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Responsabilidades y garantías por defectos en la vivienda

Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales por vicios o defectos, prescriben en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Identificación de los agentes de la edificación.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, identifica una serie de agentes intervinientes en una edificación:

  • La entidad promotora: cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación., entrega o cesión a terceros bajo cualquier título:
  • La entidad proyectista: agente que, por encargo de la entidad promotora y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
  • La entidad constructora: agente que asume, contractualmente ante la entidad promotora, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
  • La entidad directora de obra: agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
  • La entidad directora de la ejecución de la obra: agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución materia de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
  • Las entidades suministradoras de productos: fabricantes, almacenistas, importadores o entidades vendedoras de productos de construcción.

La responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

Las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de la edificación responderán frente a las personas propietarias y terceros adquirentes de los edificios, contados desde la fecha de recepción de la obra:

  • Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Dentro del plazo de 1 año, la entidad constructora también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Será exigible para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Las acciones para exigir las responsabilidades anteriores por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, con independencia de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

El régimen de garantía exigible para las obras de edificación (entre ellas las referentes a las edificaciones de uso residencial), tendrá como referente las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera: para garantizar, durante 1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por la entidad promotora de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera: para garantizar, durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud, protección del medioambiente, protección contra ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico y otros aspectos funcionales).
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera: para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Las garantías no cubrirán:

  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos diferentes de los daños materiales que garantiza la ley.
  • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se haya hecho la recepción.
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por las personas firmantes del acta de recepción.

Reclamaciones.

Si una vez adquirida la vivienda, detectara daños o vicios en la vivienda lo primero que debe hacer es comunicarlo a la empresa al objeto de que proceda a subsanarlos. Si transcurrido un plazo prudencial los arreglos no han sido efectuados, o no le han ofrecido una solución acorde, podrá solicitarle la hoja oficial de quejas y reclamaciones de la Junta de Andalucía.

Una vez presentada la hoja de quejas y reclamaciones a la empresa, ésta dispone de un plazo de 10 días hábiles para contestarle. Si en ese plazo no le contesta, o la respuesta que le ofrece es insatisfactoria, podrá trasladar su reclamación al oportuno Servicio de Consumo Provincial al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa. Si en este proceso no lograra solucionar el problema, podrá acudir a los Tribunales de Justicia.

Si la empresa que le ofrece la vivienda en venta estuviera adherida al Sistema Arbitral de Consumo, podrá solicitar arbitraje de consumo. Debe saber que dicho arbitraje es una garantía para la resolución de la oportuna reclamación que presente, ya que se trata de un procedimiento extrajudicial gratuito, eficaz, rápido y vinculante para las partes, ya que finaliza en un Laudo arbitral que tiene el efecto de una Sentencia judicial. Si la empresa no estuviera adherida al Sistema Arbitral de Consumo, podrá también solicitar arbitraje, no obstante la empresa podrá no aceptarlo ya que, en este caso, se trataría de un procedimiento de sometimiento voluntario.

Debe saber, que la vía arbitral excluye una ulterior utilización de la vía judicial, en el caso de que aquélla no surta efecto para los intereses de la persona consumidora. Y viceversa, es decir, si utiliza directamente la vía judicial, no podrá acudir posteriormente a la vía arbitral.

 

Si necesita información o asesoramiento en materia de consumo no dude en contactar con nosotros. Le recordamos que estamos a su disposición de forma gratuita y continuada a través de número de teléfono 900 21 50 80, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, así como en nuestros perfiles de redes sociales o a través de esta misma página Web. Y si prefiere un servicio de atención presencial, puede acercarse a alguno de los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas.

 

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