A continuación, se ofrece información sobre lo que se entiende por viviendas de uso turístico, así como los tipos diferentes que existen y los requisitos que han de cumplir.
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ÍNDICE DE CONTENIDOS.
- Aspectos previos sobre las viviendas de uso turístico: exclusiones, características básicas y obligaciones
- Conceptos importantes relacionados con las viviendas de uso turístico
- Tipos de viviendas con fines turísticos
- Requisitos y servicios comunes de las viviendas de uso turístico
- Comunicado de la Agencia Española de Protección de Datos sobre el tratamiento de los datos por los alojamientos turísticos
Aspectos previos sobre las viviendas de uso turístico: exclusiones, características básicas y obligaciones.
El Decreto 28/2016, de 2 de febrero (modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero), por el que se regulan las viviendas de uso turístico, regula la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento turístico.
Quedan excluidas de la regulación de la normativa señalada en el párrafo anterior:
- Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.
- Las viviendas arrendadas por tiempo superior a 2 meses computados de forma continuada a una misma persona arrendataria.
- Las viviendas situadas en el medio rural, en caso de que se destinen a alojamiento turístico.
- Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados en virtud de la normativa sobre apartamentos turísticos (Decreto 194/2010, de 20 de abril).
No podrán ser viviendas de uso turístico:
- Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones.
- Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de personas propietarias contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.
- Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.
- Las viviendas reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación, salvo autorización expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.
Algunas características básicas de este tipo de viviendas son las siguientes:
- El alojamiento en las viviendas de uso turístico es considerado como un servicio turísticos, debiendo cumplir con lo dispuesto en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y con lo establecido en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En este sentido:
- Las viviendas de uso turístico estarán sometidas a los requerimientos de la normativa turística, civil, mercantil y urbanística emanados de la Unión Europea, Administración del Estado, de la Comunidad Autónoma de Andalucía y de los entes locales de acuerdo con sus respectivas competencias.
- Los Ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, períodos, área o zona. Tales limitaciones deberán obedecer a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se haya dado publicidad con anterioridad a su aplicación.
- El acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.
- Los derechos y obligaciones de las personas usuarias y de las personas explotadoras de las viviendas de uso turístico son los establecidos en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.
- Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones establecidas en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de 24 horas.
- La persona o entidad explotadora de la vivienda de uso turístico no podrá contratar plazas que no pueda atender en las condiciones pactadas.
Entre las obligaciones de las personas usuarias referidas anteriormente, con relación a los servicios turísticos en general (y de las viviendas de uso turístico en particular), se encuentran las siguientes:
- Observar las reglas de convivencia e higiene para la adecuada utilización del establecimiento turístico.
- Respetar las normas de régimen interior de los establecimientos turísticos (siempre que no sean contrarias a la ley).
- Respetar la fecha pactada de salida del establecimiento, dejando libre la unidad ocupada.
- Pagar los servicios contratados en el momento de la presentación de la factura o en el plazo pactado, sin que el hecho de presentar una reclamación implique la exención de pago.
- Respetar los establecimientos, instalaciones y equipamientos.
Conceptos importantes relacionados con las viviendas de uso turístico.
Viviendas de uso turísticos.
Son aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos. En este sentido:
- El servicio turístico deberá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiéndose hacer constar esta circunstancia en la oportuna declaración responsable
- Solo podrá ser comercializada en los períodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.
- Se presumirá que existe finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
- Se consideran canales de oferta turística:
- Las agencias de viaje.
- Las empresas que medien u organicen servicios turísticos.
- Los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento.
- La prestación del servicio supone la efectiva oferta de vivienda en canales de oferta turística durante los períodos declarados.
Empresas explotadoras de viviendas de uso turístico.
- Las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la oportuna declaración responsable.
- Se presumirá la administración y gestión del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios inherentes al hospedaje y, en particular, cuando se realicen alguna de las tareas siguientes:
- Entrega de llaves.
- Recepción de huéspedes.
- Atención durante la estancia.
- Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
- Limpieza a la entrada y salida.
- Facturación.
- La administración y gestión corresponderá a una única persona titular cuando se oferten servicios complementarios cuya prestación se realice por empresas diferentes a la entidad explotadora de aquélla, debiéndose informar a la persona usuaria de esta circunstancia. En este sentido, y con independencia de la responsabilidad de la empresa explotadora, se pondrá a disposición de las personas usuarias:
- La información con relación de estos servicios.
- La identificación de las empresas prestatarias.
- Cuando haya separación entre titularidad y explotación y cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación.
Responsabilidad ante la Administración turística de la Comunidad Autónoma y ante las personas usuarias.
- Responsabilidad ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio. Recaerá en la persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable. En este caso, la persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para ejercer la actividad.
- Responsabilidad de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte. Las personas titulares de la explotación de viviendas de uso turístico.
Tipos de viviendas de uso turístico.
Las viviendas de uso turístico se clasifican en 2 grupos:
- Completas. Cuando la vivienda se cede en su totalidad.
- Por habitaciones. En este caso, la vivienda no se cede en su totalidad, debiendo la persona física titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria residir en ella. En estos supuestos, la persona que resida deberá estar empadronada en la vivienda.
Con respecto a la capacidad máxima de las viviendas de uso turístico:
- Cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a 15 plazas.
- Cuando el uso de la vivienda sea por habitaciones no podrá ser superior a 6 plazas.
- En ambos tipos, no se podrá exceder las 4 plazas por habitación, de las cuales 2 plazas deberán ser en camas que no sean literas,
- Se permitirán 2 plazas convertibles en el salón de las viviendas en el grupo completa, que computarán para la capacidad máxima de la vivienda.
Requisitos y servicios comunes de las viviendas de uso turístico.
Requisitos de las viviendas de uso turístico.
- Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal. La inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los oportunos Ayuntamientos.
- Tener una dimensión mínima construida de 14 metros cuadrados por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la sede electrónica del Catastro. En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 metros cuadrados o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.
- Disponer de 2 baños si el número de plazas es superior a 5 y de 3 baños si el número de plazas es superior a 8.
- Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la Administración Local o Autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.
- Las cocinas y cuartos de baño tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.
- Las construcciones tipo cueva se ajustarán a lo previsto en la normativa territorial y urbanística.
- Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto.
- Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, si el período de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo, sin que en ningún caso sean admisibles los elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.
Requisitos adicionales de las viviendas de uso turístico.
- Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres precisos para su uso inmediato y acorde con el número de plazas de que dispongan.
- Contar con televisor e información de canales, tomas de corriente en todas las estancias y con los suministros básicos que permitan la habitabilidad, tales como electricidad y agua corriente caliente y fría.
- La cocina debe estar provista de un mínimo de 2 fuegos, horno o microondas y frigorífico; de utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento (al menos: vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor); de pequeños electrodomésticos (al menos: batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera); de mobiliario de almacenaje; de utensilios y kit de productos de limpieza con contenido mínimo de estropajo, bayeta, paño y gel limpiador; bolsas de basura; tendedero, plancha y tabla de planchar; y separación selectiva de residuos con el correspondiente detalle informativo.
- El baño estará dotado, al menos, de inodoro, lavabo, bañera o plato de ducha, jabón de mano, gel, champú, una toalla de mano por persona, una toalla de baño por persona, suelos antideslizantes en duchas y bañeras, alfombra de baño lavable, luz apropiada para el baño, espejo, colgadores de toallas, rollo de papel higiénico adicional, escobilla para el inodoro, enchufe de corriente junto al espejo, estantería, secador y cubo higiénico. En todo caso, el inodoro deberá estar independizado y serrado, bien de manera individual, bien con el resto de elementos sanitarios.
- Ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición de la ropa de cama.
- Las camas deberán medir, al menos, 80x190 centímetros si es individual y 135x190 si es doble. La vivienda deberá disponer de un armario o espacio destinado a la ropa para cada 4 plazas, con un número de perchas adecuado, que se puede ubicar en cualquiera de los dormitorios y de un punto de luz próximo a la cama.
- Los canapés y colchones con un grosor mínimo de 18 centímetros, deben estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.
- Botiquín de primeros auxilios, así como la instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina y extintor.
- Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano y un plano de la localidad.
- Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
Obligaciones de las personas titulares de la explotación.
- Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
- Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.
- Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias y de Cartel Anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
- Informar a las personas usuarias de:
- Las normas de convivencia de la comunidad de personas propietarias.
- Las zonas de uso restringido.
- Las normas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda.
- La admisión y existencia de mascotas en la vivienda.
- Las restricciones para personas fumadoras.
- Las zonas de depósito de basuras en la vía pública.
- Las pautas de respeto por el entorno urbano y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones.
- Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos y vecinas de inmueble.
- Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, con independencia del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales:
- Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda.
- Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- Identificación de la persona usuaria.
- Número de personas alojadas.
- Fecha de entrada y de salida.
- Precio del servicio contratado y fecha de pago.
- En el caso de que las personas titulares de la explotación, de acuerdo con la normativa fiscal, tengan la obligación de emitir factura, deberán cumplir con sus oportunas obligaciones.
- Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo.
Comunicado de la Agencia Española de Protección de Datos sobre el tratamiento de los datos por los alojamientos turísticos.
Con respecto al acceso a este tipo de alojamientos turísticos, de acuerdo con lo recogido en el comunicado sobre el registro de datos de la ciudadanía por parte de alojamientos turísticos de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). Como ideas genéricas:
- Los alojamientos turísticos deben registrar los datos de los documentos de identificación de su clientela, todo ello para cumplir las normas estatales sobre registro de personas viajeras y su comunicación a las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado.
- Algunos establecimientos, al parecer, también recogen y utilizan las fotografías de la clientela para el control de acceso y la facturación de sus consumos durante su estancia. La información en materia de protección de datos personales que ciertas entidades facilitan a la clientela no incluye ningún detalle sobre la recogida y utilización de la fotografía, por lo que la mencionada clientela las desconocían. En esos casos, tampoco se recoge este tratamiento en su Registro de Actividades de Tratamiento.
- Los datos recabados por los establecimientos resultan necesarios para la ejecución del contrato en el que la parte interesada es parte y para el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento. No ocurre así en el caso de la recogida y utilización de la fotografía, lo que supone un tratamiento de datos personales innecesario y desproporcionado.
- El establecimiento que lo hiciera debe cesar en la recogida y tratamiento de la fotografía o, en caso contrario, debería adecuar la información en materia de protección de datos que ofrece a la clientela, especialmente la relativa a la recogida y utilización de la fotografía y la base jurídica que fundamenta el tratamiento, estableciendo mecanismos que permitan acreditar que se le facilita dicha información a dicha clientela, y adecuar sus operaciones de tratamiento.
Si necesita información en materia de consumo no dude en contactar con nosotros. Le recordamos que estamos a su disposición de forma gratuita a través del número de teléfono 900 21 50 80, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, en horario de atención de 8 a 20 horas de lunes a viernes y de 8 a 15 horas los sábados (salvo festivos), así como en nuestros perfiles de redes sociales o a través de esta misma página Web. Y si prefiere un servicio de atención presencial, puede acercarse a alguno de los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas.
En materia turística puede contactar con la Consejería competente en materia de turismo de la Junta de Andalucía, así como en sus Delegaciones Territoriales.
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