Arrendamiento de viviendas

El arrendamiento de una vivienda incluye, en virtud de la normativa aplicable a la materia, toda edificación habitable con destino primordial que satisface la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria.

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

 

Qué se incluye como arrendamiento de vivienda y qué no.

Arrendamientos incluidos.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria. Las normas reguladoras del arrendamiento de estas viviendas también se aplican a: mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por la parte arrendadora.

Se entiende arrendamiento para uso diferente al de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto al establecido anteriormente. En especial, tendrán esta consideración:

  • Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada (de verano o cualquier otra).
  • Los celebrados para ejercerse una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Con respeto a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de acuerdo con la modificación incluida en virtud del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquilerlos arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de la mencionada Ley y, de manera supletoria, del Código Civil. 

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de las controversias que, por su naturaleza, puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos.

Arrendamientos excluidos.

Teniendo en cuenta la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con su modificación por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, quedan excluidos del ámbito de la normativa en materia de arrendamientos urbanos:

  • El uso de las viviendas que las personas que ejerzan la función de portería, guardería, personas asalariadas y empleadas y funcionarias, tengan asignadas por razón de su cargo o del servicio que presten.
  • El uso de las viviendas militares.
  • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal la finalidad principal del arrendamiento.
  • El uso de las viviendas universitarias, que sean asignadas al alumnado matriculado en la oportuna Universidad y al personal docente y de administración dependiente de aquella.
  • La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. 

 

El contrato de arrendamiento.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece una serie de preceptos con referencia al contrato de arrendamiento, que pasan a detallarse a continuación:

Aspectos generales.

El arrendamiento de una vivienda seguirá constando como tal aunque la parte arrendataria no tenga su vivienda permanente en la finca arrendada, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado o separada legalmente o de hecho, o sus hijos o hijas dependientes.

El contrato no se podrá ceder por la parte arrendataria sin el consentimiento escrito de la parte arrendadora (en caso de cesión, la parte cesionaria se subrogará en la parte cedente frente a la parte arrendadora).

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito de la parte arrendadora. Este subarriendo, se regirá por lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos cuando la parte de la finca subarrendada se destine por la parte subarrendataria a la finalidad de vivienda permanente (si no se da esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes). El derecho de la parte subarrendataria se extinguirá cuando lo haga el de la parte arrendataria que lo subarrendó (el precio del subarriendo no podrá ser mayor que el que corresponda al arrendamiento).

Plazo mínimo del contrato y prórroga del mismo.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si fuera menor a 5 años (o inferior a 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), cuando venza el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 años (o de 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo de contrato comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición de la parte arrendataria si esta fuera posterior, correspondiendo a la persona arrendataria la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo o este sea indeterminado (sin perjuicio del derecho a prórroga anual para la persona arrendataria).

No habrá derecho a prórroga obligatoria si, pasado el primer año de duración del contrato, y siempre que la parte arrendadora sea persona física, al tiempo de celebración del mencionado contrato se hubiera hecho constar en el mismo, de forma expresa la necesidad para la parte arrendadora de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en sentencia firme por separación, divorcio o nulidad matrimonial (la parte arrendadora deberá comunicar a la parte arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada, indicando la causas o las causas, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. La vivienda deberá ser entregada a la parte arrendadora en dicho plazo, salvo otro diferente por acuerdo entre las partes.

Si pasados 3 meses desde la extinción del contrato o, en su caso, desde el efectivo desalojo de la vivienda, la parte arrendadora o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no han procedido a ocupar esta por sí, la parte arrendataria podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

  • Ser repuesta en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,
  • O ser indemnizada por una cantidad equivalente a 1 mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez pasados como mínimo 5 años de duración de aquél (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), ninguna de las partes hubiera notificado a la otra (con al menos 4 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendadora, y, al menos, con 2 meses de antelación a la fecha, en el caso de la parte arrendataria), su voluntad de no renovarlo, el contrato de arrendamiento se prorrogará necesariamente por plazos anuales (hasta un máximo de 3 años más), salvo que la parte arrendataria manifieste a la arrendadora con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Desistimiento del contrato.

La parte arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan pasado al menos 6 meses, siempre que lo comunique a la parte arrendadora con una antelación mínima de 30 días.

Se podrá pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba la parte arrendataria indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir (los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia de la parte arrendataria.

Si la parte arrendataria manifestara su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con ella, podrá continuar el arrendamiento en beneficio de dicho cónyuge (podrá la parte arrendadora requerir que el o la cónyuge manifieste su voluntad, en cuyo caso, el arrendamiento se extinguirá si este no contesta en plazo de 15 días). El o la cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

Si la parte arrendataria abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con aquél siempre que en el plazo de 1 mes de dicho abandono, la parte arrendadora reciba notificación escrita del o de la cónyuge manifestando su voluntad de ser parte arrendataria (si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge se obligará al pago de la renta correspondiente de dicho mes).

Resolución del derecho de la parte arrendadora.

- Si durante los 5 primeros años de duración del contrato (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica) el derecho de la parte arrendadora quedara resuelto por retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, la parte arrendataria tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años (o 7 años de manera respectiva), sin perjuicio de la facultad de no renovación.

En contratos de duración pactada superior a 5 años (o 7 años si la parte arrendadora es persona jurídica), si pasados los 5 primeros años del mismo (o, respectivamente, los 7 primeros años), el derecho de la persona arrendadora quedará resuelto por cualquiera de las causas indicadas en el anterior párrafo, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los hechos determinantes de la resolución del derecho de la parte arrendadora (en este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada).  

Enajenación de la vivienda arrendada.

La persona adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogada en los derechos y obligaciones de la parte arrendadora durante los 5 primeros años de vigencia del contrato (o 7 años si la parte arrendadora anterior fuera persona jurídica).

Si la duración pactada fuera superior a 5 años (o superior a 7 años si la parte arrendadora anterior fuera persona jurídica) la parte adquirente quedará subrogada por la totalidad de la duración pactada (salvo concurrencia de los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) en cuyo caso, la parte adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años (o 7 años en caso de persona jurídica), debiendo la parte enajenante indemnizar a la parte arrendataria con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, la parte adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica).

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio de la parte arrendataria.

En estos casos, el o la cónyuge no arrendatario o arrendataria podrá continuar en el uso de la vivienda cuando le sea atribuida de acuerdo con la legislación civil. El o la cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada permanente o en plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser la titularidad del contrato.

La voluntad del o de la cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada a la parte arrendadora en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial oportuna, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Fallecimiento de la parte arrendataria.

En caso de fallecimiento de la parte arrendataria, podrán subrogarse en el contrato:

  • La persona cónyuge de la parte arrendataria que al tiempo del fallecimiento conviviera con ella.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con la parte arrendataria de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, independientemente de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento (salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia).
  • Las personas descendientes de la parte arrendataria que en el momento del fallecimiento estuvieran sujetas a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes.
  • Las personas ascendientes de la parte arrendataria, así como hermanos o hermanas que hubiesen convivido habitualmente con ella durante los 2 años precedentes a su fallecimiento.
  • Las personas diferentes a las anteriores que sufran una discapacidad igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con la parte arrendataria y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento de la parte arrendataria no existe ninguna de las personas anteriores, el arrendamiento quedará extinguido

A falta de acuerdo, cuando existan varias de las personas anteriores, regirá el orden establecido anteriormente (salvo que padres y madres septuagenarios serán preferidos a las personas descendientes). Entre descendientes y entre ascendientes, tendrá preferencia la mayor proximidad en grado, y entre hermanos y hermanas, el de doble vínculo sobre medio hermano. Los casos de igualdad de resolverán a favor de quien tuviera discapacidad igual o superior al 65% y en defecto de ello, de quien tuviera mayores cargas familiares, y, en última instancia, en favor de la persona descendiente de menor edad, la persona ascendiente de mayor edad o el hermano o la hermana más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento de la parte arrendataria, la parte arrendadora no recibe notificación por escrito del hecho, con certificado registral de defunción, y de la identidad de la persona subrogada, indicando su parentesco con la persona fallecida. Si la extinción se produjera, todas las personas que pudieran suceder a la parte arrendataria, salvo las personas que renuncien a su opción notificándolo por escrito a la parte arrendadora en el plazo de 1 mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses. Si la parte arrendadora recibiera en tiempo y forma varias notificaciones que sostengan su condición de personas beneficiarias de la subrogación, podrá considerarlas deudoras solidarias de las obligaciones propias de la parte arrendataria, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

En arrendamientos con duración inicial de más de 5 años (o 7 años  si la parte arrendadora fuera persona jurídica), las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento de la parte arrendataria, cuando este tenga lugar pasados los 5 primeros años de duración del arrendamiento (o los 7 primeros años en caso de que la parte arrendadora fuera persona jurídica), o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (o a los 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica). En todo caso, no podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad la hagan inhabitable, tendrá la parte arrendataria la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna (esto supondrá, hasta el final de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta).

El incumplimiento por alguna de las partes de las obligaciones contractuales dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato. La parte arrendadora podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  • Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda a la parte arrendataria.
  • Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión no consentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por la parte arrendadora cuando el consentimiento de este sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria o de quien efectivamente la viniera ocupando.

La parte arrendataria podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

  • La no realización por la parte arrendadora de las reparaciones de conservación de la vivienda.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice la parte arrendadora en la utilización de la vivienda

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además, por las siguientes causas:

  • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable a la parte arrendadora.
  • Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. 

 

Derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece una serie de derechos y obligaciones de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento de viviendas.

Conservación de la vivienda.

La parte arrendadora deberá realizar, sin incremento de renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable a la parte arrendadora.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, la parte arrendataria estará obligada a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privada de una parte de la vivienda.

Si la obra durara más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la parte arrendataria se vea privada.

La parte arrendataria deberá poner en conocimiento de la parte arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar a la parte arrendadora la verificación directa, por si mismo, o por el personal técnico que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación a la parte arrendadora, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe a la parte arrendadora.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo de la parte arrendataria.

Obras de mejora.

La parte arrendataria estará obligada a soportar la realización por la parte arrendadora de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento.

La parte arrendadora que se proponga realizar una de estas obras deberá notificar por escrito a la parte arrendataria, al menos con 3 meses de antelación: su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de la misma. Durante el plazo de 1 mes desde dicha notificación, la parte arrendataria podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada (el arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras).

La parte arrendataria que deba soportar tales obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada por su causa, así como a la indemnización de los gastos que dichas obras le obliguen a realizar.

Obras de la parte arrendataria.

La parte arrendataria no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o espacios), sin el consentimiento por escrito de la parte arrendadora. En ningún caso, la parte arrendataria podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

La parte arrendadora que no haya autorizado tales obras, podrá:

  • Resolver el contrato.
  • Exigir, al concluir el contrato, que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que la parte arrendataria pueda reclamar indemnización alguna.
  • Exigir de inmediato que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior, en el caso de que esta haya realizado obras que provoquen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios.

Personas arrendatarias con discapacidad.

La parte arrendataria, previa notificación escrita a la parte arrendadora, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones precisas para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto de la propia persona arrendataria, como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación afectiva, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que convivan con los mismos de forma permanente, siempre que:

  • No afecten a elementos o servicios comunes del edificio.
  • Ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

La parte arrendataria estará obligada, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige la parte arrendadora.

Derecho de adquisición preferente.

En caso de que se produzca la venta de la vivienda arrendada, la parte arrendataria tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. La parte arrendataria podrá ejercer el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender dicha finca, el precio y el resto de condiciones esenciales de la transmisión (los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma).

Si no se hubiera realizado la notificación anterior o se hubiera omitido cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultara inferior el precio de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, la parte arrendataria podrá ejercer el derecho de retracto (tal derecho caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer la persona adquirente a la parte arrendataria de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada).

El derecho de tanteo o retracto de la parte arrendataria tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido a la parte condueña de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones anteriormente mencionadas (cuando la vivienda vendida no estuviera arrendada, para que la adquisición se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad la parte vendedora debe declararlo así en la escritura).

Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por la misma parte arrendadora, no podrá la parte arrendataria ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.

No habrá lugar a los derechos de tanto o retracto cuando:

  • La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad de la parte arrendadora que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando
  • Se vendan de forma conjunta por distintas personas propietarias a una misma persona compradora la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble solo existiera una vivienda, la parte arrendataria tendrá los derechos de tanteo y retracto habituales previstos anteriormente.

Las partes podrán pactar la renuncia de la parte arrendataria al derecho de adquisición preferente. En este caso, la parte arrendadora deberá comunicar a la arrendataria su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. 

 

La renta en los contratos de arrendamiento.

Para esta cuestión, hay que tener en cuenta lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Aspectos generales sobre el pago de la renta:

  • La renta será la que libremente estipulen las partes arrendataria y arrendadora.
  • Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes.
  • En ningún caso la parte arrendadora podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
  • El pago se hará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
  • La parte arrendadora estará obligada a entregar a la parte arrendataria recibo del pago, salvo que hubiera pacto de que se realice por procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por la parte arrendataria.
  • El recibo o documento acreditativo sustitutivo deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, de manera específica, la renta en vigor. Si la parte arrendadora no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos originados a la parte arrendataria para dejar constancia del pago.
  • En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso de la parte arrendataria de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas (al finalizar el arrendamiento, la parte arrendataria no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble).

Actualización de la renta.

Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por la parte arrendadora o por la parte arrendataria en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (en defecto de pacto, no se aplicará la revisión de las rentas a estos contratos).

  • En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad de referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
  • En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la parte arrendataria lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Elevación de la renta por mejoras.

La realización por la parte arrendadora de obras de mejora pasados 5 años de duración del contrato (o 7 años si la parte arrendadora fuera persona jurídica), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la parte arrendadora deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas. En el caso de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre parte arrendadora y partes arrendatarias (en defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada).

La elevación de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, la parte arrendadora notifique por escrito a la parte arrendataria la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente para la elevación de la renta por mejoras y de la indemnización que proceda en los casos de obras de mejora, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre las partes, podrán hacerse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique:

  • La interrupción del periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita.
  • O un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

Gastos generales y de servicios individuales.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo de la parte arrendataria. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

  • En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
  • En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie

Dentro de estos gastos se incluyen, por ejemplo:

  • Las cuotas de la comunidad de propietarios y propietarias.
  • Los ascensores.
  • Los garajes.
  • Servicios de vigilancia.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora cuando esta sea persona jurídica.

Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato (o durante los 7 primeros años si la persona arrendadora fuera persona jurídica), la suma que la parte arrendataria haya de abonar por el concepto anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que puede incrementarse la renta por actualización de la misma.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta de la parte arrendataria. Dentro de este tipo de gastos se incluyen los de agua, luz, gas, etc. 

 

La fianza en los arrendamientos urbanos.

La cuestión de la fianza queda regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

 A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

  • 1 mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
  • 2 mensualidades de renta en el arrendamiento para uso diferente del de vivienda.

Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años si la parte arrendadora fuera persona jurídica) la fianza no estará sujeta a actualización. No obstante, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la parte arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada, o la parte arrendataria que disminuya, hasta hacerse igual a 1 o 2 mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 5 años (o 7 años si la persona arrendadora fuera persona jurídica), se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá deseado también para la actualización de la fianza. 

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido a la parte arrendataria al final del arrendamiento, devengará el interés legal transcurrido 1 mes desde la entrega de las llaves por dicha parte arrendadora sin que se hubiera hecho efectiva la restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por la parte arrendataria de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si la persona arrendadora fuera persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.

Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que las personas arrendadoras de finca urbana depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público designado hasta la extinción del oportuno contrato.

Si pasado 1 mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediera a la devolución de la cantidad depositada, esta devengará el interés legal oportuno. 

 

Documentación a facilitar por la empresa de arrendamiento cuando se desea alquilar una vivienda.

De acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, con relación al arrendamiento se establece que:

  • La oferta, promoción y publicidad de esa actividad se hará de modo que no induzca ni pueda inducir a error a sus personas destinatarias, y no silenciará datos fundamentales.
  • Quienes realicen este tipo de actividad, deberán tener a disposición del público la información siguiente:
  1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, de la parte arrendadora.
  2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
  3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
  5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
  7. Renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
  • Cuando se entreguen folletos o documentos similares se harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre su ubicación y los contenidos establecidos en los epígrafes 1, 3, 4, 6 y 7 anteriores.
  • Los documentos contractuales de arrendamiento de viviendas:
  1. Deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
  2. Deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.
  • Tales contratos, tendrán prohibidas la inclusión de, entre otras, las cláusulas:
  1. Que no reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten a la entidad vendedora a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
  2. Que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por la parte arrendataria con independencia del contrato principal.
  3. Que supongan la repercusión a la parte arrendataria de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

Por su parte, según el Decreto 218/2015, de 11 de octubre, que aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas de Andalucía

  • La oferta, promoción y publicidad realizada para el alquiler de viviendas, en el marco de una actividad empresarial o profesional, incluida la mera intermediación, ofrecerá una información veraz, suficiente, actualizada y comprensible sobre las características del alquiler y de la propia vivienda, no pudiendo inducir a error a las personas destinatarias.

En la oferta, promoción y publicidad para el arrendamiento de viviendas realizada al público en general, se contendrán, entre otros, los siguientes aspectos:

  • Si se menciona la renta, esta debe incluir los gastos de comunidad si estos van a ser por cuenta de la persona consumidora.
  • El derecho de esta a que se le entregue copia del Documento Informativo Abreviado y los lugares donde se facilitará dicha copia y cualquier información adicional.

El Documento Informativo Abreviado para el arrendamiento de viviendas.

Quien ofrezca (incluso actuando en concepto de simple intermediación) el arrendamiento o alquiler de viviendas, tendrá a disposición de las personas consumidoras un Documento Informativo Abreviado (DIA), que incluirá los siguientes extremos:

  • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del arrendamiento y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediaria profesional del arrendamiento.
  • La superficie útil de la vivienda y sus anejos.
  • Descripción general de la vivienda y de sus anejos, con su red eléctrica, de agua, gas y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de protección contra incendios.
  • Inventario de enseres y mobiliario de la vivienda.
  • Descripción general del edificio o urbanización en la que se encuentra la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Mención de si dispone el edificio o urbanización y la vivienda de las acometidas de los suministros previstos por red.
  • Renta contractual mensual de la vivienda, especificando con claridad si incluye la de sus anejos y accesorios y, en caso de no incluirlos, la renta de éstos; en su caso, periodo de validez; periodicidad de la liquidación; la fórmula de revisión, si procede; y la forma de pago.
  • En su caso, coste mensual de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que vayan a ser cargo de la persona arrendataria. Si estos gastos ya se han incluido en la renta contractual, así se hará constar expresamente. Se incluirá además la lista de los elementos de la edificación cuyo mantenimiento es a cargo de la persona arrendataria.
  • Mención a que, de conformidad con la legislación vigente, se deberá prestar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, así como a cualquier otra garantía adicional que la parte arrendadora pretenda incluir en el contrato.
  • En su caso, coste total de los servicios de intermediación.
  • Mención de que se disponen de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Indicación de la existencia de cargas o gravámenes.
  • En el caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, mención a la existencia a disposición de la persona consumidora de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Personas Propietarias.
  • Mención a la forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. En especial, se incluirá el plazo de vigencia del contrato y el derecho de la persona consumidora a solicitar copia del modelo contractual que, en su caso, vaya a utilizarse.
  • En su caso, indicación de la identidad y dirección de la persona administradora.
  • Instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
  • Lugar, fecha y firma.

Si la persona consumidora así lo solicita, se le entregará gratuitamente una copia del DIA. En todo caso, se entregará necesariamente con carácter previo o simultáneo a la firma del contrato.

Todo establecimiento en los que se realice la actividad empresarial o profesional de venta o arrendamiento de viviendas deberán exhibir al público un cartel con la siguiente leyenda: "El consumidor tiene derecho a que se le entregue una copia del correspondiente Documento Informativo Abreviado de la vivienda". Este cartel:

  • Deberá situarse junto al de existencia de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas consumidoras que la soliciten.
  • Será de igual tamaño, de forma perfectamente visible y, al menos, en castellano.  

 

Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda.

Con el objetivo de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de políticas fiscal, se crea el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de viviendas.

En este Sistema, se puede acceder a 5 mapas diferentes en función del nivel territorial objeto de la consulta: sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma. ​

 

Aspecto importante de aplicación de la normativa.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por la normativa aplicable por entonces. Es decir, sería aplicable esta versión de la Ley 29/1994.

Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes (anteriores al 6 de marzo de 2019) podrán adaptarse a la versión actual de la Ley 29/1994.

Asimismo:

  • Con posterioridad, con fecha de 24 de enero de 2019, fue publicada Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados por la que se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del anteriormente mencionado Real Decreto-ley.
  • Por ello, en el periodo transcurrido entre el 19 de diciembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del mencionado Real Decreto-ley) y el 24 de enero de 2019 (fecha en que se publicó el Acuerdo de derogación de dicho Real Decreto-ley), a los contratos firmados en ese intervalo, se aplica esta versión de la Ley 29/1994.

 

Si necesita información en materia de consumo no dude en contactar con nosotros. Le recordamos que estamos a su disposición de forma gratuita y continuada a través del número de teléfono 900 21 50 80, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, así como en nuestros perfiles de redes sociales o a través de esta misma página Web. Y si prefiere un servicio de atención presencial, puede acercarse a alguno de los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas.

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