La norma refuerza las garantías para quienes suscriban créditos para adquirir viviendas, protege a los avalistas y obliga a notarios y registradores a informar de posibles excesos
El Consejo de Gobierno ha aprobado el anteproyecto de Ley para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación hipotecaria sobre la vivienda, que pretende acabar con los "abusos" en estas operaciones financieras. La norma trata de que la ciudadanía sepa en cada momento los derechos que le corresponden y ante qué productos financieros se encuentra, además de saber cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza.
El proyecto de la futura norma, que ahora se empieza a tramitar, ha estado abierto a la participación de la ciudadanía en general y de agentes sociales y económicos para que hicieran aportaciones y de ese modo mejorarlo y enriquecerlo, habiéndose celebrado una jornada de participación ciudadana en Granada y una jornada técnica en la Facultad de Derecho de la Universidad de esta ciudad.
El anteproyecto de Ley, partiendo del respeto a las obligaciones que en esta materia están ya reguladas en diversas leyes, órdenes ministeriales y circulares, impone nuevos deberes a las entidades prestamistas, y crea derechos en materia de información y transparencia para las personas consumidoras y usuarias en la contratación de la hipoteca sobre la vivienda. Se estructura en distintos bloques: el primero, sobre disposiciones generales, regula el objeto y ámbito de aplicación de la norma, establece una serie de definiciones y marca los criterios de actuación que han de seguir las entidades prestamistas y servicios de intermediación; en el segundo bloque, se contiene la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, y los preceptos relativos a la transparencia en la contratación y obligaciones de información que han de cumplirse antes de la formalización del préstamo, incluyendo el reconocimiento y garantías del avalista, el suministro de explicaciones adecuadas, la evaluación de la solvencia y la necesidad de que se entregue una oferta vinculante.
Por su parte, el tercer bloque comprende los aspectos relativos al proyecto de escritura pública y los derechos de información respecto a los Notarios y Registradores de la Propiedad. El cuarto bloque contempla acciones de fomento de la mediación y el arbitraje en esta materia. Y el quinto actuaciones de promoción y difusión de los derechos reconocidos en la Ley y la incorporación del derecho a la formación en materia hipotecaria.
Además, a través de una disposición adicional, se modifica el régimen sancionador de la Ley 13/2003 de Defensa y protección de los consumidores y usuarios de Andalucía, aumentando las cuantías de las sanciones, estableciendo que lo recaudado como consecuencia de las sanciones impuestas se destine al fomento de las políticas de Consumo, introduciendo nuevos tipos sancionadores y modificando algunos de los existentes, incluyendo la figura de las multas coercitivas, y modificando el precepto que regula la indemnización de daños y perjuicios al consumidor y la reparación de daños.
Más información
Entre las novedades de la futura norma destaca la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, estableciendo la obligación de facilitar información básica en caso de que se indique un tipo de interés. En este sentido, deberá tomarse como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades. Asimismo, deberá advertirse de la existencia de cláusulas suelo y techo y del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, así como si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.
Igualmente se incrementan la información previa al contrato y la personalizada exigible hasta el momento por la normativa estatal vigente, debiendo la primera estar disponible para el consumidor en la Web o en las oficinas de la entidad financiera sin que sea preciso solicitarla. Para ello, se crean dos nuevos documentos comprensivos de dicha información, el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), y el Documento de Información Personalizada Complementaria que, entre otras informaciones, debe incluir una tabla de oscilaciones de los tipos de interés.
Asimismo, se crea el Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP) en el que se relaciona toda la documentación que las entidades deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito, así como la efectivamente entregada.
Más protección
Igualmente destacado es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que deberá contar con la misma información que la persona que suscriba el préstamo y notificársele cualquier cambio que se produzca una vez cerrada la operación. Para ello, en cada oficina deberá existir una persona responsable encargada de informar a los interesados y un servicio telefónico gratuito con el mismo fin.
También en relación con el avalista y la persona consumidora, se establece la obligación de evaluar la solvencia e informarles por escrito, de forma gratuita, y en un plazo de cinco días hábiles tras el resultado, de esta evaluación. La persona interesada podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o le denieguen el préstamo.
Gastos de la operación y servicios adicionales
La futura Ley establece también que la persona consumidora o usuaria podrá elegir libremente la entidad con la que desee concertar los servicios preparatorios para la concesión del crédito, cuyos gastos deberá asumir. Cuando sea posible, esta gestión la podrá realizar por su cuenta si lo desea.
Respecto de los productos o servicios accesorios, la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado y además suponen un aumento del gasto de la operación. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe así como del precio del mismo, que no podrá superar el de mercado.
Oferta vinculante y proyecto de escritura pública
Por otra parte, el anteproyecto aprobado por el Consejo de Gobierno amplía y unifica el plazo de validez de la oferta vinculante, que pasa a ser de un mes tanto para las entidades de crédito, que hasta ahora han de mantenerla durante 14 días naturales, como para las que no lo son, cuyo plazo actual es de 10 días hábiles. Se establece también el derecho de la persona consumidora a que se le facilite la oferta, si la solvencia económica es favorable, en un plazo de 10 días hábiles desde su solicitud.
Respecto de la escritura pública, la persona interesada tendrá derecho a examinar la documentación no sólo en el despacho del notario sino que deberá disponer de una copia gratuita de la misma. La documentación deberá contener, entre otras, informaciones de relevancia económica y financiera, que deberán ser subsanadas en caso de que el interesado encuentre discrepancias. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona consumidora podrá desistir de la operación.
En cuanto a los notarios y registradores de la propiedad, tendrán que comprobar que el proyecto de escritura pública no contiene cláusulas abusivas. En caso de que las hubiera, están obligados a ponerlo en conocimiento del consumidor y del centro directivo de la Junta de Andalucía competente en materia de consumo para iniciar el correspondiente expediente sancionador.
Por otra parte, las entidades deberán conservar toda la documentación relativa a las concesiones de crédito efectuadas durante la vigencia del contrato y 4 años más. En caso contrario, deberá conservarse sólo durante 4 años.
Y en caso de impago por parte del prestatario, la norma prevé que el prestamista deberá informar al deudor con 5 días hábiles de antelación del importe de los intereses de demora, la fórmula de cálculo de los mismos y la fecha efectiva en que se llevará a cabo el cobro.
Otras novedades de la norma
Para garantizar los derechos de las personas consumidoras, el texto de la norma prevé que la Junta promueva entre las entidades que conceden estos créditos la adhesión al Sistema Arbitral de Consumo para una mejor y más ágil resolución de posibles conflictos. Se pretende también la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales.
Además, se contemplan acciones promocionales para difundir el contenido de la Ley entre la ciudadanía, promoviendo para ello programas educativos y formativos en materia de contratación hipotecaria.
También, en este marco de refuerzo de garantías, la consejería competente en el área de consumo promoverá con las organizaciones del sector y empresariales más representativas la elaboración de un contrato hipotecario de confianza.
Por último, el texto de la norma modifica y endurece el actual régimen sancionador que contempla la Ley 13/2003 de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía, introduciendo nuevos tipos de sanciones , además de incrementar las cuantías actuales en torno a un 30%, hasta los 600.00 euros en el caso de las muy graves, pudiendo alcanzar el quíntuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción. Así mismo, esta norma se une a otras existentes en diferentes sectores de actividad, previendo que las cantidades recaudadas se destinen al fomento de políticas públicas de defensa y protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.