Índice de contenidos.
- La constitución del régimen.
- La escritura reguladora.
- La inscripción del régimen de aprovechamiento por turno y su modificación.
- Seguro.
- La contratación del régimen de aprovechamiento por turno.
La constitución del régimen.
Para constituir el régimen de aprovechamiento por turno la persona propietaria registral del inmueble deberá, previamente:
- Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. Si la obra está iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
- Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios necesarios. En el caso de que la obra esté tan solo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística. Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan solo está iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.
- Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos que a estas se exijan, salvo que la persona propietaria, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente. Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en algún Estado miembro de la Unión europea.
- Haber concertado los seguros o las garantías, así como, en su caso, las garantías por daños materiales por vicios o defectos de la construcción, si fuera la entidad constructora o promotora del inmueble, o en otro caso haber facilitado información del mismo a las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.
Para garantizar las cantidades entregadas a cuenta (actualizadas con arreglo al IPC) para la adquisición del derecho, si la obra no ha sido finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora cuando la persona adquirente opte por la resolución del contrato, la persona propietaria que constituya el régimen de aprovechamiento por turno sobre un inmueble en construcción deberá, además, contratar a favor de las personas futuras adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno:
- Un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España.
- O un seguro de caución celebrada con entidad autorizada para operar en dicho ramo en cualquier Estado miembro de la Unión europea.
Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.
El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble:
- Se constituirá mediante su formalización en escritura pública.
- Se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Las personas con funciones notariales no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de aprovechamiento por turno (y las entidades registradoras no lo inscribirán) mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos más arriba señalados, en esencia:
- Inscripción de la conclusión de la obra en el Registro.
- Cumplir requisitos para ejercer actividad turística.
- Haber celebrado contrato con una empresa de servicios que cumpla los oportunos requisitos.
- Concertar los seguros o garantías correspondientes.
- Contratar aval bancario o seguro de caución que garanticen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para adquirir el derecho.
La escritura reguladora.
La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
- La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho las personas titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
- La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística, al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.
- En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turnos se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y la hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.
- Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por la persona propietaria o por una empresa de servicios.
- Los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turnos, si se hubiesen establecido. De los mismos no podrá resultar para las personas titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo establecido por la normativa aplicable.
- La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, así como el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
- La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.
- Duración del régimen.
Deberán incorporarse a la escritura, originales o por testimonio notarial, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro. Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro de la Propiedad.
En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución.
La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán responsables de la realidad de los contratos incorporados.
En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión. Para realizar tal constancia, será necesario aportar las oportunas licencias, y que no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.
La persona propietaria o promotora, una vez inscrita la terminación de la obra, deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.
La inscripción del régimen de aprovechamiento por turno y su modificación.
Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la entidad registradora suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la normativa de aplicación.
Si al inscribir el régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaran como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, la entidad registradora les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias.
Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento de la parte acreedora hipotecaria si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.
Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al que la presente, la entidad registradora archivará copia de los contratos incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.
Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que la persona propietaria no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato o en caso de resolución, o un acta de manifestaciones en la que la persona propietaria se haga cargo directamente de los servicios o cuando se aporte la información precontractual, la entidad registradora archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados. La entidad registradora suspenderá el archivo si en el acta la persona propietaria o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hace asunción expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o si la documentación precontractual no contuviera las menciones exigidas. También suspenderá la entidad registradora el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.
Cualquier modificación que se realice en los contratos y documentos anteriores, siempre que esté permitida, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad.
El régimen sólo podrá ser modificado por la persona propietaria registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de personas titulares, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Seguro.
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, la persona propietaria deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros por los daños y perjuicios causados hasta que dicha transmisión se produzca.
El citado contrato podrá suscribirse por periodos anuales y se renovará durante la vigencia del régimen. La suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo.
Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir las personas ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos, así como un seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. La persona tomadora de estos seguros será la persona propietaria o promotora, que podrá pactar con la empresa de servicios que esta última se haga cargo del coste de las primas.
La contratación del régimen de aprovechamiento por turno.
La forma y el contenido mínimo del contrato.
Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración, de reventa o de intercambio:
- Se formalizarán por escrito, en papel o en otro soporte duradero.
- Se redactarán en un tamaño tipográfico y con contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida la persona consumidora o del que esta sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión europea.
- Si la persona consumidora es residente en España o la empresa ejerce aquí sus actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de cualquiera de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas española oficiales en el lugar de la celebración del contrato.
La información precontractual facilitada a la persona consumidora, debidamente firmada por esta:
- Formará parte integrante del contrato.
- No se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstancias anormales imprevisibles y ajenas a la voluntad de la empresa y cuyas circunstancias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada.
- Los cambios se comunicarán a la persona consumidora, en papel o en cualquier otro soporte duradero fácilmente accesible para él, antes de que se celebre el contrato y deberán constar explícitamente en este.
En el contrato figurará:
- La identidad.
- El domicilio y la firma de cada una de las partes.
- La fecha y el lugar de celebración del contrato.
Serán firmadas aparte por la persona consumidora las cláusulas contractuales relativas:
- Al derecho de desistimiento.
- A la prohibición del pago de anticipos.
El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte, según lo expresado en el Anexo V de la Ley 4/2012, de 6 de julio.
La persona consumidora recibirá, al menos, una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebración.
En lo que respecta a los extremos que, como mínimo, deben presentar los contratos relativos a los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, además de lo anteriormente recogido, se cuenta con los siguientes:
- Los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, de la persona notaria autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá.
- Identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
- Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, habrá de indicarse:
- Fase en que se encuentra la construcción.
- Plazo límite para la terminación del inmueble.
- Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.
- Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del inmueble.
- Domicilio indicado por la persona adquirente donde habrá de notificársele la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración del régimen.
- Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
- Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del seguro.
- Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por la persona adquirente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
- El precio que deberá pagar la persona adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o la persona propietaria que se hubiera hecho cargo de estos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al IPC que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos 5 años. También se hará expresión del importe de los impuestos que lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- Servicios e instalaciones comunes que la persona adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
- Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes.
- Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
- De la persona propietaria o promotora.
- De la persona transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con la persona propietaria o promotora en el momento de la celebración del contrato.
- De la persona adquirente.
- De la empresa de servicios.
- Del tercero o la tercera que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.
- Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de esta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.
- Expresión del derecho que asiste a la persona adquirente a:
- Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información de la entidad registradora competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
- Exigir el otorgamiento de escritura pública.
- Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
- El domicilio o dirección electrónica designado expresamente por las partes contratantes para la práctica de toda clase de requerimientos y notificaciones. Cada una de las partes podrá, con posterioridad al contrato, modificar dicho domicilio o dirección electrónica, siempre que lo comunique a la otra por medio que acredite su recepción.
- Lugar y firma del contrato.
- Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros o terceras del derecho objeto del contrato. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho sistema supondrá para la persona adquirente.
El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
El contrato y la información precontractual se redactarán en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida la persona adquirente o del que esta sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea:
- Si la persona adquirente es residente en España o la empresa ejerce aquí sus actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de cualquiera de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato.
- Asimismo, la persona transmitente deberá entregar a la persona adquirente la traducción jurada del contrato a la lengua o a una de las lenguas oficiales del Estado miembro de la Unión Europea en que esté situado el inmueble, siempre que sea una de las lenguas oficiales de la Unión.
- Las personas adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.
En su caso, junto con el contrato se entregará a la persona adquirente el certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte adquirida, según corresponda.
La formalización notarial y la publicidad registral del contrato.
La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, la entidad registradora hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las 2 últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen.
Si el contrato se celebra ante Notario, este advertirá del derecho de desistimiento en favor de la persona adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce la Ley.
La resolución por falta de pago de las cuotas.
Salvo pacto en contrario, la persona propietaria tendrá una facultad resolutoria en el caso de que la persona adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, 1 año.
La persona propietaria podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago a la personal deudora en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de 30 días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.
Para llevar a cabo la resolución, la persona propietaria deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales.
La persona propietaria que ejercite la facultad resolutoria quedará obligada a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviera pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta.
Facultades de la persona titular de los derechos de aprovechamiento por turno.
La persona titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.
La persona titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo establecido en la Ley de aprovechamiento por turnos. Las personas adquirentes de estos derechos quedarán subrogadas en los que correspondan a la persona titular del derecho de aprovechamiento por turno y, en especial, los que le corresponden frente a la persona propietaria del inmueble.
En el caso anterior, si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor de la persona transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, la persona adquirente o cesionaria podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre de la persona transmitente o cedente, por el procedimiento regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario.
La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de personas titulares. La comunidad de personas titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten las personas titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por las siguientes normas:
- Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido deberán ser tomados por la mayoría de dos tercios de las personas titulares.
- Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de las personas titulares del derecho de aprovechamiento por turno.
- Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.
- Si no resultare mayoría, o el acuerdo de este fuera gravemente perjudicial para las personas interesadas, la persona titular del Juzgado proveerá a instancia de parte lo que corresponda.
- Las normas de la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de personas propietarias se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes.
El incumplimiento de los servicios.
La persona propietaria o promotora es responsable, frente a las personas titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios.
En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, la persona propietaria o promotora deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde al propietario o promotor.
En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar de la persona propietaria la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.
Una vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha incumplido, la persona propietaria o promotora deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no perjudicará, en ningún caso, a las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.
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