Aspectos básicos sobre los préstamos hipotecarios

ÍNDICE DE CONTENIDOS.

• La contratación del préstamo hipotecario
• La modificación del préstamo hipotecario
• Las comisiones hipotecarias 

 

La contratación del préstamo hipotecario.

¿Qué se entiende por préstamo hipotecario?

Si una persona está interesada en la compra de una vivienda, con independencia de la formalización de la compra de la misma (como primera fase dentro del proceso de compraventa), deberá decidir cómo paga el importe del valor de la vivienda. Lo habitual es que este pago se haga solicitando un préstamo hipotecario a una entidad prestamista.

Por lo tanto, un préstamo hipotecario es un tipo de producto financiero prestado por una entidad de crédito (normalmente un banco) que hace que la persona interesada pueda disponer de un dinero para, en este caso, poder hacer frente a la compra de una vivienda.

Con la concesión de un préstamo hipotecario:

• Se adopta el compromiso por parte de la persona prestataria de que se va a ir devolviendo lo prestado a la entidad en un plazo más o menos dilatado, junto a unos intereses, a través del pago de cuotas periódicas.
• La entidad de crédito cuenta con la garantía del cobro de la cantidad prestada al disponerse de una hipoteca sobre la cantidad prestada (si no se efectúa al pago de las cuotas, la entidad podrá vender la vivienda para recuperar el importe prestado).

Dentro de las características principales de los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda, se encuentran las siguientes:

• Suelen ser de importes elevados y de larga duración.
• Sus condiciones pueden variar según se considere vivienda habitual o segunda residencia.
• Durante el pago de las oportunas cuotas periódicas se pagan intereses (precio que las entidades cobran por prestar el dinero), mediante la aplicación de un porcentaje o tipo sobre el importe que reste por devolver en cada momento. Los bancos pueden prestar dinero a interés fijo, variable o mixto.
• Es muy habitual que las entidades bancarias presten el 80 % del valor de tasación del inmueble (no del valor del precio), por lo que l resto del importe hasta el 100 % habrá que aportarlo en concepto de entrada. El valor concedido del préstamo, no obstante, dependerá, entre otros aspectos, de su propia política en la concesión del préstamo, de si se trata de vivienda habitual o segunda residencia, de si es primera hipoteca, de la capacidad financiera de la persona consumidora, etc.
• La devolución del préstamo se realiza por pago de cuotas periódicas que incluyen parte de capital y parte de intereses. La cuantía de dicha cuota dependerá de la cantidad prestada, el tipo de interés, el plazo de amortización y de la modalidad de cálculo.
• Tratándose de cuotas constantes, la evolución de las mismas será:

1. En las primeras cuotas se estará pagando sobre todo intereses, y solo se estará amortizando una pequeña cantidad de capital pendiente o principal.
2. Con cada cuota, al reducirse algo el capital pendiente, se estará pagando ya algo menos de intereses y, por lo tanto, se estará amortizando algo más de principal.

• En los supuestos de que no se varíe el interés, a mayor plazo del préstamo menor cuota a pagar. No obstante, con plazos excesivamente largos, la reducción de las cuotas ya es menos perceptible, sobre todo a mayor tipo de interés.
• Se puede pactar el establecimiento de cancelación anticipada parcial o total del préstamo. Hay que tener en cuenta las posibles comisiones implícitas a este tipo de cancelaciones. Dichas cancelaciones pueden suponer:

1. La reducción del importe de las cuotas pendientes, con lo cual se paga menos.
2. El adelantamiento del plazo de finalización del préstamo, con lo cual se acaba antes de pagar.

• De común acuerdo con la entidad bancaria, existirá la posibilidad de novar o modificar el contrato.

La decisión de la contratación del préstamo hipotecario.

Cuando se va a solicitar un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda es muy importante:

• Informarse en diferentes entidades y opciones ofrecidas por las mismas para, de esta forma, poder hacer una comparativa entre las mismas y, de esta forma, poder tomar una decisión óptima.
• Que se analicen las diferentes condiciones de las mismas: coste total (intereses, comisiones, gastos, etc.), el importe de las diferentes cuotas, el plazo de amortización del préstamo, posibles productos o servicios adicionales que comporta la concesión. Todo ello se podrá estudiar con la oportuna publicidad del producto que deberá ser completa, veraz y clara.
• Saber que se puede solicitar, de manera gratuita, a la entidad una información orientativa sobre los préstamos que ofrecen, a través del a denominada Ficha de Información Precontractual (FIPRE).
• Conocer que, una vez que se facilite información a la entidad sobre las necesidades de financiación y la situación económica, la entidad prestamista realizará un estudio de viabilidad y solvencia, tras lo cual dicha entidad informará sobre la oportunidad o no de conceder el préstamo. En el caso de que se acepte:

1. Con antelación de, al menos, 10 días antes de que se proceda al compromiso mediante la firma del contrato, se entregará, de manera gratuita, a la persona usuaria una información personalizada a través de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), a través de la cual la entidad proporciona, a modo de oferta vinculante, información detallada sobre su oferta.
2. Igualmente, con antelación de 10 días, la entidad hará entrega de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
3. Se facilitará, entre otros documentos, una copia del proyecto del contrato, la información del reparto de gastos, los seguros o garantías que se exijan, así como la advertencia sobre la obligación de recibir el asesoramiento por persona que desempeñe la función notarial.

• Todo lo anterior, así como la documentación referida deberá ser verificada ante la persona notaria que levantará acta al respecto y que asesorará a la persona interesada (realizando un test a la persona usuaria, firmando esta el acta declarando que ha recibido los documentos y explicaciones oportunas).
• Tener presente que una vez que se acepte la oferta vinculante de la entidad, se formalizará la escritura del préstamo hipotecario. De manera habitual, se formalizarán, de manera simultánea, tanto la escritura de compraventa como la del préstamo hipotecario de la vivienda ante persona notaria.
• Tener en cuenta que, de manera habitual, las entidades de crédito harán entrega del importe del préstamo al mismo tiempo que la firma de las escrituras al objeto de que se pueda pagar en el acto a la entidad vendedora de la vivienda.
• Saber que puede solicitar a la persona notaria la copia de la escritura del préstamo, o bien realizar dicho trámite a través de la gestoría que realiza los diferentes trámites asociados a la compraventa de la vivienda.
• Considerar que en el momento de la formalización de la escritura de préstamo, deberá realizar una provisión de fondos para hacer frente a los gastos asociados a la operación (gastos notariales, de gestoría, fiscales, y de otra índole). Si finalmente hubiera algún sobrante de dicha provisión (circunstancia habitual), se procederá a su devolución a la persona interesada. 

• Conocer el nivel de ingresos que la persona interesada dispone, así como de los ahorros disponibles:

1. Se debe ser consciente que parte de los ingresos mensuales van a ir destinados al pago de las cuotas mensuales del préstamo. Por lo tanto, siempre se recomienda que tal mensualidad no supere el 30 % o, a lo sumo, el 40 % de los ingresos familiares.
2. Se debe valorar la situación financiera, ya que, normalmente se va a tener que solicitar un préstamo a una entidad financiera. Dicho préstamo no va a ser por el total del precio de la compra, y consiste, normalmente, en un 80 % del mismo, por lo que la persona necesitará tener un colchón de ahorro de, al menos, el 20 % restante.

• Conocer el valor de la tasación de la vivienda. Esto se lleva a cabo a través de una sociedad de tasación autorizada que valorará la vivienda y si la cantidad solicitada por la parte vendedora se ajusta al mercado. Los gastos de tasación de la vivienda corren a cuenta de la persona que compra la misma.

Aspectos técnicos del préstamo hipotecario.

Existen una serie de aspectos del préstamo que deben tenerse en cuenta a la hora de su contratación: tipo de préstamo hipotecario e índices de referencia; Tasa Anual Equivalente (TAE); plazo de amortización; cuota hipotecaria; productos vinculados al préstamo; comisiones y gastos e impuestos asociados.

1. Tipo de préstamo e índices de referencia.

El tipo de interés es lo que recibe la entidad de crédito por prestar el dinero. Se tienen varias modalidades de préstamo hipotecario: a interés fijo, a interés variable y mixto.

Los préstamos hipotecarios a interés fijo, son una modalidad de préstamo en la que el tipo de interés permanece constante a lo largo de su vida, de manera que siempre se paga lo mismo en cada mensualidad:

• Como ventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:

1. Se sabe siempre la cantidad que se va a pagar.
2. No hay que preocuparse por subidas o bajadas de precios.

• Como desventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:

1. Normalmente, se establece un tipo superior que en el caso de las de tipo variable.
2. Suelen tener plazos de amortización más cortos, habitualmente en torno a los 20 años.

Los préstamos hipotecarios a interés variable, son una modalidad de préstamos en la que el tipo de interés se revisa, normalmente, con carácter anual o semestral, y varía con las tendencias de los mercados. Suele expresarse en forma de suma de un índice de referencia y un porcentaje constante o diferencial. En este tipo de préstamos no podrán establecerse límites a la baja

• Como ventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:

1. Cuando se contrata normalmente se aplica un interés inferior a los de interés fijo.
2. Suelen tener plazos más dilatados de amortización del préstamo, en torno a 20 a 30 años, o más largos.
3. Desde la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en las hipotecas a interés variable no se puede limitar a la baja el tipo de interés.

• Como desventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:

1. Dependiendo de las circunstancias, podrá llegar a pagarse una cuota más alta cuando los intereses suben.

Los préstamos hipotecarios a interés mixto, son una modalidad de préstamo hipotecario en los que se cobra un interés fijo en el inicio del préstamo, y luego un interés variable.

En cuanto a los índices de referencia:

• Se aplican a los préstamos hipotecarios a interés variable.
• Son índices que se publican en el Boletín Oficial del Estado.
• Un ejemplo de ellos es el denominado Euribor.
• Estos índices garantizan que cuando se revisa el interés del préstamo, esto se haga de acuerdo a los precios de mercado.
• Al índice de referencia se aplica el llamado porcentaje constante, margen o diferencial. Se trata de una cantidad que se suma al índice de referencia. Por ejemplo, si se tiene un préstamo hipotecario a interés variable al Euribor más 1,5 puntos (con el Euribor, por ejemplo, al 4 %), entonces el interés al que se paga será el 4 % más el 1,5 %, es decir, el 5,5 %.

2. Tasa Anual Equivalente (TAE).

El concepto de TAE conlleva el tipo de interés nominal o TIN, el precio que la entidad cobra por prestar dinero, las comisiones, los gastos y el plazo de amortización, y permite conocer el coste real de la operación. Se expresa en porcentaje y tiene una mayor utilidad en los préstamos a interés fijo. En los de interés variable, se trata más bien de una referencia ya que varía cuando se actualiza el tipo de interés.

La TAE permite a las personas consumidoras comparar diferentes ofertas de los préstamos, en este caso, hipotecarios

El Banco de España dispone de un simulador que permite calcular el TAE si el tipo se modifica durante la vida de un préstamo.

3. Plazo de amortización.

Se entiende por plazo de amortización como el tiempo durante el cual se va a tener que pagar las cuotas periódicas en que consiste el préstamo hipotecario.

Hay que tener en cuenta que:

• Cuanto mayor sea el plazo de amortización, sin variación del resto de condiciones del préstamo, menor será la cuota a pagar, y al contrario, aunque los intereses totales serán mayores.
• Cuanto mayor sea el plazo, más posibilidades habrá de que se produzcan variaciones en las circunstancias y necesidades personales y en las condiciones del préstamo.

Se denomina periodo de carencia, el periodo durante el cual se podrá:

• Se podrá pagar una cuota más baja, si solo se pagan intereses.
• Se podrá abonar una cuota nula si se aplaza el pago total de las cuotas.

Un periodo de carencia determinado puede ayudar en los primeros años de hipoteca cuando, quizás, se pueden tener más problemas para encarar el pago. No obstante, hay que tener en cuenta que:

• Si solo se abonan intereses, la cuota mensual se reducirá, pero el capital prestado no se reducirá durante el periodo de carencia.
• Si no se pagan ni intereses ni capital, los intereses se acumularán y la deuda crecerá.

4. Cuota hipotecaria.

Las cuotas que se abonan dependerán de:

• El importe del préstamo concedido.
• El tipo de interés (fijo o variable).
• El plazo de amortización.
• La modalidad de cálculo.

Por lo tanto, la cuota que se abona se compondrá, por un lado del capital que se va amortizando y, por otro lado, de los intereses.

Las cuotas se pueden diferenciar por:

• La periodicidad del pago: cuotas mensuales, trimestrales  o semestrales. Normalmente se dan las cuotas mensuales.
• La forma en la que se va pagando el capital y los intereses:

1. Sistema de amortización constante o francés. En este tipo, la cuota a pagar (capital más intereses) es siempre constante (salvo en los casos de revisiones para las hipotecas de tipo variable). Es el tipo más frecuente, y en este caso los intereses van siendo calculados en función del capital que quede pendiente de amortizar. Es por ello que al principio de la vida del préstamo se pagarán más intereses y se amortizará menos capital.
2. Cuota creciente. La cuota va subiendo cada año en un determinado porcentaje. Por ello, al principio se paga menos, y se pagará más con posterioridad. En este caso, se abonan más intereses.
3. Cuota decreciente. El total a pagar va reduciéndose. Al principio se paga más.

5. Productos vinculados al préstamo.

Es una práctica muy común que las entidades de crédito realicen una mejora de las condiciones de los préstamos hipotecarios al contratarse determinados productos. Por ejemplo, cuando:

• Se domicilian nóminas o recibos.
• Se contratan tarjetas.
• Se contratan planes de pensiones.
• Se contratan seguros.

6. Comisiones.

Se entiende por comisiones, las cantidades que cobran las entidades bancarias por la realización de sus servicios. Los bancos podrán cobrarlas de manera libre salvo para los casos en que una norma las limite. Las hay de muchos tipos, pero en materia hipotecaria destacan las siguientes:

• De apertura de un préstamo.
• De mantenimiento en cuentas vinculadas a hipotecas.
• Por modificación de condiciones o garantías de una hipoteca.
• Por subrogación de la persona deudora de una hipoteca.
• De compensación o de cancelación o amortización anticipada de una hipoteca.
• De compensación o por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca.
• Por riesgo de tipo de interés de una hipoteca.
• Por reclamación de posiciones deudoras.

7. Gastos e impuestos asociados a la contratación de un préstamo hipotecario.

A modo de resumen, se trata:

• Por un lado, de los gastos propios de la operación de préstamo hipotecario: gastos de tasación, Registro, notaría y gestoría.
• Por otro lado, los gastos fiscales o de impuestos, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Finalmente, los seguros: seguro multirriesgo de hogar, seguro de vida, seguro de protección de pagos/préstamos.

Podrá ampliar información sobre estos gastos picando en este enlace. 

 

La modificación del préstamo hipotecario.

Dada la larga duración del préstamo hipotecario, una vez concedido podrá ser objeto de la oportuna modificación, a través de diferentes figuras como la novación o cambio en las condiciones, la subrogación hipotecaria o cambio de entidad bancaria, la amortización parcial anticipada, la cancelación anticipada, el reembolso anticipado o el vencimiento anticipado.

La novación o cambio en las condiciones.

Se trata de una renegociación de las condiciones del préstamo hipotecario con la entidad con la que, en su momento, se firmó el mismo. Se suele solicitar para intentar conseguir una mejora de las condiciones del préstamo, sin cambiar la entidad.

Toda modificación de las condiciones iniciales de la hipoteca deberán formalizarse en escritura pública y ser inscritas en el Registro de la Propiedad. En este sentido, podrán ser modificadas, por acuerdo entre las partes:

• La ampliación o reducción del capital.
• La alteración del plazo de amortización.
• La modificación de los tipos de interés inicialmente pactados o vigentes.
• La modificación del sistema de amortización y otras condiciones financieras.
• La prestación de garantías o prestaciones personales.

La novación puede solicitarse en cualquier momento, aunque hay que tener en cuenta que la entidad puede no atender la solicitud de la persona usuaria.

La entidad podrá cobrar una comisión por la novación de la hipoteca que, generalmente, estará pactada inicialmente. No obstante, en los supuestos de novación del plazo de vencimiento de la hipoteca, esta comisión se encuentra limitada sin que pueda exceder del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

Un subtipo dentro de este tipo de modificación hipotecaria es la conocida como subrogación de la persona deudora, consistente en el cambio de la persona titular del préstamo hipotecario, por sustitución de la actual. En este caso, la entidad deberá autorizar dicha sustitución. En estos casos, la entidad podrá cobrar una comisión por el cambio de titularidad del préstamo.

La subrogación hipotecaria o cambio de entidad bancaria.

Las entidades prestamistas inmobiliarias podrán ser subrogadas por la persona deudora en los préstamos hipotecarios concedidos por otras entidades prestamistas análogas. Esta subrogación será aplicable a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.

Siempre se podrá pasar o trasladar la hipoteca a otra entidad diferente de la que solicitó, en origen, el préstamo (es la denominada subrogación acreedora). Se persigue con ello una mejora de las condiciones del préstamo que no se pudieron, por ejemplo, conseguir con una novación hipotecaria. La subrogación presenta las siguientes características:

• La persona consumidora podrá subrogar a otra entidad financiera, para lo cual no hace falta previo consentimiento de la entidad acreedora (la entidad financiera donde, de origen, se tiene el préstamo), cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquella por escritura pública haciendo constar su propósito en ella.
• La entidad que esté dispuesta a subrogarse (la entidad financiera de destino), presentará a la persona usuaria una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, se le entregará a la persona usuaria un documento informativo sobre los gastos de subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. Se deberá contener el régimen de distribución de gastos previsto.
• Si se acepta la oferta por la persona consumidora, implicará la autorización para que se notifique a la entidad financiera acreedora (entidad financiera de origen), su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de 7 días naturales, certificación del débito deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
• Entregada la certificación, la entidad financiera de origen del préstamo, podrá enervar la acción (presentar una contraoferta) si, en el plazo máximo de 15 días naturales, a contar desde dicha entrega, formaliza con la persona deudora novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que una subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la entidad acreedora la cantidad acreditada por esta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
• En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad no hubiera comunicado la cantidad acreditada o se negara por cualquier causa a admitir el pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles a la persona deudora, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder de la persona notaria autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, la persona notaria notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquella alegar error en la misma forma, dentro de los 8 días siguientes.
• En este caso, y con independencia de que la subrogación surta todos sus efectos, la persona titular del oportuno Juzgado que fuera competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a estas, dentro del término de 8 días, a una comparecencia y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los 3 días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de los incidentes.
• Si la entidad financiera de origen del préstamo (entidad subrogada) no asume las condiciones de la entidad financiera que se va a subrogar, o si no emite la certificación del saldo en los 7 días naturales, se otorgará escritura pública de subrogación del préstamo, asumiendo la nueva entidad la propiedad de la hipoteca, y transfiriéndose a la entidad financiera subrogada el importe oportuno al capital pendiente.

En una subrogación acreedora se pueden modificar las siguientes condiciones:

• El tipo de interés aplicable.
• El plazo de préstamo.
• Ambos anteriores.

Para modificar otras condiciones adicionales, se podrá pactar con la entidad bancaria una novación que se hará una vez se haya producido la subrogación.

Los gastos inherentes a la subrogación del préstamo hipotecario superan a los de la novación, aunque siempre serán menores a la formalización de una nueva hipoteca (asimismo, serán menores los gastos inherentes a notaría, gestión y registro).

La amortización parcial anticipada.

Consiste en una devolución parcial del capital prestado con anterioridad a que el préstamo venza. Al empezar a pagar el préstamo, se pueden realizar pagos parciales de la deuda que esté pendiente en ese momento. Esto supone una modificación de las condiciones iniciales del préstamo, por lo que la entidad bancaria, en el caso de que así estuviera contemplado en el oportuno contrato, podrá aplicar las correspondientes comisiones.

Este tipo de amortización, de acuerdo con lo pactado, podrá suponer:

• Una reducción del importe de las cuotas pendientes (con lo cual se pagará menos al mes).
• Un reducción de la fecha en que venza el plazo del préstamo (con lo cual se terminará de pagar antes).

La cancelación anticipada.

Esto supone que se finalice de pagar el préstamo con anterioridad a su vencimiento. No obstante, la entidad bancaria podrá cobrar la oportuna comisión ya que esta dejará de percibir los oportunos intereses que fueron en su momento pactados.

• En el caso de que se dispusiera de una hipoteca a interés variable y la cancelación es debida a un cambio de entidad, la comisión a pagar se limita al 1 % del capital pendiente.
• Si se cuenta con una hipoteca a interés fijo o variable que hubiera sido formalizada a partir del 9 de diciembre de 2007, la entidad bancaria solo podrá cobrar, por amortización parcial, y si así se hubiera pactado, una comisión por desistimiento y una comisión por riesgo de interés:

En cuanto a la comisión por desistimiento, será del 0,5 % de lo amortizado de manera anticipada, si la amortización se da dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo; del 0,25 % si la amortización se da en un momento posterior; o a la pactada, si se hubiera acordado con la entidad bancaria una compensación inferior a las anteriores.

En cuanto a la comisión por tipo de interés, en los préstamos a tipo variable, cuya revisión se diera cada 12 meses o menos, la entidad no podrá cobrar nada por este concepto; y en otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad (su cobro solo es posible si la cancelación supusiera pérdida para la entidad).

El reembolso anticipado.

Si se ha firmado un contrato de préstamo hipotecario después del 16 de junio de 2019, se podrá, en cualquier momento, reembolsar todo o parte de la cantidad que se debe a la entidad. En virtud de esto:

• La persona interesada deberá avisar de su decisión dentro del plazo pactado con la entidad (no podrá ser de más de 1 mes).
• Al comunicarse a la entidad la intención del reembolso, deberá hacer entrega, en el plazo máximo de 3 días hábiles, de la información necesaria para que la persona interesada conozca las consecuencias de la decisión tomada.
• Si se hubiera contratado algún seguro accesorio al préstamo, este se extinguirá (salvo que se acordara lo contrario).
• Se podrá acordar el pago de una comisión o compensación a la entidad, con los siguientes límites:

1. En los préstamos a interés variables, será del 0,15 % durante los 5 primeros años, o del 0,25 % durante los 3 primeros años.
2. En los préstamos a interés fijo, será del 2 % durante los primeros 10 años, y del 1,5 % a partir de los 10 años.
3. Cambio de tipo variable a fijo mediante subrogación o novación, será del 0,15 % durante los 3 primeros años, y pasados los mismos no se podrá cobrar comisión alguna (dicho límite se aplicará cualquier que fuera la fecha de la firma del contrato).

El vencimiento anticipado.

Si se firmó un préstamo después del 16 de junio de 2019, y se dejó de pagar por parte de la persona interesada una parte del capital o de los intereses, la entidad bancaria podrá considerar vencido el préstamo siempre que:

• Se le haya requerido del pago a la persona concediéndole, al menos, 1 mes para su cumplimiento.
• Y advirtiéndole de las consecuencias de no hacerlo.

Se debe cumplir que las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al menos al 3 % del capital o a 12 cuotas (para la primera mitad del préstamo), o al 7 % del capital o 15 cuotas (para la segunda mitad del préstamo). Además, para persona física y, si está garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda, el interés de demora se fijará en el interés más 3 puntos sobre el principal pendiente de pago.

Para los contratos anteriores al 16 de junio de 2019, no vencidos y en los que haya cláusulas de vencimiento anticipado, les serán de aplicación esas mismas reglas. 

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Las comisiones hipotecarias.

Algunas de las comisiones más destacables asociadas a los préstamos hipotecarios son las siguientes:

• De apertura de un préstamo.
• Por modificación de condiciones o garantías de una hipoteca.
• Por subrogación de la persona deudora de una hipoteca.
• Por cancelación o amortización anticipada de una hipoteca.
• Por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca.
• Por riesgo de tipo de interés de una hipoteca.
• Por reclamación de posiciones deudoras.

De apertura de un préstamo.

Se cobra al solicitarse un préstamo hipotecario, al tener la entidad que realizar una serie de gestiones administrativas. Esta comisión suele constituir un porcentaje sobre el importe del préstamo.

Las comisiones son libres, salvo en los casos en los que estén limitadas por norma legal. En este caso, la entidad bancaria puede establecer la comisión que decida, aunque deberá informar sobre su importe a la persona interesada antes de realizar la contratación.

Los gastos por comisión de apertura podrán ser objeto de reclamación cuando la entidad financiera no sea capaz de acreditar que hubiera informado de modo claro y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden a un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.

Por modificación de condiciones o garantías de una hipoteca.

Durante la vida de un préstamo hipotecario, se puede solicitar a la entidad bancaria la modificación de alguna de las condiciones iniciales del mismo, en la llamada novación.

Las comisiones son libres, salvo en los casos en los que estén limitadas por norma legal. Este tipo de comisión suele venir pactada inicialmente.

Solo en los casos de novación del plazo de vencimiento, esta comisión vendrá limitada legalmente, no pudiendo pasar del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

Por subrogación de la persona deudora de una hipoteca.

Se trata de una modificación contractual consistente en cambiar a la titularidad del préstamo hipotecario. Se abona la comisión por los trabajos de cambio del contrato y el análisis de los riesgos que se deba realizar.

Por cancelación o amortización anticipada de una hipoteca.

En el supuesto de que se proceda a cancelar el préstamo hipotecario antes de su vencimiento, la entidad podrá cobrar una comisión porque:

• Ha de realizar los oportunos trámites administrativos.
• Dejará de cobrar los intereses inicialmente pactados.

Los porcentajes correspondientes a esta comisión y el concepto por el que se cobra (comisión o compensación) vienen establecidos por norma legal y dependerán de la fecha de la firma de la hipoteca.

En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003:

• Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
• No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
• Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
• No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo variable concertados a partir del 27 de abril de 2003:

• Habrá un 0,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
• No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
• Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
• No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo fijo:

• Habrá un 2,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
• Habrá el porcentaje pactado por amortización anticipada no subrogatoria.
• No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

En los supuestos de préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9 de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión:

• No habrá lugar a la comisión por amortización anticipada subrogatoria ni por amortización anticipada no subrogatoria.
• Dentro de los primeros 5 años del préstamo, habrá lugar a una compensación por desistimiento del 0,5 % (o la compensación pactada si fuera inferior). Con posterioridad a esos 5 años, habrá lugar a la compensación por desistimiento del 0,25 % (o la compensación pactada si fuera inferior).
• Dentro de un periodo de revisión de tipos inferior a 12 meses, no habrá lugar al cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, así como cuando se produzca ganancias de capital por la entidad. Si la entidad tuviera pérdidas de capital y el periodo de revisión fuera superior a 1 año, se corresponderá con el porcentaje pactado o el importe de la pérdida del capital.

Será de aplicación la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de la hipoteca, cuando:

• Se hubiera firmado el préstamo después del 16 de junio de 2019.
• O bien se hubiera realizado una subrogación o novación tras dicha fecha.

Por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca.

Se contempla cuando se va a proceder a reembolsar a la entidad bancaria todo o parte del importe de la deuda hipotecaria con anterioridad al vencimiento de la hipoteca. Para compensar lo que la entidad dejará de cobrar en concepto de intereses y las oportunas comisiones, esta podrá cobrar la comisión reembolso o amortización total o parcial.

Si se ha firmado una hipoteca después del 16 de junio de 2019, o bien si se ha realizado una subrogación o novación tras esa fecha, se podrá reembolsar o amortizar total o parcialmente lo que se debe en concepto de hipoteca. Para ello, la persona interesada deberá avisar en el plazo estipulado (que no podrá ser superior a 1 mes).

El porcentaje a cobrar por el banco por este concepto es el siguiente:

• En los casos de tipos de interés fijo:

1. Si se amortiza durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá una comisión del 2 % como máximo.
2. Si se amortiza con posterioridad, la comisión será del 1,50 % como máximo.

• En los casos de tipos de interés variable:

1. Si se amortiza durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,25 % como máximo.
2. Si se amortiza durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,15 % como máximo.
3. Si se amortiza con posterioridad, no habrá lugar al cobro de comisión.

• En los supuestos de cambios de tipo de interés variable a fijo por novación o subrogación:

1. Si se amortiza durante los 3 primeros años de vida del préstamo, corresponderá una comisión del 0,15 % como máximo.
2. Si la amortización se hiciera con posterioridad, no habrá lugar a cobro de comisión.

Si la firma de la hipoteca hubiera ocurrido con anterioridad al 16 de junio de 2019, habría que consultar las comisiones y compensaciones aplicables en casos de amortización anticipada o cancelación.

Por riesgo de tipo de interés de una hipoteca.

La decisión de cancelar total o parcialmente una hipoteca antes de su vencimiento (si hubiera sido firmada con anterioridad al 9 de diciembre de 2007), además de poder implicar la comisión o compensación por cancelación, se podrá cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés.

Esta compensación, cuyo importe debe venir reflejado en el oportuno contrato, retribuye la posible pérdida de la entidad en los casos en que los tipos sean menores en el momento de la cancelación. Solo podrá cobrarse por la entidad cuando hubiera, de manera efectiva, una pérdida para la misma, no pudiéndose cobrar cuando se trate de préstamos a tipo variable con revisión cada 12 meses o menos.

Por reclamación de posiciones deudoras.

Se trata de unos gastos que la entidad bancaria reclamará a la persona que deje de pagar su cuota. Esta debe recogerse en el oportuno contrato. Puede ampliar información al respecto en este contenido.

La cancelación registral de la hipoteca.

Una vez que se termine de pagar la hipoteca, la persona interesada debe proceder a cancelar registralmente la misma. Para ello:

• Se debe exigir a la entidad bancaria la expedición gratuita del certificado de deuda cero. Esto prueba que se ha procedido a terminar de pagar la hipoteca.
• Posteriormente, se puede realizar los trámites ante Registro directamente por parte de la persona interesada, o bien por medio de la propia entidad bancaria (en cuyo caso, podría cobrar la oportuna comisión de la que deberá informar de manera previa).
• A continuación, se acude a la notaría a elección de la persona consumidora con el certificado de deuda cero, para la escrituración. Esta operación conlleva el gasto en concepto de los oportunos aranceles notariales.
• Con el certificado de deuda cero y la escritura, habrá que dirigirse al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. Esta operación conlleva el gasto de los oportunos aranceles registrales.

De acuerdo con lo indicado por la Agencia Tributaria de Andalucía, la cancelación de un préstamo hipotecario está sujeta pero exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 72 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a los efectos de lo establecido en los artículos 51 y 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

• No es obligatoria la presentación por parte de las personas contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando:

1. Tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada.
2. Resulten exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (de acuerdo con lo previsto en materia de exención del impuesto para las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad "Actos Jurídicos Documentados" que grava los documentos notariales).  

• Se entenderá cumplida la oportuna presentación de documentación al respecto de la cancelación del préstamo hipotecario, mediante su presentación ante el Registro de la Propiedad.
• Por lo tanto, en Andalucía no es obligatoria la presentación del modelo 600 para el hecho imponible de la cancelación de un préstamo hipotecario.

Se puede ampliar información al respecto en la web de la Agencia Tributaria de Andalucía.

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