El Índice de Referencia de Préstamo Hipotecario (IRPH)

Contratar un préstamo hipotecario con una entidad de crédito es una de las acciones más trascendentales y comunes que realizan las personas consumidoras a lo largo de sus vidas. Es por ello que la persona que contrate dicho préstamo debe o, al menos, debería estar debidamente informada sobre lo que está contratando y, en este caso, la entidad bancaria debería siempre actuar en consecuencia facilitando a la persona consumidora información suficiente con la que aquella deba contar. Esto sería lo ideal, pero lo cierto es que las entidades financieras, en no pocas ocasiones, no proceden a informar de manera conveniente a las personas que demandan sus servicios, actitud quizás propiciada y potenciada por la escasa regulación normativa que existe al respecto.

Habida cuenta de ello, surgen a lo largo del tiempo casos que ponen en tela de juicio la “buena fe” de las entidades financieras para con las personas consumidoras: participaciones preferentes, cláusulas suelo en las hipotecas y el IRPH, por solo mencionar algunos. Esta problemática se incrementa cuando la clientela afectada está integrada por personas mayores, personas con escasos recursos económicos o personas con escasa formación (incluso analfabetas).

La Dirección General de Consumo es consciente de esta problemática y por ello ofrece a las personas consumidoras un texto informativo acerca de este tipo de índice de referencia hipotecaria: el IRPH.

¿Qué es el IRPH?

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata, junto con el EURÍBOR, de los índices mayoritariamente utilizados de referencia de las hipotecas en España. Estos índices de referencia se toman como base para fijar el interés que se pagará. Concretamente el IRPH es un índice oficial, alternativo al EURÍBOR, que se empezó a utilizar allá por 1994, calculado como un tipo medio de los préstamos a más de 3 años, para la adquisición de vivienda libre.

¿Qué tipos de IRPH existen?

Con anterioridad a la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, existían una serie de indicadores IRPH:

• Para bancos (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por los bancos).
• Para cajas (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por las cajas de ahorros).
• Para entidades (una media de los índices anteriores).

En la actualidad existe sólo el IRPH de entidades, ya que los IRPH de bancos y de cajas fueron suprimidos en virtud de la Ley 14/2013.

¿Cuáles son los aspectos clave de los índices IRPH y EURÍBOR?

Si bien ambos índices se toman como referencia para el interés pagado en las hipotecas a interés variable, en el caso del IRPH su valor se fija por el cálculo de la media simple del interés TAE que las entidades financieras de España aplican en las hipotecas a más de 3 años para vivienda libre. Se incluyen en su cálculo los gastos y comisiones. Este hecho caracterizador del cálculo del IRPH es el que propicia la manipulabilidad del índice.

El EURÍBOR es el índice de referencia más conocido y al que se está más habituado para el interés pagado en las hipotecas a interés variable, pero indica el precio de los préstamos entre los bancos de la zona Euro. Es el tipo al que las entidades financieras formalizan préstamos entre sí en la zona del mercado interbancario de la moneda europea.

Los valores de ambos índices son publicados mensualmente en el Boletín Oficial del Estado.

Como aspectos clave de ambos índices se tiene:

• La oscilación del valor del IRPH no es tan frecuente como la del EURÍBOR.
• El comportamiento del IRPH es más suave que el del EURÍBOR (presenta reacciones lentas a subidas y bajadas, y sus movimientos u oscilaciones son menos bruscas).
• El IRPH se configura como un índice altamente maleable por la banca, en virtud de los datos que facilitan los propios bancos al Banco de España, por lo que se compromete la transparencia opacidad e influenciabilidad de dicho índice.
• Los valores del IRPH siempre han estado por encima de los valores del EURÍBOR.

¿Qué problemática ha surgido con el IRPH?

A partir de que el EURÍBOR empieza a descender hasta día de hoy en el que incluso alcanza valores negativos, el IRPH se mantiene estancado en un valor aproximado entre el 2% y el 3,5%.

El problema estriba en que la forma de calcular el IRPH se basa en la media simple de interés TAE de las hipotecas concedidas por las entidades financieras españolas, lo cual hace que si, por cualquier circunstancia, hay una subida de interés por parte de las entidades, la media por lo tanto ascenderá y por lo tanto así el IRPH.

En 2009, desde Europa se obligaba a España a eliminar los IRPH de bancos, de cajas de ahorro, por falta de transparencia y gran riesgo de sufrir manipulación. No fue hasta 2013 que España, con la Ley 14/2013, eliminó los IRPH de bancos y de cajas de ahorro, pero mantuvo el IRPH de entidades (no muy diferentes de los que fueron eliminados).

Este IRPH no es muy adecuado para que se refieran a él las hipotecas a interés variable: presenta un sistema de cálculo basado en la media simple del interés TAE de las hipotecas concedidas; en la consecución de esa media no se eliminan los valores extremos (como si hace el EURÍBOR); en su cálculo, se tienen en cuenta las comisiones y gastos que existan.

Ya hay sentencias judiciales en contra de la aplicación de este tipo de índice por la banca. Los pronunciamientos favorables a personas que han demandado se basan sobre todo en la abusividad de la cláusula y en la falta de información o transparencia que las entidades financieras cometieron a la hora de contratar con personas consumidoras este tipo de préstamos que utiliza el IRPH, sobre todo relacionadas con la naturaleza y los riesgos que suponían o podían suponer la utilización de dicho índice.

¿Qué puede hacer la persona consumidora con relación al IRPH y otro tipo de cláusulas, si va a contratar un préstamo hipotecario?

Es muy importante que, antes de firmar, lea siempre de manera concienzuda la documentación consultando cualquier duda, por pequeña que sea, y acudiendo, si fuera preciso, a persona experta que le asesore, para así evitar desagradables sorpresas en forma de estipulaciones del tipo: IRPH, cláusulas suelo,…

Asimismo, es recomendable informarse, de manera previa, de los tipos de índices de referencia más comunes que podrían ser aplicados (EURÍBOR, IRPH,...). 

¿Y si la persona consumidora ya tuviera su hipoteca referenciada al IRPH?

Con fecha de 3 de marzo se dictó sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) derivada de una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera instancia número 38 de Barcelona, por un litigio entre una persona consumidora y la entidad Bankia, por el carácter supuestamente abusivo del IRPH utilizado como índice de referencia para el préstamo hipotecario. Ya, con anterioridad, hubo pronunciamiento del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH. En su dictamen no vinculante se estableció que el IRPH debe ser sometido, por parte de los Tribunales, a un control de la transparencia y de abusividad de la entidad que, en su día, aplicó el mencionado índice. En virtud de la mencionada sentencia:

• La cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre una persona consumidora y una entidad profesional que estipule que el tipo de interés aplicable al préstamo se base en uno de los índices de referencia oficiales establecidos y que las entidades de crédito pueden aplicar a los préstamos hipotecarios, está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva europea sobre cláusulas abusivas.
• Los tribunales de un Estado miembro está obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato.
• Para cumplir con la exigencia de transparencia de una cláusula contractual que fija un interés variable de un contrato de préstamo hipotecario, tal cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que la persona consumidora media, normalmente informada y razonablemente atenta y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras.
• Constituyen elementos especialmente pertinentes para la valoración que el juez o la jueza nacional debe efectuar a este respecto:

1. Por un lado, la circunstancia de que los elementos principales relativos al cálculo del mencionado tipo de interés resulten fácilmente asequibles a cualquier persona que tenga la intención de contratar un préstamo hipotecario, dada la publicación del modo de cálculo de dicho tipo de interés,
2. Y, por otro lado, el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice en que se basa el cálculo de ese mismo tipo de interés.

• La Directiva sobre cláusulas abusivas debe interpretarse en el sentido de que no se opone a que, en caso de declaración de nulidad de una cláusula contractual abusiva que fija un índice de referencia para el cálculo de los intereses variables de un préstamo, el juez o la jueza nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su totalidad dejara a la persona consumidora expuesta a consecuencias especialmente perjudiciales.

Por todo ello, se dejará en manos de los Juzgados y Tribunales españoles que decidan caso por caso si las hipotecas referenciadas al IRPH son abusivas, permitiéndose en el seno de cada proceso judicial el cambio de índice de referencia si se considera que hubo falta de transparencia.

Por lo tanto, para hacer frente a la nueva situación que se genera tras el pronunciamiento del TJUE, las personas consumidoras que se consideren afectadas por este tipo de índice de referencia (IRPH), podrán proceder a la oportuna reclamación de sus derechos. Para ello:

• Se deberán asegurar que, efectivamente, su préstamo hipotecario está referenciado al IRPH.
• Es aconsejable hacer una recopilación de documentación que puedan utilizar para hacer valer sus derechos: escritura de la hipoteca, cuadros de amortización con el histórico del préstamo (puede ser solicitado a la entidad financiera), recibos del pago del préstamo, y toda cualquier otra documentación asociada al contrato de préstamo hipotecario.
• Habría que entablar la oportuna reclamación a la entidad bancaria para que se allane al pronunciamiento del TJUE, y ofrezca una solución acorde con los intereses de la persona afectada. Es positivo, en este caso contar con el asesoramiento de personal experto que asesore adecuadamente a la persona reclamante. Es importante hacer hincapié en que la persona consumidora no firme nada que le ofrezca la entidad financiera y que puede resultar en un futuro comprometedor para con los intereses de las personas afectadas.
• Si tras el transcurso de 2 meses sin respuesta por parte de la entidad reclamada, o con respuesta insatisfactoria por su parte, ya solo cabría la vía judicial (interposición de demanda civil en compañía de profesionales de la abogacía y de la procuraduría). La negociación con el banco, así como, en su caso, la reclamación solicitando el cambio de índice a dicha entidad, debería ser prioritaria en el modo de actuar de la persona afectada, sin embargo no habría que descartar la vía judicial como la opción de última hora. Hay que tener en cuenta que el proceso judicial puede ser largo y suponer costes, aunque ya se cuenta con pronunciamientos de algunos Juzgados en los que se ha dado la razón a las personas demandantes. En tales pronunciamientos, se termina declarando la nulidad por falta de transparencia del IRPH como índice de referencia hipotecaria, y se ha obtenido, en virtud de los casos, sustitución por otro índice, reembolso de los intereses pagados o condenas a sólo pagar capital.
• La retroactividad de efectos de la sentencia implica que se podrá reclamar lo pagado de más desde la firma del contrato (si ya se hubiera amortizado el préstamo en los últimos 5 años cabrá opción igualmente a presentar la reclamación sobre lo considerado abonado de más).

La negociación con la propia entidad financiera puede contemplar:

• La subrogación de la hipoteca (cambio de la hipoteca de banco que nos ofrezca mejores condiciones). Esto no necesita solicitar permiso a nuestro banco y comporta una serie de gastos adicionales: comisión por subrogación, notaría, gestoría, registro de la propiedad, si bien no debemos pagar IVA; por lo que se deberá ponderar si realmente conviene hacer el cambio. La subrogación también se puede entender como cambio de persona titular del préstamo hipotecario. Por lo tanto, con la subrogación de la hipoteca se puede conseguir negociar con la entidad financiera: la modificación del tipo de interés (sustituir el IRPH por EURÍBOR por ejemplo); una rebaja del interés aplicado; la eliminación de cláusulas suelo o intereses elevados; la eliminación de comisiones o productos vinculados con el préstamo.

• La novación de la hipoteca (realizar cambios que convengan en el contrato de préstamo hipotecario). Hay que dejar claro que la entidad no está obligada a aceptar la novación, salvo que así esté establecido en el propio contrato. La novación permite realizar más cambios que una subrogación, ya que, por ejemplo, se puede incluir la ampliación de capital y añadir o suprimir titulares del préstamo. Asimismo, tiene gastos, como: comisión por novación, notaría, gestoría, registro de la propiedad. Por lo tanto, con la novación de la hipoteca se puede conseguir negociar con la entidad bancaria, entre otras cosas: cambiar el interés (bien reduciéndolo, bien cambiándolo por ejemplo a EURÍBOR); ampliar el capital; ampliación del plazo; añadir titulares; eliminación de determinadas cláusulas. Es de vital importancia que, en este caso, no se acepten renuncias a acciones impuestas por la entidad en concepto de las cantidades ya pagadas en el pasado por IRPH, ni a devoluciones. En el supuesto de que la entidad nos impusiera estas renuncias es recomendable seguir con el IRPH y esperar el futuro pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

• Realizar un contrato privado con el banco. Por tanto, no hace falta novación hipotecaria con el consiguiente ahorro de gastos. Claro está, el banco ha de acceder a realizar este tipo de contrato que puede servir, por ejemplo para: productos vinculados, cláusulas determinadas, mejora de los tipos de interés, así como, para cambiar un tipo de índice por otro. En este caso, es muy importante conservar el documento que, en su caso, se firme.

• Realizar una nueva contratación hipotecaria con la consiguiente cancelación del préstamo referenciado al IRPH. En estos casos hay que tener en cuenta los gastos que, por un lado, se tienen asociados a la cancelación del préstamo y, por otro lado, a la contratación del nuevo préstamo referenciado, bien a interés fijo, bien a interés variable (EURÍBOR). Es muy recomendable que en el proceso de la contratación y cancelación no se firme ningún documento que suponga la renuncia a la futura reclamación de los derechos a reclamar en concepto de IRPH ni otras cláusulas que se prueben abusivas.

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