El alquiler de renta antigua

Los conocidos como contratos de alquiler de renta antigua son contratos formalizados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, fecha tomada como referencia por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer el régimen legal actual que se aplica a los mencionados contratos de renta antigua.
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ÍNDICE DE CONTENIDOS.

  1. El régimen normativo que es de aplicación
  2. Reglas aplicables para la extinción y subrogación
  3. Otros derechos de la persona arrendadora de la vivienda
  4. Reglas aplicables para la actualización de la renta
  1. El régimen normativo que es de aplicación
  2. Reglas aplicables para la extinción y subrogación
  3. Reglas aplicables para la actualización de la renta
  4. Otros derechos de la parte arrendadora de locales de negocio
  5. Otros derechos de la parte arrendataria de los locales de negocio 

 

Normativa implicada.

  • Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (derogada en virtud de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos), donde se regulaban los contratos de alquiler de renta antigua.
  • Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que establecía algunas medidas para ir finalizando con la renta antigua, por ejemplo, estableciendo en su artículo 9 la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
  • La vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece el régimen imperante en la actualidad en este tipo de contratos en algunas disposiciones transitoria de dicha Ley.

La fecha de 9 de mayo de 1985, fecha límite para considerar la renta antigua, es tomada como referencia por la LAU, siendo esa la fecha en que entró en vigor el mencionado Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.  

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Régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

Sin ser considerados de renta antigua, los contratos que fueron celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistieran a la fecha de entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), en virtud de la disposición transitoria primera de la LAU, siguen rigiéndose por:

  • Lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica. En este artículo se indica que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley (es decir, a partir del 9 de mayo de 1985) tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regulan por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.
  • Lo dispuesto, en cuanto al contrato de inquilinato, en el texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

A estos contratos le es de aplicación lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, los referentes a:

No proceden los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de:

  • Adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa.
  • División y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado. 

La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo es por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendamiento renovado se rige por lo dispuesto en la vigente ley para los arrendamientos de vivienda. 

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Régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Se trata de los contratos típicamente denominados de renta antigua, y quedan regulados en virtud de la disposición transitoria segunda de la LAU. A continuación, se enumeran las diferentes peculiaridades y derechos asociados a este tipo de contratos de arrendamiento de vivienda. 

 

El régimen normativo que es de aplicación.

  • Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), siguen rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato recogido en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo lo contenido en los diferentes apartados de la disposición transitoria segunda de la LAU.
  • Es aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12 (desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario), 15 (separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario) y 24 (arrendatarios con discapacidad) de la LAU.
  • No es aplicable lo dispuesto en el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, relativo a que "la persona inquilina que hubiera celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propias de la misma a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanas/os legítimas/os o naturales e hijas/os adoptivas/os menores de 18 años al tiempo de la adopción que convivan con ella habitualmente en la vivienda arrendada con 2 años de antelación, o de 5 años cuando se trate de hermanas/os. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate de la persona cónyuge.".
  • No proceden los derechos de tanteo y retracto, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de:
  1. Adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa
  2. División y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado. 

 

Reglas aplicables para la extinción y subrogación.

Regla 1.

A partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), la subrogación a que se refiere el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, sólo podrá tener lugar a favor:

  • De la persona cónyuge de la parte arrendataria no separada legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos y/o las hijas que conviviesen con ella durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
  • En defecto de los anteriores, se podrán subrogar las personas ascendientes de la parte arrendataria que estuviesen a su cargo y conviviesen con ella con 3 años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento de la persona subrogada, salvo que lo fuera un hijo o una hija de la parte arrendataria no afectada por una discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o en la fecha en que la persona subrogada cumpla 25 años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si la persona subrogada fuese la persona cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos o hijas de la parte arrendataria que conviviesen con aquélla, podrá haber una posterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los 2 años o cuando el hijo o la hija alcance la edad de 25 años si ésta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectada por la discapacidad mencionada.

Regla 2.

Al fallecimiento de la persona que se hubiese subrogado en la posición de la persona inquilina antes de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos o las hijas de la parte arrendataria que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con ella durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento de la persona subrogada, salvo que lo fuera un hijo o una hija de la parte arrendataria no afectada por una discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o cuando el hijo o la hija alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior.

No se autorizan posteriores subrogaciones.

Regla 3.

Al fallecimiento de la persona que ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan posteriores subrogaciones.

Regla 4.

Los derechos reconocidos en los apartados 1 y 2 a la persona cónyuge de la parte arrendataria, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con la persona arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Regla 5.

Durante los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), si la subrogación prevista en los apartados 1 y 2 se hubiera producido a favor de hijos o hijas mayores de 65 años o que fueren perceptoras de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo o de la hija subrogada.

Regla 6.

Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 1, 2 y 4 probar la condición de convivencia con la parte arrendataria fallecida que proceda.

La condición de convivencia con la persona arrendataria fallecida deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada. 

 

Otros derechos de la persona arrendadora de la vivienda.

Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), la parte arrendadora tiene los siguientes derechos:

  • En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 % de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
  • Podrá exigir de la parte arrendataria el total del importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.
  • Podrá repercutir en la parte arrendataria el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre o de acuerdo con las reglas siguientes:
  1. Que la reparación haya sido solicitada por la parte arrendataria o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varias las partes arrendatarias afectadas, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de personas arrendatarias afectadas o, en su caso, por quienes representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
  2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por la persona propietaria.
  3. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de 5 años.
  4. La persona arrendataria abonará anualmente un importe equivalente al 10 % de la cantidad referida en la lo establecido en el epígrafe anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varias las personas arrendatarias afectadas, la cantidad referida en el epígrafe anterior se repartirá entre éstas de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la LAU.
  5. La cantidad anual pagada por la persona arrendataria no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: 5 veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma, o el importe del salario mínimo interprofesional (SMI), ambas consideradas en su cómputo anual.
  • Si la parte arrendadora hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
  • Podrá repercutir en la parte arrendataria el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995). Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador. 

 

Reglas aplicables para la actualización de la renta.

La renta del contrato puede ser actualizada a instancia de la persona arrendadora previo requerimiento fehaciente a la persona arrendataria. Con respecto al requerimiento:

  • Puede ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 1995), se cumpla 1 anualidad de vigencia del contrato.
  • Efectuado el mismo, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, la parte arrendadora deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

Regla 1. 

La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización:

  • En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2, del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, háyase o no exigido en su día por la parte arrendadora; y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.
  • En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2, del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

Regla 2. 

De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla 1 o en la regla 5, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando la parte arrendataria en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

Regla 3.

La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión a la persona arrendataria del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 de dicho Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Regla 4.

A partir del año en que se alcance el 100 % de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por la parte arrendadora o por la parte arrendataria conforme a la variación porcentual experimentada en los 12 meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

Regla 5.

Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1 sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

  • El 12 %, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
  • El 24 %, para el resto de los supuestos.

Regla 6.

El inquilino o la inquilina puede oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente a la persona arrendadora en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de ésta, en cuyo caso la renta que viniera abonando la persona inquilina hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que inquilino o inquilina ejercite la opción a que de esta regla quedarán extinguidos en un plazo de 8 años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente de la persona arrendadora.

Regla 7.

No procede la actualización de renta prevista cuando la suma de los ingresos totales que perciba la persona arrendataria y las personas que convivan con ella habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

  • Si el número de personas que convivan en la vivienda arrendada es 1 o 2, el límite en número de veces el SMI que no debe ser excedido será de 2,5.
  • Si el número de personas convivientes es de 3 o 4, el límite referido que no se deberá exceder es 3.
  • Si el número de personas convivientes es de más de 4, el límite mencionado que no se deberá exceder es 3,5.

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por la persona arrendadora la actualización de la renta.

Si no hubiera acreditación por la parte arrendataria de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

Regla 8.

En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino o la inquilina, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Regla 9.

La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

  • En 10 años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por la persona arrendataria y las personas que convivan con ella habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el SMI. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:
  1. Para el primer periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), el porcentaje exigible de la renta actualizada será del 10 %.
  2. Para el primer periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 20 %.
  3. Para el tercer periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 30 %.
  4. Para el cuarto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 40 %.
  5. Para el quinto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 50 %.
  6. Para el sexto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 60 %.
  7. Para el séptimo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 70 %.
  8. Para el octavo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 80 %.
  9. Para el noveno periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 90 %.
  10. Para el décimo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 100 %.
  • En 5 años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el SMI. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados anteriormente.

Regla 10.

Lo dispuesto en este apartado sobre actualización de la renta sustituye a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los artículos 100.1 y 100.4 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. 

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Régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Se trata de los contratos de locales de negocio de renta antigua, y quedan regulados en virtud de la disposición transitoria tercera de la LAU. A continuación, se enumeran las diferentes peculiaridades y derechos asociados a este tipo de contratos de arrendamiento de locales de negocio. 

 

El régimen normativo que es de aplicación.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), siguen rigiéndose por las normas relativas al texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo las modificaciones contenidas en los diferentes apartados de la disposición transitoria tercera de la LAU. 

 

Reglas aplicables para la extinción y subrogación.

Regla 1.

Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995) se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 2 y 3 que se recogen a continuación.

Regla 2.

  • Los arrendamientos cuya persona arrendataria fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
  • En defecto de cónyuge que sobrevive al otro que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran pasado 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), podrá subrogarse en el contrato una persona descendiente de la parte arrendataria que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta el 1 de enero de 2015.
  • La primera subrogación prevista anteriormente no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento 2 transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento 1 transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
  • La persona arrendataria actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
  • Dicho traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que quedasen desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU.
  • Cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995) se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en 5 años, es decir, hasta el 1 de enero de 2020.
  • Se tomará como fecha del traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Regla 3.

  • Los arrendamientos de local de negocio cuya persona arrendataria sea una persona jurídica se extinguen de acuerdo con los siguiente:
  1. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, se extinguen en 20 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2015. Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
  2. Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se produce en 5 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2000.
  • Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de las anteriores, a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
  1. De menos de 85.000 pesetas (510,86 euros), en 20 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2015.
  2. Entre 85.001 pesetas (510,86 euros) y 130.000 pesetas (781,31 euros), en 15 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2010.
  3. Entre 130.001 pesetas (781,32 euros) y 190.000 pesetas (1.141,92 euros), en 10 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2005.
  4. De más de 190.000 pesetas (1.141,92 euros), en 5 años, es decir, a fecha de 1 de enero de 2000.

Las cuotas a tomar en consideración son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa correspondientes al ejercicio 1994. 

Cuando en los 10 años anteriores al 1 de enero de 1995 se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementan en 5 años. Se tomará como fecha del traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Es responsabilidad de la persona arrendataria la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas.

Regla 4.

Los contratos en los que, a fecha de 1 de enero de 1995, no haya pasado todavía el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. 

 

Reglas aplicables para la actualización de la renta.

A partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia de la persona arrendadora, previo requerimiento fehaciente a la persona arrendataria de acuerdo con las siguientes reglas:

Regla 1.

La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, se haya o no se haya exigido en su día por la parte arrendadora, y como Índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

Regla 2.

De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla 1, sólo será exigible a la persona arrendataria el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando la persona arrendataria en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.

Regla 3. 

En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de 5 o 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

  • Cuando se trate de la primera actualización a partir del 1 de enero de 1995, el porcentaje exigible de la renta actualizada será del 10 %.
  • Cuando se trate de la segunda actualización, el porcentaje exigible será del 20 %.
  • Cuando se trate de la tercera actualización, el porcentaje será del 35 %.
  • Cuando se trate de la cuarta actualización, el porcentaje será del 60 %.
  • Cuando se trate de la quinta actualización, el porcentaje será del 100 %.

Regla 4.

En los arrendamientos de locales de negocio cuya parte arrendataria fuera persona física, y en los arrendamientos de locales de negocio en los que la parte arrendataria fuera persona jurídica a los que corresponda un período de extinción de 15 o 20 años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos establecidos a continuación:

  • Para el primer periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), el porcentaje exigible de la renta actualizada será del 10 %.
  • Para el primer periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 20 %.
  • Para el tercer periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 30 %.
  • Para el cuarto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 40 %.
  • Para el quinto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 50 %.
  • Para el sexto periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 60 %.
  • Para el séptimo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 70 %.
  • Para el octavo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 80 %.
  • Para el noveno periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 90 %.
  • Para el décimo periodo anual de actualización, el porcentaje exigible será del 100 %.

Regla 5.

La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos efectos la repercusión a la persona arrendataria del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Decreto.

Regla 6.

A partir del año en que se alcance el 100 % de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por la parte arrendadora o por la parte arrendataria conforme a la variación porcentual experimentada en los 12 meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

Regla 7.

Lo dispuesto en este apartado sobre actualización de la renta sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los artículos 100.1 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Regla 8.

Para determinar a efectos de la actualización de la renta la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que la persona arrendataria actual sea la originaria o la persona subrogada en su posición.


La persona arrendataria podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 anteriores en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por la parte arrendadora o a iniciativa propia:

  • En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en la regla 2, y los plazos previstos en la regla 3, ambos del apartado sobre extinción y subrogación de contratos de arrendamiento de locales de negocio, se incrementarán en 5 años.
  • Lo dispuesto en el epígrafe anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista.

La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere la regla 2 y para aquellos de los contemplados en la regla 3, que tengan señalado un período de extinción de 15 o 20 años, no procederá cuando la parte arrendataria opte por la no aplicación de la misma:

  • Para ello, la parte arrendataria deberá comunicar por escrito a la parte arrendadora su voluntad en un plazo de 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de ésta para la revisión de la renta.
  • Los contratos de arrendamiento respecto de los que la parte arrendataria ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la 5ª anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995). 

 

Otros derechos de la parte arrendadora de locales de negocio.

Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), y hasta que se produzca la extinción del mismo, la parte arrendadora tendrá los siguientes derechos:

  • En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 % de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
  • Podrá exigir de la parte arrendataria el total del importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada inmueble.
  • Podrá repercutir en la parte arrendataria el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre o de acuerdo con las reglas siguientes:
  1. Que la reparación haya sido solicitada por la parte arrendataria o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varias las partes arrendatarias afectadas, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de personas arrendatarias afectadas o, en su caso, por quienes representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
  2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por la persona propietaria.
  3. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de 5 años.
  4. La persona arrendataria abonará anualmente un importe equivalente al 10 % de la cantidad referida en la lo establecido en el epígrafe anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varias las personas arrendatarias afectadas, la cantidad referida en el epígrafe anterior se repartirá entre éstas de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la LAU.
  5. La cantidad anual pagada por la persona arrendataria no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: 5 veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma, o el importe del salario mínimo interprofesional (SMI), ambas consideradas en su cómputo anual.
  • Si la parte arrendadora hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
  • Podrá repercutir en la parte arrendataria el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995). Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador. 

 

Otros derechos de la parte arrendataria de los locales de negocio.

  • La parte arrendataria tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de 1 año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
  • Extinguido el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si la parte arrendadora pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido 1 año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. En este sentido:
  1. La parte arrendadora deberá notificar fehacientemente a la arrendataria su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias de la nueva persona arrendataria.
  2. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por la parte arrendataria en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
  3. La parte arrendadora, transcurrido el plazo de 30 días naturales desde la notificación sin que la arrendataria hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 120 días naturales a contar desde la notificación a la persona arrendataria cuyo contrato se extinguió.
  4. Si la persona arrendadora no hubiese hecho la oportuna notificación u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la nueva persona arrendataria o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho la persona arrendataria cuyo contrato se extinguió a subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que la parte arrendadora le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimada para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
  5. La parte arrendadora está obligada a remitir a la arrendataria cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.
  6. El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista, pudiendo la parte arrendataria optar entre uno y otro.
  • Lo establecido para los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, se aplica a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

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