si el banco realiza el análisis de los seguros alternativos presentados por la persona consumidora.
- Si se aceptan seguros alternativos, la entidad bancaria no podrá empeorar las condiciones ofertadas en el préstamo hipotecario.
Asimismo, la entidad bancaria debe facilitar a la persona consumidora la información referente a los seguros que sean necesarios a efectos de la contratación del préstamo hipotecario en la Ficha de Información Precontractual o FIPRE y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Tanto la FIPRE como la FEIN deberán ser recibidas por la persona consumidora con antelación mínima de 10 días naturales a la fecha en que se firme el contrato de préstamo.
- Para la compra de una vivienda, no es obligatoria la escritura pública. No obstante, si lo será cuando se contrata un préstamo hipotecario para hacer frente a la compra.
- Debe saber que, desde que la entidad financiera le comunica la puesta a disposición de la copia del proyecto de escritura, dispone del plazo de 3 días hábiles para revisarla. Es muy aconsejable dicha revisión por si detectara algún tipo de discrepancia entre el proyecto de escritura y la oferta vinculante de la entidad financiera.
- Como persona consumidora, tiene usted el derecho a la libre elección de persona que desempeñe la función notarial.
- En cualquier momento en la vida del préstamo podrá intentar la renegociación de las condiciones del mismo, en forma de novación hipotecaria (no supone cambio de entidad) o subrogación hipotecaria acreedora (supone el traslado de la hipoteca de una entidad a otra). Normalmente, con la subrogación hipotecaria se quiere conseguir lo que no se consiguió con la novación.
- Intente negociar las comisiones hipotecarias con la entidad financiera.
- Si ya ha pagado totalmente el préstamo hipotecario, no olvide cancelar la hipoteca, trámite necesario para posibilitar la venta de la vivienda. Es lo que se denomina levantamiento de la hipoteca. La no cancelación de la hipoteca una vez reembolsado el capital y pagados los oportunos intereses, puede afectar si la persona propietaria:
- Desea solicitar un nuevo préstamo.
- Desea vender la vivienda.
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