Los gastos de formalización del préstamo hipotecario

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

• Gastos habituales durante la formalización del préstamo hipotecario
• La distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario
• Jurisprudencia existente al respecto de los gastos de formalización hipotecaria
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el supuesto de los préstamos hipotecarios
• Reclamación de los gastos de formalización o constitución hipotecaria 

Gastos habituales durante la formalización del préstamo hipotecario.

La tasación del inmueble.

La tasación del inmueble se considera como uno de los gastos preparatorios del préstamo hipotecario (junto a los gastos de la comprobación registral del inmueble y los de gestoría), para los cuales la entidad financiera en cuestión le podrá exigir una provisión de fondos.

La tasación del inmueble es un paso previo (junto con la comprobación registral de la finca y la evaluación de la solvencia de la persona consumidora y de la avalista o fiadora) a la obtención de la oferta vinculante del préstamo hipotecario. Se trata, pues, de conocer el valor real del inmueble antes de proceder a la firma del préstamo hipotecario.

En cuanto a la tasación del inmueble, se debe tener en cuenta que:

• La persona consumidora y usuaria tiene derecho a concertar las operaciones de las que derivan estos gastos preparatorios con las entidades que elijan de común acuerdo con la empresa prestamista.
• La persona consumidora tiene derecho a aportar la tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la empresa prestamista, siempre que sea certificada por una persona tasadora homologada.
• Si la entidad prestamista concierta o efectúa directamente la prestación de la tasación (u otros gastos preparatorios) cuyos gastos sean por cuenta de la persona consumidora, deberán contar con su aceptación previa y expresa (con indicación de la identidad de las personas profesionales o entidades seleccionadas y las tarifas de los honorarios aplicables).

Los gastos de gestoría.

Se trata de otro de los gastos preparatorios del préstamo hipotecario. Con respecto a estos gastos:

• Las entidades financieras propondrán a las personas consumidoras la gestora que pueda realizar los oportunos trámites de las escrituras hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se aportará de manera fehaciente el coste de los servicios pactados, 3 días antes de la firma de las escrituras.
• En la propuesta de los honorarios, la gestora deberá especificar que entregará una copia de la escritura, una vez inscrita, a la persona usuaria.
• La persona usuaria podrá aceptar la oferta de la gestora propuesta, o bien aportar cualquier otra empresa dedicada a la gestión de las escrituras.

Una gestoría puede realizar diversas acciones:

• Comprobación de la situación registral de la finca.
• Liquidación de impuestos.
• Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de registro.

• Por una parte, se tienen los gastos derivados de la comprobación registral del inmueble que son considerados, junto a los gastos de tasación y los de gestoría, como gastos preparatorios del préstamo hipotecario. Es recomendable que se compruebe la situación registral del inmueble para de esta forma verificar que no existen cargas pendientes

• Por otro lado, se tienen los gastos de la inscripción de la escritura pública de préstamo en el Registro de la Propiedad. Estos dependerán del precio de la vivienda y, en su caso, del importe de la hipoteca. Las personas registradoras de la propiedad podrán denegar la inscripción de las escrituras cuando no cumplan con la legalidad vigente.

Los precios en materia de registro están regulados en virtud del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

La intervención de las notarías en el proceso de contratación del préstamo hipotecario (gastos notariales).

Para que una hipoteca quede válidamente constituida, es necesario que el documento en que se constituya se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo cual hace falta que intervenga una persona que desempeñe funciones notariales, de modo que la hipoteca quede formalizada en documento público.

Las personas consumidoras y usuarias tienen derecho a que las notarías, en el ejercicio profesional de su función pública:

• Les aconsejen y asesoren con imparcialidad.
• Les presten asistencia especial e informen de manera gratuita y comprensible en la suscripción de préstamos hipotecarios, en particular sobre las cuestiones que les puedan generar perjuicios personales y económicos.

La persona consumidora goza del derecho:

• De la libre elección de persona que desempeñe la función notarial,
• De examen del proyecto de escritura de préstamo en la notaría, al menos durante los 3 días hábiles anteriores a la firma de la misma.

La persona que desempeña las funciones notariales deberá, en el seno de un procedimiento de contratación hipotecaria, entre otros:

• Denegar la autorización del préstamo si este no cumple la normativa aplicable, para lo cual deberá plasmarlo en documento motivado.
• Comprobar si la clientela recibió la oportuna información personalizada y si existen discrepancias entre el contrato y la oferta vinculante.
• En los supuestos de préstamos a interés variable, comprobar si la clientela fue informada sobre:

1. Los instrumentos de cobertura del tipo de interés.
2. Las posibles cláusulas suelo y techo.
3. Los tipos de interés variable no estén influidos por la entidad financiera.

• Informar de modo expreso si el tipo de interés de referencia no es uno de los oficiales.
• Advertir del posible aumento de las cuotas debido a periodos de carencia de las hipotecas, así como de la previsible evolución de las cuotas.
• Informar a su clientela del coste de su intervención.

El Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, aprueba el Arancel aplicable a la función notarial.

Pago a la inmobiliaria o persona que haya mediado en la adquisición de la vivienda.

Si en la compra de una vivienda la persona consumidora ha contado con los servicios de mediación de una inmobiliaria u otra entidad mediadora, deberá pagarle una determinada comisión cuando se realice la operación de venta.

Impuestos.

Se trata del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se abona siempre que se suscribe un documento notarial que luego ha de ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Pueden consultarse los tipos aplicables correspondientes al impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los gastos de seguros.

Cuando se solicita un préstamo hipotecario, es habitual que la entidad bancaria ofrezca la contratación de seguros. Aunque no es obligatorio que se contraten los seguros propuestos por la entidad, esta normalmente ofrece ciertas ventajas si se realiza con ellos la mencionada contratación. Si se ofrecen para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, deberá constar en la información a suministrar el claro beneficio que suponen para la persona usuaria.  

Es recomendable, por ello, comparar diferentes ofertas del mercado y elegir la que más interese a la persona consumidora.

La entidad bancaria puede proponer una determinada compañía de seguros aunque debe aceptar compañías de seguros alternativas propuestas por la persona interesada, sin que esto pueda suponer coste adicional para ella.

La entidad bancaria:

• Debe informar a la persona usuaria, en el caso de que, por la razón que fuera, se hubiera dejado de abonar algún recibo del seguro, de esta circunstancia, así como asegurarse de que se ha recibido por su parte la comunicación de la compañía aseguradora.
• No debe permitir que se siga con los seguros contratados una vez que se haya procedido a cancelar el préstamo hipotecario.

Tienen relación con el préstamo hipotecario los siguientes seguros:

Seguro multirriesgo de hogar:

• Es obligatorio contratarlo.
• Con este producto, se asegura la vivienda frente a daños por incendio, agua, robo, etc.
• Normalmente, se exigirá el aseguramiento de la vivienda por el valor de la tasación, y suelen ser de renovación anual con renovación o de duración plurianual a prima única.

Seguro de vida:

• Cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez de la persona titular del préstamo.
• Se establece como suma asegurada el importe de la hipoteca y se designa a la entidad bancaria como beneficiaria del importe pendiente de pagar.
• Puede, igualmente suscribirse estableciendo como suma asegurada el capital pendiente de desembolso de la hipoteca (o porcentaje de esta), durante toda su duración, siendo la entidad bancaria la beneficiaria de manera irrevocable.
• Si debido a una cancelación hipotecaria, se cancelara un seguro de vida a prima única, la compañía de seguros, salvo que el contrato estableciera otra cosa, deberá devolver a la persona usuaria la prima que corresponda en virtud del tiempo que no se ha consumidor.

Seguro de protección de pagos:

Para garantizar el pago a la entidad financiera en los casos de desempleo o incapacidad temporal de la persona asegurada mientras que dure esa situación.

Puede comercializarse de forma independiente o de manera adicional asociado al seguro de vida. 

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La distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de préstamo inmobiliario, en su artículo 14.1.e) que la entidad prestamista, con antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma del contrato, deberá hacer entrega a la persona interesada de una determinada documentación, entre la cual se incluye información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y a la persona interesada (persona prestataria), que se distribuirán de esta forma:

• Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a la persona prestataria.
• Los gastos de gestoría corresponden a la entidad prestamista.
• Los gastos en concepto de aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario corresponden a la entidad prestamista. Los gastos correspondientes a las copias los asumirá quien las solicite.
• Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad prestamista.
• El pago del impuesto de actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

De acuerdo con la jurisprudencia existente, y teniendo en cuenta el marco de referencia de la Ley 5/2019, el reparto de gastos hipotecarios quedaría de tal forma:

Para los contratos formalizados antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019), corresponden:

• A la entidad prestamista (el banco):

1. Los gastos por tasación del inmueble.
2. Los gastos registrales.
3. Los gastos de gestoría.
4. El 50% de los gastos notariales.

• A la persona consumidora prestataria:

1. El 50% de los gastos notariales.
2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Para los contratos formalizados después del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019), corresponden:

• A la entidad prestamista (el banco):

1. Los gastos registrales.
2. Los gastos de gestoría.
3. Los gastos notariales.
4. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (desde el 10 de noviembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre).

• A la persona consumidora prestataria:

1. Los gastos de tasación del inmueble. 

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Jurisprudencia existente al respecto de los gastos de formalización hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre.

La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, estableció que las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario que indican que todos los gastos de constitución una hipoteca son a cargo de la persona prestataria (la que solicita el préstamo) deben entenderse abusivas y, por lo tanto, nulas, por lo que se entenderán no puestas en dicho contrato como si nunca hubiera existido.

La cláusula cuestionada en la mencionada Sentencia y, por lo tanto, la que habría que comprobar si aparece en el oportuno contrato de préstamo, es la siguiente o similar a la siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…)”.

Se podría, asimismo, incluir como gasto reclamable, la contratación de seguros de protección del bien objeto del préstamo hipotecario, si la persona usuaria ha sido obligada a su contratación por parte de la entidad financiera no habiéndolo aquella solicitado.

Hay que entender las cláusulas abusivas como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio de la persona consumidora, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato.

En esta sentencia se indica solo la abusividad de pretender cargar a las personas prestatarias de todos los gastos, aunque no se aclaraba el reparto de los mismos por ambas partes.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020.

En virtud de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020:

• Si se declara una determinada cláusula como abusiva, se deben devolver a las personas afectadas todo gasto que no le correspondía abonar en cuanto a gastos de formalización abonados.
• En caso de que se declare la abusividad de una cláusula que impone a la persona consumidora el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, la jurisdicción nacional no podrá negar la devolución de las cantidades abonadas en virtud de dicha cláusula. Todo ello, salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan a la persona consumidora el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.
• Las cláusulas del contrato incluidas dentro del objeto principal del mismo deben ser entendidas como las reguladoras de las prestaciones esenciales de tal contrato y, por lo tanto, lo caracterizan. Sin embargo, las cláusulas de carácter accesorio no están incluidas en tal concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este.
• La jurisdicción nacional está obligada a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula del contrato referida al objeto principal del mismo.
• Una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario que impone a la persona consumidora el pago de una comisión de apertura puede causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes cuando la entidad financiera no demuestre que la mencionada comisión de apertura responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, lo cual ha de comprobar el oportuno órgano jurisdiccional.

El Tribunal Supremo, en su sentencia STS 457/2020, de 24 de julio de 2022, por primera vez incorporó en sus fundamentos la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020.

Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero.

De acuerdo con la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, se establece una distribución de los gastos asociados a los préstamos hipotecarios teniendo en cuenta la entrada en vigor (16 de junio de 2019) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de préstamo inmobiliario. 

Se dicta, entre otros aspectos, que los gastos de tasación del inmueble anteriores a la entrada en vigor de la mencionada Ley incumbían a la entidad prestamista, es decir, al banco.

Por su parte, anteriormente a la aplicación de la Ley anteriormente mencionada, las personas consumidoras gozarán del derecho de restitución de los gastos en que hubieran incurrido en materia de registro de la propiedad, gestoría, así como la mitad de los notariales.

Por todo ello, si antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se impuso el pago a la persona consumidora de los gastos en materia de préstamo hipotecario en concepto de tasación, registrales, de gestoría, así como el 100% de los gastos notariales, estos podrían ser reclamados a la entidad financiera en cuestión.

Sentencia del Tribunal Supremo 3190/2021, de 27 de julio.

Con esta sentencia, el Tribunal Supremo vuelve a establecer los criterios para la distribución de los gastos e impuestos derivados de los préstamos hipotecarios, habiéndose declarado abusivas las cláusulas de los contratos que atribuían a la persona prestataria (persona consumidora) el pago de tales gastos e impuestos. Sigue insistiendo el Tribunal Supremo que:

• Los gastos notariales se abonarán por las personas interesadas. En el caso de los préstamos hipotecarios, son por mitad entre la entidad prestadora o el banco y la persona prestataria o consumidora. Sin embargo, desde el 16 de junio de 2019, el gasto notarial correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario corresponde de manera exclusiva a la entidad prestamista.
• Los gastos en concepto de copias de las escrituras notariales corresponden a quienes las soliciten.
• Los gastos de la escritura de cancelación de la hipoteca corresponderán a la persona prestataria o consumidora.
• Los gastos de gestoría se atribuyen de manera total a la entidad prestamista o banco. 

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El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el supuesto de los préstamos hipotecarios.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La elevación a escritura pública es elemento esencial de los préstamos hipotecarios. Dicha elevación exige el pago del denominado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El IAJD se regula por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Con respecto a este impuesto:

• Se aplica a los actos jurídicos documentados: escrituras, actas y testimonios notariales, letras de cambio, anotaciones preventivas practicadas en Registros Públicos.
• El sujeto pasivo del impuesto, en los documentos notariales, será la persona adquirente del bien o derecho, o aquella que inste el documento, o a cuyo interés se expida.
• Se trata de uno de los gravámenes que hay que pagar cuando se adquiere una vivienda (junto al IVA o, en su caso, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), siendo un gasto típico a la hora de formalizar una hipoteca en escritura pública.
• Forma parte de los gastos de constitución de las hipotecas (junto a los gastos de gestoría, tasación y notaría).
• Llega a suponer en torno al 70% de los gastos de constitución de la hipoteca.
• Al ser un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, cada una establece el porcentaje que supone sobre la operación de compraventa.

Pronunciamiento del Tribunal Supremo.

En sentencia hecha pública en febrero de 2018, el Tribunal Supremo establecía que era la persona prestataria (la clientela) la que debía proceder al abono del IAJD y no la entidad prestamista.

Con fecha de 16 de octubre de 2018 el Tribunal Supremo dictaminó, en virtud de la sentencia 1505/2018, que debe ser la entidad prestamista la que proceda a abonar el IAJD y no la persona prestataria (la clientela). El Tribunal Supremo, por lo tanto, corrigió lo que se hizo público con anterioridad.

Finalmente, con fecha de 6 de noviembre, el Tribunal Supremo decidió que el mencionado impuesto debe ser abonado por la clientela y no por las entidades prestamistas.

Decisión del Gobierno ante el pronunciamiento final del Tribunal Supremo.

Con fecha 9 de noviembre de 2018 se publicó el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Esta norma, entró en vigor el 10 de noviembre de 2018, y establece lo siguiente:

• La modificación del concepto de sujeto pasivo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, contemplándose que cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo a la entidad prestamista. Es decir, quien tendrá que pagar el IAJD será la entidad prestamista.
• Que estarán exentas del pago del IAJD las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria en las que la entidad prestataria sea, entre otras: Estado, Administraciones Públicas territoriales e institucionales; cajas de ahorro, fundaciones bancarias (para adquisiciones destinadas a su obra social); Iglesia Católica, iglesias, confesiones y comunidades religiosas con acuerdo de cooperación con el Estado; partidos políticos con representación parlamentaria; Cruz Roja Española; Organización Nacional de Personas Ciegas Españolas (ONCE). Es decir, en estos casos, la entidad prestamista no pagará el IAJD.
• En virtud de la modificación de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades, la imposibilidad de que las entidades bancarias puedan deducirse el pago del IAJD (en los supuestos de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria), para el próximo periodo impositivo (aplicable, por lo tanto, a partir de enero de 2019).

Por lo tanto, la modificación normativa sólo afecta a un aspecto parcial del IAJD, la referida a los documentos notariales, y solo correspondiente a préstamos con garantía hipotecaria.

Consecuencias.

De acuerdo con todo lo anterior:

• A partir del 10 de noviembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 17/2018) en todas las hipotecas que se escrituren, será la entidad prestamista la que deba pagar el IAJD. Si por la circunstancia que fuera dicha entidad no accediera a ello, podrá interponer la oportuna reclamación ante la mencionada entidad.
• En las hipotecas escrituradas con anterioridad al 10 de noviembre de 2018, hasta el momento el IAJD ha sido pagado por la persona consumidora. En estos supuestos:

1. Cabría esperar a un futuro y previsible proceso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (de forma parecida a como sucedió con la cuestión de las cláusulas suelo), para ver quién finalmente paga el impuesto, y si hay pronunciamiento en cuanto a la retroactividad o posible abusividad.
2. Las personas afectadas (que pagaron el impuesto) pueden intentar negociar con la entidad prestamista la devolución del mismo y, en su caso, plantear la oportuna demanda judicial por cláusula abusiva. Si bien esta vía judicial implicará costes para la persona consumidora ya que será preciso, en su caso, la personación con profesionales de la abogacía y la procuraduría, y además no asegura que el proceso acabe de manera favorable para la persona consumidora.
3. Ante esta situación, y la complejidad del asunto, siempre es recomendable que las personas que puedan estar afectadas por el pago del impuesto se asesoren convenientemente por personas expertas en materia legal o en Asociaciones de Personas Consumidoras ya que muchas de ellas han creado, o pueden crear, plataformas de personas afectadas. 

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Reclamación de los gastos de formalización o constitución hipotecaria.

Los gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario que hayan sido indebidamente cobrados por la entidad bancaria se pueden reclamar, pudiendo tener en cuenta, para ello la nota informativa del Ministerio de Consumo, así como tomando, igualmente en consideración la nota informativa del Centro Europeo del Consumidor en España. En este sentido:

• Las personas que hubieran abonado gastos hipotecarios derivados de una cláusula considerada nula por abusiva, podrán reclamar la devolución de los importes abonados.
• Podrán reclamarse tales gastos, con independencia de que la hipoteca se encuentre activa o se haya cancelado, se haya vendido el inmueble sobre el que se constituyó la hipoteca o haya habido novaciones sobre el contrato de préstamo inicial.
• Los gastos de constitución hipotecaria incluidos en la cláusula abusiva que hubieran sido abonados por la persona consumidora que se podrán reclamar son:

1. Los gastos de gestoría.
2. Los gastos de registro de la propiedad.
3. Los gastos de notaría.
4. Los gastos de tasación.
5. Los gastos en concepto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

• Para la reclamación de tales gastos habrá que tener presente lo siguiente:

1. Los gastos de gestoría son por cuenta íntegra de la entidad prestamista desde el 16 de junio de 2019.
2. Los gastos de registro son por cuenta de la entidad prestamista (es esta a favor de la que se inscribe o anota el derecho).
3. Los gastos de notaría son a partes iguales (entre entidad prestamista y persona interesada) hasta el 15 de junio de 2019. A partir de esta fecha, recaerá de forma exclusiva sobre la entidad prestamista o bancaria. Los gastos por las copias serán asumidos por quien las solicite.
4. Los gastos de tasación recaen sobre la entidad prestamista si la hipoteca es anterior al 15 de junio de 2019 y sobre la persona prestataria a partir de tal fecha.
5. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados recaerá sobre la entidad prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018. Si la hipoteca fuera anterior a esa fecha el pago es por cuenta del la persona prestataria.
6. Los gastos por comisión de apertura también podrá ser objeto de reclamación cuando la entidad financiera no sea capaz de acreditar que hubiera informado de modo claro y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden a un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.

Dada la especificidad del tema, se aconseja que, para ello, se asesore por persona experta en la materia, o en alguna de las asociaciones de personas consumidoras que hayan iniciado algún tipo de acción al respecto.

Especial alusión al plazo para presentar la reclamación.

El plazo para solicitar la devolución de los gastos no podrá empezar a contar hasta que la persona consumidora afectada pudiera haber tenido conocimiento razonable del carácter abusivo de la cláusula de que se trate, con independencia de que exista jurisprudencia al efecto. 

En un principio, con respecto al momento en que empezaba a correr el plazo de los 5 años, en virtud de la jurisprudencia existente, para reclamar los gastos hipotecarios (la mitad de los gastos notariales, y el total de los gastos de Registro de la Propiedad, de la gestoría y la tasación), más, en su caso, el correspondiente interés legal de lo abonado en su momento, dicho momento no estaba suficientemente claro.

Sin embargo, tras pronunciamiento de 25 de enero de 2024 del Tribunal de Justicia Europeo, se ha conocido que el plazo no empieza a contar hasta que la persona afectada conociera el carácter abusivo de la cláusula contractual, con independencia de la existencia de jurisprudencia al efecto. En este sentido:

• En 2015, vía Sentencia del Tribunal Supremo, se declaraba abusivo y nulo que la banca impusiera a la clientela la totalidad de los gastos de formalización, pero en este momento no se determinaba el porcentaje de reparto a pagar por el banco y por el usuario.
• En 2019 (en concreto, con fecha de 23 de enero de 2019), se fijaron vía Sentencia del Tribunal Supremo, los porcentajes de reparto, tal y como se han expresado más arriba).
• El plazo de prescripción general, en virtud de la jurisprudencia existente, para reclamación de cantidades de 5 años, no estaba claro, así como tampoco cuándo empezaba a correr dicho plazo, existiendo una especie de controversia al efecto. En este sentido, el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
• Antes las noticias surgidas, es recomendable que se presente la reclamación, ante el servicio de atención a la clientela de la oportuna entidad financiera, de tales gastos lo antes posible.
• Tomando como referencia la fecha de la jurisprudencia de 23 de enero de 2019, y tras el transcurso de los 5 años, el plazo finalizaría el 23 de enero de 2024). No obstante, parece que el plazo puede ampliarse debido al periodo durante el que los plazos estuvieron suspendidos a efectos procesales por la cuestión de la declaración del Estado de Alarma originado por la pandemia de la COVID-19, en cuyo caso el plazo para reclamar los gastos finalizaría el 14 de abril de 2024.
• No obstante, con fecha de 25 de enero el Tribunal de Justicia Europeo se ha pronunciado al respecto de los gastos derivados de la formalización del contrato de préstamo hipotecario y sobre el inicio del cómputo del plazo de prescripción, en el sentido del plazo para solicitar a las entidades bancarias que hubieran aplicado las cláusulas consideradas abusivas, la devolución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario no empezará a contar hasta que la persona afectada fuera conocedora del carácter abusivo de la cláusula contractual, con independencia de la existencia de jurisprudencia al efecto. En este sentido:

1. Las personas usuarias afectadas pueden presentar la reclamación desde el momento en que conozcan la inclusión de la cláusula considerada abusiva (la cláusula abusiva relativa a los gastos hipotecarios) en su contrato de préstamo hipotecario, con independencia de la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo ni de cuando se firmó la hipoteca o se pagaran los gastos.
2. Si hubiera pasado el plazo que fue establecido en un principio por el Tribunal Supremo, la persona consumidora no conocedora del carácter abusivo de la cláusula, podrá reclamar aún habiendo pasado dicho plazo.

Forma de reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que correspondieran.

• En primer lugar, la persona afectada debe ponerse en contacto con la entidad financiera con la que se tenga la hipoteca, y que haya aplicado los gastos considerados abusivos, e intentar llegar a un acuerdo para que abone los gastos. Esto se hace extensible, tanto a las entidades afectadas por los pronunciamientos judiciales existentes, como a las no afectadas pero que presentan cláusulas similares. Para poder entablar la negociación con el banco, es recomendable que la persona usuaria lea con detenimiento la escritura de préstamo y que se asegure de que incluye la cláusula afectada.
• Igualmente, hay que poner en orden toda la documentación, debiéndose contar, en su caso, con:

1. La escritura de la hipoteca.
2. Las distintas facturas de notaría, Registro de la Propiedad, tasación y, en su caso, gestoría. Si no se dispusiera de las mismas, podría conseguirse copias solicitadas, en su caso, a la gestoría, notaría, registro de la propiedad, empresa de tasación, etc.
3. Justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

• Si no se lograra llegar a un acuerdo en la negociación con la entidad bancaria se podrá plantearles directamente una reclamación, en cuyo caso, la entidad dispondrá de un plazo de 1 mes para contestar la misma.
• Si el servicio de atención a la clientela de la entidad financiera no respondiera de manera satisfactoria a la persona usuaria, se deberá acudir directamente a los Juzgados y Tribunales, solicitando que se tanga la cláusula oportuna del contrato por no puesta y la devolución de los gastos hipotecarios más, en su caso, los correspondientes intereses del dinero que fueran aplicables. Algunas asociaciones de personas consumidoras plantean para casos similares demandas colectivas ante los Tribunales de Justicia.

Lo que hay que solicitar en la reclamación o demanda que se presente.

En la reclamación que se presente deberá disponer:

• Los datos personales de la persona consumidora afectada y los datos fundamentales del préstamo hipotecario.
• La indicación de la cláusula del préstamo hipotecario en que se funda la nulidad propugnada en la Sentencia.
• Que dicha cláusula no fue negociada individualmente.
• La consideración como cláusula abusiva en virtud de lo establecido, tanto en la Sentencia 705/2015, como en el Real decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y teniendo en cuenta los efectos de la Sentencia que fija el reparto de los oportunos gastos que se están reclamando.
• Que solicita la nulidad por abusiva de dicha cláusula y que se tenga por no puesta, así como que se solicita la devolución (señalándose los conceptos).
• Que se acompaña de la oportuna documentación acreditativa de los gastos efectuados que se reclaman (es decir, las pertinentes facturas).

Hay que tener en cuenta, además:

• Las reclamaciones sólo afectarían a las hipotecas firmadas o contratadas antes del 15 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios). A partir del 16 de junio de 2019, ya no procede la reclamación por estos conceptos ya que precisamente en dicha Ley se establece la imputación de los gastos tal y como están a día de hoy.
• Es recomendable que se disponga de las oportunas facturas comprensivas de los gastos a reclamar.
• La reclamación de los gastos cobrados por las entidades para hipotecas firmadas antes del 15 de junio de 2019 se corresponderían, en su caso, con: la mitad de los gastos notariales, el total de gastos de Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la tasación). Se cuenta también con la tasación porque antes de la fecha mencionada su pago se hacía corresponder a la entidad prestamista (en estos casos, si antes de la mencionada fecha los gastos de tasación fueron imputados por la entidad prestamista a la parte prestataria, también podría ser reclamable).
   

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