Protección de las personas deudoras hipotecarias sin recursos

Para las personas que cuentan con un préstamo hipotecario y que, por sus especiales dificultades, no pueden hacer frente a su pago, se establecen una serie de mecanismos para procurar una reestructuración de su deuda. Esto será aplicable a los contratos de préstamo hipotecario de personas titulares situadas en un determinado umbral de exclusión.

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

 

Aplicación de las medidas de protección de personas deudoras hipotecarias.

La aplicación de las medidas de aseguramiento de la reestructuración de la deuda hipotecaria de las personas que padezcan extraordinarias dificultades para atender a su pago, que se establecen en virtud del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, serán aplicables para los contratos de préstamo hipotecario:

  • Cuya persona deudora se encuentre situada en el denominado umbral de exclusión.
  • Que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor de la norma (11 de marzo de 2012), o que se suscriban posteriormente.

Las medidas de protección de las personas deudoras hipotecarias se aplican, para vivienda habitual, a:

  • Las propias personas deudoras hipotecarias consideradas en el umbral de exclusión.
  • Las personas fiadoras y avalistas hipotecarias de la persona deudora principal. 

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Umbral de exclusión para la aplicación de las medidas de protección.

Dentro de la aplicación de las medidas de protección, se incluyen 3 fases de actuación:

  • Primera fase. Dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés y la ampliación del plazo total de amortización.
  • Segunda fase. De no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a las personas deudoras una quita o reducción sobre el conjunto de su deuda.
  • Tercera fase. Finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de las personas deudoras a límites asumibles para su viabilidad financiera, estas podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de 2 años satisfaciendo una renta asumible.

Circunstancias de los umbrales.

1) Se considerarán situados en el umbral de exclusión las personas deudoras de un crédito o préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual, cuando se dé en ellas todas las circunstancias siguientes:

  • El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas:
  1. El límite será de 4 veces el IPREM anual de 14 pagas, en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  2. El límite será de 5 veces el IPREM anual de 14 pagas, en el caso de que una persona deudora hipotecaria sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral.
  • En los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado.

Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

  1. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  2. La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
  3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
  4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
  5. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  6. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
  7. La persona deudora mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerada unidad familiar.
  8. La unidad familiar en que exista trata o explotación sexual.
  • La cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Será del 40 % cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias siguientes: alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; así como en el caso de persona deudora hipotecaria con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral.

Se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento las personas pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y las personas pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2) Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria (aplicación de medidas complementarias a la reestructuración de deudas y dación de pago), es además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • Que se trate de un crédito o préstamo hipotecario que recaiga sobre la única vivienda en propiedad de la persona deudora o deudoras y concedido para la adquisición de la misma.
  • Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • En el caso de que existan personas codeudoras que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las tres circunstancias anteriores.

Documentación a presentar para acreditar la concurrencia de los umbrales.

La concurrencia de las circunstancias de los umbrales se acreditará por la persona deudora ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

  • Acreditación de la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
  1. Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
  2. Últimas tres nóminas percibidas.
  3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  5. En caso de persona trabajadora por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
  • Acreditación del número de personas que habitan la vivienda:
  1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
  3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Acreditación de la titularidad de los bienes:
  1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
  • Declaración responsable de la persona deudora o deudoras relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.


Se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona deudora, su cónyuge no separado/a legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos y las hijas, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo las personas vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El valor del IPREM anual de 14 pagas para 2024 es: 8.400 euros.

Se considera que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 % las personas pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y las personas pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad. 

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Medidas de protección de las personas deudoras hipotecarias.

Algunas de dichas medidas son las siguientes:

  • Las personas fiadoras, avalistas e hipotecantes no deudoras que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio de la persona deudora principal, sin perjuicio de la aplicación a esta, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.
  • En todos los contratos de crédito o préstamo hipotecario en los que la persona deudora se encuentre situada en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable, desde el momento en que la persona deudora solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 % sobre el capital pendiente del préstamo.
  • Las escrituras de formalización de las novaciones de contrato de préstamos y créditos hipotecarios, amparadas por la protección de personas deudoras hipotecarias sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados.
  • En las transmisiones realizadas por las personas deudoras amparadas por la protección de personas deudoras hipotecarias sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble. En este caso, la entidad sustituta del contribuyente no podrá exigir el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Habría, por lo tanto, exención para el caso de la transmisión de la cancelación de la deuda en cuanto al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los casos de dación en pago de la vivienda habitual.
  • En los casos de dación en pago de la vivienda habitual de la persona deudora hipotecaria o garante de la misma, están exentas las ganancias patrimoniales que se pudieran producir por la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca sobre la vivienda, en lo referente al IRPF.
  • Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de novaciones que se realicen al amparo del Código de buenas Prácticas regulado por Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de noviembre, serán satisfechos en todo caso por la persona acreedora y serán bonificados en los siguientes términos:
  1. Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en el Anexo I (número 1.1f) del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de Notarios, reducido en un 75 %, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. el arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 euros por todos los conceptos.
  2. Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en el Anexo I (número 2.1g) del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 %. El arancel mínimo será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.
  1. Será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que conceda préstamos hipotecarios.
  2. Su aplicación se extiende a hipotecas, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20 % del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio del metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que se localice el mismo, con un límite absoluto de 300.000 euros (inmuebles adquiridos antes de 1995 tomarán como  precio medio de referencia el relativo al año 1995).
  3. Solo podrán acogerse a las medidas de dación en pago de la vivienda habitual las hipotecas cuando el precio de adquisición del bien inmueble no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que se localice el mismo, con un límite absoluto de 250.000 euros (inmuebles adquiridos antes de 1995 tomarán como  precio medio de referencia el relativo al año 1995).
  4. La adhesión de la entidad a dicho Código se entiende producida por plazo de 2 años, prorrogable automáticamente por periodos anuales.
  5. Las entidades adheridas al Código deberán informar adecuadamente a su clientela sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el mismo. En particular, habrá de informarse especialmente en su red comercial de oficinas. Las entidades adheridas deberán comunicar por escrito la existencia del Código, con descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse al mismo para la clientela que haya incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten dificultades en el pago de su deuda hipotecaria. La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en el Código de Buenas Prácticas del Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de noviembre, no estará sometida a lo previsto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo en cuanto a: información precontractual de los préstamos inmobiliariosobligación de evaluar la solvencia de la persona potencial prestatariainformación relativa a la solvencia de la persona potencial prestatarianormas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarioscomprobación del cumplimiento del principio de transparencia material; y lo establecido, en cuanto a los contratos preexistentes del apartado segundo de la disposición transitoria primera

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Código de Buenas Prácticas para una reestructuración viable de la deuda hipotecaria de la vivienda habitual.

El Código de Buenas Prácticas establecido en el Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de noviembre, que incluye una serie de medidas de aplicación sucesiva, tiene una serie de características:

  • Es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, se dedique a conceder préstamos o créditos hipotecarios.
  • La aplicación del mismo se extenderá a hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de la adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20 % de que resultara de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio por metro cuadrado para vivienda libre para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que esté dicho inmueble, con un límite absoluto de 300.000 euros.
  • Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que la persona deudora acredite ente la misma que se encuentra dentro de los umbrales de exclusión, serán de obligado cumplimiento las previsiones establecidas en el Código.
  • La adhesión de la entidad al Código se entenderá producida por plazo de 2 años, prorrogable automáticamente por periodos anuales, salvo renuncia expresa por parte de la entidad.
  • El contenido del Código será exigible solo a las entidades adheridas al mismo, las personas deudoras y los contratos definidos.
  • Las entidades adheridas al Código habrán de informar adecuadamente a su clientela sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el mismo. Dicha información deberá ofrecerse especialmente en su red comercial de oficinas. En particular, estas entidades deberán comunicar por escrito la existencia de tal Código, con descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él para la clientela que haya incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de algún modo, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.
  • Todas las entidades que, a fecha de 24 de noviembre de 2022 estuvieran adheridas al Código de Buenas Prácticas del Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de noviembre, se considerarán adheridas a dicho Código en su modificación en virtud del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, salvo que en el plazo de 2 semanas (hasta el 8 de diciembre de 2022) comunicaran que solicitan ser excluidas.

El Código de Buenas Prácticas incluye una serie de medidas de aplicación sucesiva:

Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.

La reestructuración de deudas, supone el establecimiento de un nuevo plan de reestructuración o pagos con condiciones más favorables para la persona deudora, todo ello con el objetivo de poder alcanzar su viabilidad a medio y largo plazo. Para poderse someter a esta medida, se han de cumplir una serie de requisitos:

  • La persona deudora debe encontrarse dentro de los umbrales de exclusión.
  • El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con los límites de sujeción al Código.
  • No podrán formular la solicitud de reestructuración de deuda aquellas personas deudoras que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
  • Junto a la solicitud de reestructuración de la deuda, deberá presentarse la oportuna documentación acreditativa de la concurrencia de los umbrales de exclusión.

Si se cumplen los requisitos anteriores, se presentará la solicitud y la documentación a la entidad bancaria y esta deberá ofrecer en el plazo de 1 mes un plan de reestructuración de la deuda. Asimismo, la persona deudora podrá presentar una propuesta de plan de reestructuración. El nuevo plan de pagos deberá recoger las siguientes condiciones:

  • Carencia en la amortización de capital de 5 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos del 1,5 y la unidad familiar no se encontrara en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, la carencia será de 2 años.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo. Esto conlleva que las cuotas mensuales serán de un importe inferior al original. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos del 1,5 y la unidad familiar no se encontrara en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, la ampliación del plazo de amortización será de hasta 7 años, sin superar el plazo de 40 años desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia a Euribor + 0,10 %. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el periodo de carencia. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrara en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, el tipo de interés aplicable durante la carencia será tal que suponga una reducción del 0,5 % del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa aplicable.
  • En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
  • No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.
  • Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por la persona deudora.
  • La persona deudora en un plan de reestructuración anterior que, habiendo finalizado el periodo de carencia en la amortización de capital, se encuentre en el umbral de exclusión en virtud del Código de buenas Prácticas, podrá instar la solicitud de un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión. En este supuesto, en el plazo de 1 mes desde que la persona deudora formule nueva solicitud, la entidad actualizará la solvencia de la persona deudora y, en caso de ser viable, elaborará un nuevo plan de reestructuración en el marco de las condiciones del Código. Dicho plan de reestructuración supondrá una carencia en la amortización de capital de 5 años y el tipo previsto en el plan de reestructuración anterior.

Una vez aplicadas las condiciones anteriores:

  • El plan se considerará viable y se procederá a aplicarse, si la cuota a pagar fuera inferior al 50 % de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar.
  • El plan se considerará inviable y la entidad deberá informar a la persona deudora de las medidas siguientes que establece el Código (quita o reducción y dación en pago), si la cuota fuera superior al 50 % de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar.

Medidas complementarias de quita o reducción del capital pendiente.

Se trata de una reducción de la deuda pendiente con lo que el importe de las nuevas cuotas es inferior al original. Esta medida no es obligatoria para la entidad, que podrá aceptarla o rechazarla sin motivación alguna.

La quita o reducción se podrá aplicar cuando el plan de reestructuración indicado en el anterior apartado ha resultado inviable. En este caso, la persona deudora podrá solicitar dicha quita o reducción en el capital pendiente de amortizar. La entidad podrá aceptarla o rechazarla en el plazo de 1 mes desde que se acreditara la inviabilidad del plan de reestructuración. No existe plazo límite para solicitar una quita o reducción.

Al objeto de determinar la quita o reducción, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos:

  • Reducción en un 25 % del capital pendiente de amortización.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por la persona deudora sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación 2 veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La medida de quita o reducción también podrá ser solicitada por:

  • Aquellas personas deudoras que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
  • Aquellas personas deudoras que, estando incluidas en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

La dación en pago consiste en la entrega de la vivienda a la entidad bancaria a cambio de dar por cancelada la deuda pendiente.

Para solicitar la dación en pago de una vivienda habitual deben darse una serie de requisitos:

  • La persona deudora debe encontrarse dentro de los umbrales de exclusión.
  • El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con los límites de sujeción al Código, es decir, un máximo de 250.000 euros.
  • El plan de reestructuración de la deuda debe haber sido inviable.
  • La entidad bancaria debe haber rechazado la quita o reducción de la deuda.
  • Aunque la entidad bancaria haya anunciado procedimiento de ejecución, no se ha anunciado la subasta.
  • Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores.
  • También podrán cursar esta solicitud las personas deudoras que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración que observen su imposibilidad de atender los pagos después de 24 meses desde la solicitud de reestructuración. En este caso, la entidad valorará la posible entrega del bien hipotecado por parte de la persona deudora, a la propia entidad o tercera parte que esta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Otros aspectos de la dación en pago son los siguientes:

  • Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales de la persona deudora y de terceras personas frente a la entidad por razón de la misma deuda.
  • La persona deudora, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendataria, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 %.
  • Las entidades podrán pactar con las personas deudoras la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que esta pueda prestar en dicha transmisión.

Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

La persona deudora hipotecaria cuya vivienda habitual haya sido ejecutada y cuyo lanzamiento haya sido suspendido, podrá solicitar y obtener de la entidad acreedora el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 % de su valor al tiempo de aprobación del remate (valor determinado según tasación aportada por la persona afectada y certificada por tasación homologada).

La solicitud referida podrá realizarse en el plazo de 12 meses contado desde el 24 de noviembre de 2022, para aquellas personas ejecutadas que ya fueran beneficiarias de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiarán con posterioridad.

Un lanzamiento se suspende cuando durante el proceso de ejecución hipotecaria, la vivienda adjudicada es la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad y circunstancias económicas establecidas en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social.

El arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad de la persona arrendataria, hasta completar el plazo de 5 años. Por mutuo acuerdo entre las partes se podrá acordar la prórroga anualmente durante 5 años adicionales. A tales plazos no le será de aplicación el mínimo regulado en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Publicidad del Código de Buenas Prácticas.

Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, informando adecuadamente a toda la clientela titular de préstamos hipotecarios sobre la existencia de este Código y la posibilidad de acogerse a él, mediante una comunicación individualizada y específica, en el plazo de 1 mes (aplicable desde el día 8 de diciembre de 2022), y siempre que no hubieran comunicado su intención de no adherirse al Código.

En este sentido, deberán facilitar un teléfono y una dirección de correo electrónico donde responder dudas y recibir las solicitudes de su clientela. Además, se facilitará la información sobre las medidas en un lugar destacado de su sitio web y a través de su red comercial de oficinas. 

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Código de Buenas Prácticas coyuntural para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad.

El nuevo Código de Buenas Prácticas coyuntural para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad.

Además del Código de Buenas Prácticas establecido por Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en virtud del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (modificado por Real Decreto-ley 7/2024, de 11 de noviembre), se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyuntural y transitoria. Con relación a este Código:

  • Su plazo de establecimiento tendrá, de manera genérica, una duración de 36 meses (es decir, hasta el 31 de diciembre de 2025).
  • En el caso de personas físicas residentes en alguna de las localidades incluidas en el Anexo del Real Decreto-ley 6/2024, la duración de dicho Código se extenderá hasta los 42 meses.
  • De manera general, el plazo para formular las solicitudes con relación a la sujeción a este Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural y transitorio se extiende durante 36 meses (es decir, hasta el 31 de diciembre de 2025). 
  • Para el caso de personas físicas residentes en alguna de las localidades incluidas en el Anexo del Real Decreto-ley 6/2024, el plazo se extiende hasta los 42 meses

Se trata de un Código de adopción de medidas urgentes para personas deudoras hipotecaria en riesgo de vulnerabilidad. Dicho Código:

  • Se aplicará a las personas físicas titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo de interés variable sobre la vivienda habitual de la persona deudora o de la persona hipotecante no deudora.
  • Cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros.
  • Tales préstamos o créditos deberán haber sido constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Con respecto al nuevo Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural o transitorio:

  1. Todas las entidades que, a fecha de la aprobación del Acuerdo (27 de diciembre de 2023) se encontraran adheridas al Código de Buenas Prácticas para personas deudoras en riesgo de vulnerabilidad, se considerarán adheridas al mencionado Código, salvo que en el plazo de 15 días desde su publicación (29 de diciembre de 2023), comunicaran expresamente que solicitan ser excluidas.
  2. Las entidades o personas físicas que tuvieran en su cartera préstamo hipotecarios sobre vivienda de personas físicas, y que a la entrada en vigor del Acuerdo no estuvieran adheridas al Código de Buenas Prácticas para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad, contarán con un plazo máximo de 15 días para comunicar por escrito su adhesión al Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural o transitorio.
  • Por su parte, la Resolución de 4 de enero de 2023 de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, establece el procedimiento para la comunicación de la adhesión de las entidades financieras al Código de Buenas Prácticas para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad, conforme al Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023.
  • En este sentido, la Resolución de 17 de enero de 2023 de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa del Ministerios de Asuntos Económicos y Trasformación Digital, ha publicado la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad. Las posteriores variaciones se publicarán de forma mensual:
  1. En la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.
  2. En el Boletín Oficial del Estado.
  3. Salvo que no hubiera modificación alguna del citado listado.
  • Con posterioridad, se ha publicado la Resolución de 9 de febrero de 2024 de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas para personas deudoras hipotecarias en riesgo de vulnerabilidad. 
  • Desde la adhesión de la entidad o prestamista, y una vez que se produzca la acreditación por parte de la persona deudora que así lo solicite de que se cumplen con las oportunas condiciones establecidas en el Código de Buenas Prácticas, aquella debe aplicar las medidas recogidas en ese Código, en los términos en él previstos.
  • Cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite.
  • El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a los sujetos adheridos.
  • La adhesión de la entidad o prestamista se entenderá hasta la fecha de validez prevista del Código, salvo denuncia expresa de la entidad o prestamista adherido.
  • Las entidades o prestamistas adheridos al Código de Buenas Prácticas habrán de informar adecuadamente a toda la clientela titulares de préstamos hipotecarios sobre:
  1. La existencia del Código.
  2. La posibilidad de acogerse a lo dispuesto en él, mediante una comunicación individualizada y específica, en el plazo de 1 mes desde su adhesión al Código, facilitando un teléfono y una dirección de correo electrónico donde responder a dudas y recibir las solicitudes de la clientela.

Tipos de préstamos y personas deudoras hipotecarias a las que se podría aplicar el Código de Buenas Prácticas de carácter transitorio o coyuntural.

De acuerdo con lo establecido en la Resolución de 23 de noviembre de 2022, que publica el Acuerdo del Consejo de Ministros que aprueba el nuevo Código de Buenas Prácticas de carácter transitorio o coyuntural, los préstamos a los que se podría aplicar el mencionado Código serían:

  • Los préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual de la persona deudora o de la persona no hipotecante deudora.
  • Con precios de adquisición que no exceda de 300.000 euros.
  • Constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Las solicitudes que se realicen en torno a este Código deberán hacerse durante 24 meses desde la publicación de la Resolución de 23 de noviembre de 2022, es decir, hasta el 24 de noviembre de 2024.

Por su parte, las personas deudoras que, por encontrarse en riesgo de vulnerabilidad, podrían solicitar que se les aplique el Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural o transitorio, deben cumplir con una serie de criterios (modificados en virtud de la Resolución de 27 de diciembre de 2023):

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona deudora, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos e hijas, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados o las vinculadas por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar:
  1. El límite anterior será de 5,5 veces el IPREM anual de 14 pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar actividad laboral.
  2. Será de 6,5 veces el IPREM anual de 14 pagas en el caso de que la persona deudora hipotecaria sea una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su persona cuidadora, para realizar una actividad laboral.
  • Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho periodo circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Se entiende que se ha producido lo anterior cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,2.

Se entiende que se encuentran en circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

  1. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar actividad laboral.
  2. La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas unidas con la persona titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  3. La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o que sea víctima de trata o explotación sexual.
  • La cuota hipotecaria resulte superior al 30 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones.

Tales derechos que se realicen al amparo del Código de Buenas Prácticas coyuntural serán satisfechos en todo caso por la persona acreedora y serán bonificados en los siguientes términos:

  • Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en el Anexo I (número 1.1.f) del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de Notarios, reducido en un 75 %, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.
  • Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en el Anexo I (número 2.1.g) del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 %. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.

La formalización de las operaciones de novación amparadas por el Código de Buenas Prácticas coyuntural.

Las personas deudoras a las que se les pueda aplicar el Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural o transitorio, y que soliciten la aplicación del mismo a la entidad en cuestión, podrán instar la solicitud de novación del préstamo hipotecario a partir del momento en que se publique la lista de adhesiones desde el 24 de noviembre de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2024.

Una vez realizada la petición de novación hipotecaria, y tras comprobarse por parte de la entidad prestamista todos los documentos remitidos por la persona solicitante y que cumplen con los oportunos requisitos, dichas personas solicitantes dispondrán del plazo de 15 días para su formalización.

Con anterioridad a la formalización de las operaciones de novación amparadas por el Código de Buenas Prácticas coyuntural, la entidad adherida al mismo deberá entregar a la persona deudora información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo. Esta información deberá incluir, al menos:

  • Las consecuencias jurídicas y económicas de las distintas alternativas de novación ofrecidas.
  • En su caso, las condiciones de la prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo que inicialmente se hubiera contratado con el préstamo cuya novación se haya solicitado.

Una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo.

El acuerdo podrá ser firmado por la entidad prestatario y, en su caso, las entidades fiadoras y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente la persona deudora y el sujeto adherido, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento. Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo deberá constar en documento público, cuando resulte exigible.

Las operaciones de novación amparadas por este código no podrán:

  • Suponer una modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros.
  • Conllevar el cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés y el efecto del gasto o comisión no suponga un aumento de la Tasa Anual Equivalente (TAE) acordada en el contrato inicial, o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro.
  • Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado.
  • Exigir el establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.

La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en el Código de Buenas Prácticas coyuntural no estará sometida a lo previsto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en cuanto a:

Opciones de novación del préstamo hipotecario para las personas a las que se aplique el Código de Buenas Prácticas coyuntural o transitorio.

En todo caso, la novación del préstamo no podrá exceder el plazo total del préstamo más allá de 40 años desde su fecha de constitución.

Las personas deudoras hipotecarias a los que se aplique el Código de Buenas Prácticas de carácter coyuntural o transitorio, podrán optar sobre la novación de su préstamo hipotecario en alguna de las siguientes formas:

  1. La ampliación del plazo total de su préstamo hasta un máximo de 7 años.
  2. La fijación de la cuota en su importe a 1 de junio de 2022 o en el importe de la primera cuota para aquellos préstamos en los que esta se cargue con posterioridad a dicha fecha, por un periodo de 12 meses desde el momento en que se realice la novación a través de la carencia total o parcial del principal, salvo que la carencia total del principal no sea suficiente para fijar la cuota en dicho importe, en cuyo caso se aplicará únicamente una carencia total del principal.
  3. En todo caso, el principal no amortizado devengará intereses a un tipo de interés tal que suponga una reducción del 0,5 % del valor actual neto del préstamo y la ampliación del plazo no supondrá una reducción del importe de la cuota por debajo de aquella que se estuviera pagando a fecha de 1 de junio de 2022.
  • Conversión de la fórmula de cálculo de interés del préstamo inicial, pasando de una fórmula sujeta a tipo variable revisable periódicamente a una de tipo fijo:
  1. La oferta realizada por la entidad en este caso podrá tener el tipo fijo que oferte libremente la entidad.
  2. La oferta que realice la entidad en el caso de que la persona deudora hipotecaria así lo solicite para valorar acogerse a esta opción, deberá ser clara, transparente y comparable, pudiendo permitir la persona deudora conocer las consecuencias y el alcance de la novación que se le ofrece al amparo de la misma.

Reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas coyuntural.

Las reclamaciones podrán formularse antes los servicios de reclamaciones o entidades defensoras de la clientela de las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas coyuntural.

De manera sucesiva, y en su caso, podrán plantearse ante el Banco de España o, en su caso, órganos o entidades que resulte sectorialmente aplicable.

Este es el procedimiento a seguir.

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En materia de ayudas al alquiler de vivienda, puede consultar la web de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio.

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