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Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores y usuarios de préstamos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamos o crédito

En el sector financiero la protección a los consumidores y usuarios es de especial relevancia, dado que están en juego no sólo sus intereses económicos sino también la estabilidad del sistema.

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El objeto fundamental de esta ley son los créditos y préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito y los servicios de intermediación del crédito, con el objetivo de salvaguardar los intereses económicos y los derechos de los consumidores y usuarios.

Hasta el momento estos dos fenómenos no contaban con una previsión normativa específica, pero están un gran auge en la actualidad.

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Preguntas frecuentes

¿Qué son los servicios de intermediación y para qué sirven?

¿Qué son los servicios de intermediación y para qué sirven?

"Estos servicios de intermediación consisten en la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción." (Artículo 1 Ley 2/2009)

¿Quién puede ofrecer servicios de intermediación?

¿Quién puede ofrecer servicios de intermediación?

"Aquellas personas físicas o jurídicas (empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción. " (Artículo 1 Ley 2/2009)

¿Están obligadas a inscribirse en algún registro las empresas que se dediquen a servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito?

¿Están obligadas a inscribirse en algún registro las empresas que se dediquen a servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito?

"Sí. Deben inscribirse, antes de iniciar su actividad, en el registro autonómico que corresponda a su domicilio social. Las empresas que desarrollan sus actividades en territorio español pero están domiciliadas fuera de España, y aquellas otras cuyo domicilio se encuentre en una Comunidad Autónoma que no haya creado el registro propio, deberán inscribirse en el Registro estatal del Instituto Nacional de Consumo. En ese Registro estatal, accesible en internet, figurarán los datos identificativos de la empresa, el ámbito territorial en el que desarrolla su actividad, la actividad desarrollada y los demás datos que se establezcan reglamentariamente. También figurarán los datos identificativos de la entidad aseguradora o bancaria con la que se haya contratado el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario. El Registro estatal recogerá, asimismo, los datos suministrados por las Comunidades Autónomas que creen registro, y pondrá a disposición de los registros autonómicos la información que tengan. Estos registros serán públicos y de acceso gratuito e incluirán la información actualizada que faciliten las empresas." (Artículo 3 y Disposición Transitoria Única Ley 2/2009)

¿En qué plazo debe procederse a la inscripción por parte de una empresa en el Registro?

¿En qué plazo debe procederse a la inscripción por parte de una empresa en el Registro?

"Una vez constituidos los registros públicos de empresas, las empresas deberán proceder a su inscripción en el plazo de los tres meses siguientes a su constitución. El registro estatal ha sido creado mediante Real Decreto 160/2011, el día 12 de febrero de 201, teniendo las empresas de plazo para inscribirse hasta el 12 de mayo de 2011." (Artículo 3 y Disposición Transitoria Única Ley 2/2009)

¿Qué organismo gestiona el registro estatal?

¿Qué organismo gestiona el registro estatal?

"El Registro estatal tendrá carácter público y naturaleza administrativa y se gestionará por el Instituto Nacional del Consumo, que tendrá la condición de responsable del fichero, a los efectos previstos en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, ante el cual podrán ejercitarse los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición previstos en dicha ley. La Subdirección General de Calidad del Consumo del Instituto Nacional del Consumo será la unidad encargada del Registro estatal y a ella corresponderá toda decisión o acuerdo relativo a la competencia del mismo. Contra sus resoluciones se podrá interponer recurso de alzada ante la Dirección del Instituto Nacional del Consumo, en la forma y plazos previstos en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común". (Artículo 3 y 4 Real Decreto 106/2011)

¿Existen facilidades de acceso al Registro estatal para personas con discapacidad?

¿Existen facilidades de acceso al Registro estatal para personas con discapacidad?

"Sí. El Registro estatal, accesible a través de la página Web del Instituto Nacional del Consumo, incorporará los criterios de accesibilidad para personas con discapacidad y de edad avanzada, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional quinta de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico." (Artículo 3.2 Real Decreto 106/2011)

¿Debo abonar alguna cantidad por realizar algún tipo de actuación en relación con el Registro estatal?

¿Debo abonar alguna cantidad por realizar algún tipo de actuación en relación con el Registro estatal?

"No. La inscripción en el mismo, así como la realización de consultas y la expedición de certificados, será gratuita y no requerirá justificar ningún tipo de interés específico." (Artículo 3.3 Real Decreto 106/2011)

¿Cuales son las funciones del registro estatal?

¿Cuales son las funciones del registro estatal?

"1. Inscribir a las empresas afectadas. 2. Evaluar y controlar la legalidad del contenido de los folletos y demás documentación, dando cuenta a las comunidades autónomas, donde la empresa desarrolle su actividad, de cualquier anomalía que se observe, al objeto de que se proceda, en su caso, a la apertura del oportuno expediente sancionador. 3. Publicar en la Web del INC, el folleto sobre precios, tarifas y gastos repercutibles, de los servicios de intermediación. 4. Expedir las oportunas certificaciones acreditativas de las empresas inscritas y del número que corresponda a la empresa en este registro. 5. Elaborar periódicamente, al menos con carácter anual, una relación actualizada de empresas inscritas, en función de la actividad desarrollada por cada una de ellas. 6. Cancelar la inscripción de oficio o a petición de las propias empresas o, en su caso, de las comunidades autónomas en que tengan su domicilio social. 7. Cualesquiera otras compatibles con su actividad que le sean encomendadas." (Artículo 5 Real Decreto 106/2011)

¿Cómo debo solicitar la inscripción en el Registro estatal?

¿Cómo debo solicitar la inscripción en el Registro estatal?

"La inscripción en el Registro estatal se formalizará mediante solicitud dirigida al Instituto Nacional del Consumo conforme al modelo de solicitud que figura como Anexo al Real Decreto 106/2011. Las empresas podrán presentar la correspondiente solicitud en el Registro General del Instituto Nacional del Consumo, o en cualquiera de los lugares que enumera el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre. Las solicitudes también podrán tramitarse por medios electrónicos." (Artículo 6 Real Decreto 106/2011)

¿Qué documentación debo acompañar a la solicitud de inscripción en el registro estatal?

¿Qué documentación debo acompañar a la solicitud de inscripción en el registro estatal?

"La solicitud deberá ir acompañada, entre otros, de los siguientes documentos, que deberán incorporar información veraz y comprobable: a. Los que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales para el ejercicio de su actividad, y, en su caso, constitución legal, su denominación o razón social y su domicilio social, número de identificación fiscal... b. Memoria explicativa de la actividad que pretendan desarrollar, relación de servicios que configuran la oferta comercial, ámbito territorial en el que vayan a ejercer su actividad... c. Copia compulsada de la póliza del seguro de responsabilidad civil o aval bancario necesario para cubrir las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores... d. El folleto informativo sobre precios de los servicios, tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos los tipos de interés por demora." (Artículo 6 Real Decreto 106/2011)

¿En qué plazos deben responder mi solicitud de inscripción?

¿En qué plazos deben responder mi solicitud de inscripción?

"Presentada la solicitud, con los documentos exigidos, y una vez evaluados los mismos, se procederá a la inscripción correspondiente, con la asignación de una clave individualizada de identificación registral, que será notificada al interesado en el plazo de un mes desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro del órgano competente para su tramitación. Si transcurrido dicho plazo, el interesado no hubiese recibido notificación alguna, se podrá entender estimada la solicitud de inscripción y la Administración vendrá obligada a proceder a la formalización de la misma en el plazo de 10 días." (Artículo 7 Real Decreto 106/2011)

¿Cómo se organiza el Registro estatal?

¿Cómo se organiza el Registro estatal?

"El Registro estatal se adaptará al sistema de hoja personal, atribuyendo a cada empresa una hoja personal y un número ordinal, y constará de dos secciones: a. En la sección primera se inscribirán los empresarios que sean personas físicas. b. En la sección segunda se inscribirán las empresas que sean personas jurídicas. La inscripción y posteriores anotaciones se numerarán correlativamente según el orden cronológico en que se hayan practicado. La cancelación determina la extinción de la inscripción. Los documentos que accedan al Registro estatal formarán el expediente de cada empresa, incorporándose al archivo correspondiente." (Artículo 8 Real Decreto 106/2011)

¿Qué datos deben figurar en el Registro estatal?

¿Qué datos deben figurar en el Registro estatal?

"En el Registro estatal, accesible a través de la página Web del Instituto Nacional del Consumo, figurarán los siguientes datos: a. Los datos identificativos de las empresas. b. La actividad que desarrollen y, en su caso, si trabajan en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas. c. Los establecimientos con que cuenta la empresa y su ubicación. d. El ámbito territorial en el que desarrollan su actividad. e. Los datos identificativos de la entidad aseguradora o bancaria con la que se haya contratado el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario obligatorio y su cuantía. f. El folleto informativo sobre precios de los servicios, tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora." (Artículo 8 Real Decreto 106/2011)

¿Qué obligaciones tienen las empresas inscritas en el Registro estatal?

¿Qué obligaciones tienen las empresas inscritas en el Registro estatal?

"Las siguientes obligaciones: 1. Notificar al Registro estatal toda modificación o actualización del folleto informativo sobre precios. La entidad correspondiente deberá remitir al registro estatal, en el plazo de los 10 días siguientes a aquel en que tenga lugar la modificación o actualización, un nuevo folleto informativo, con indicación expresa de la página o páginas modificadas y de los cambios efectuados. 2. Justificar anualmente ante el Registro estatal la vigencia de la póliza contratada o del aval, así como la adecuación de su importe, en el plazo de los 10 días siguientes a aquel en que se cumpla un año o sucesivos periodos de un año desde la inscripción inicial. 3. Comunicar al Registro estatal las alteraciones o modificaciones de los datos que figuren en la correspondiente inscripción, en un plazo de 10 días desde que estas tengan lugar." (Artículo 9 Real Decreto 106/2011)

¿Qué efectos tiene el incumplimiento de aportación de datos al registro?

¿Qué efectos tiene el incumplimiento de aportación de datos al registro?

"El incumplimiento por la empresa de las obligaciones de comunicación de datos, así como la negativa a aportar los datos solicitados o la falta de veracidad de los mismos, dará lugar a la cancelación de oficio de su inscripción en el Registro estatal, sin perjuicio de la apertura del expediente sancionador que proceda." (Artículo 9 Real Decreto 106/2011)

¿Cómo se puede llevar a cabo la cancelación en el registro estatal?

¿Cómo se puede llevar a cabo la cancelación en el registro estatal?

"Se producirá de oficio en los casos de incumplimiento, así como a instancia de la empresa afectada o, en su caso, de las comunidades autónomas en que tenga su domicilio. En ambos casos, la resolución de cancelación será notificada, en el plazo máximo de tres meses, al titular o representante de la empresa y producirá efectos desde la fecha en que se notifique la misma. Las empresas estarán obligadas a comunicar al Registro estatal el cese de su actividad, a efectos de cancelación de la inscripción, en el plazo de 10 días desde que tuvo lugar. Dicha comunicación se realizará mediante escrito dirigido a la Subdirección General de Calidad del Consumo, que instruirá el oportuno expediente. La cancelación de la inscripción por cese de actividad, y la fecha en que ha tenido lugar, se publicarán en la página Web del Instituto Nacional del Consumo." (Artículo 10 Real Decreto 106/2011)

¿Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario por parte de estas empresas?

¿Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario por parte de estas empresas?

"Sí. Las empresas que desarrollen en territorio español las actividades reguladas por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, estén domiciliadas en España o en el extranjero, deberán contratar un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario para garantizar las responsabilidades en que pueda incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación o concesión de préstamos o créditos hipotecarios." (Artículo 12 Real Decreto 106/2011)

¿Cuál es el importe mínimo avalado o asegurado

¿Cuál es el importe mínimo avalado o asegurado

"El importe mínimo asegurado o avalado será de 300.000 euros para el primer año de la actividad. Dicha cuantía se multiplicará por el número de establecimientos en los que la empresa desarrolle la actividad. Una vez transcurrido el primer año de actividad, y en los años sucesivos, el importe mínimo asegurado o avalado será el mayor de los dos siguientes: la actualización en función del índice de precios al consumo del referido en el apartado anterior o, el 30 % de la facturación que corresponda a la actividad desarrollada por la empresa, en cuanto al ámbito cubierto por este Real Decreto, en el ejercicio anterior." (Artículo 12 Real Decreto 106/2011)

¿Qué ocurre ante la falta de seguro o aval?

¿Qué ocurre ante la falta de seguro o aval?

"La falta de vigencia del seguro o del aval será causa que automáticamente impedirá el ejercicio de la actividad de la empresa, procediéndose de oficio a la cancelación de su inscripción en el Registro estatal, sin perjuicio de la apertura del expediente sancionador que proceda en aquellos casos en que la empresa haya ejercido o siga ejerciendo su actividad una vez expirado el plazo de dicho seguro o aval." (Artículo 12 Real Decreto 106/2011)

¿Qué información deben facilitar las empresas que se dediquen a servicios de intermediación?

¿Qué información deben facilitar las empresas que se dediquen a servicios de intermediación?

"Las empresas deberán tener a disposición de los consumidores las condiciones generales de la contratación que utilicen. Los consumidores no tendrán que afrontar ningún gasto ni asumir compromiso alguno por recibir esos datos. Esta información deberá estar disponible en la página web de las empresas, si éstas disponen de ella, y en los establecimientos u oficinas en que presten sus servicios. La accesibilidad de las personas con discapacidad a la información también deberá garantizarse." (Artículo 4 Ley 2/2009)

¿Tienen libertad estas empresas para establecer sus tarifas?

¿Tienen libertad estas empresas para establecer sus tarifas?

Sí. Las empresas establecerán libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos. No obstante deben respetar las limitaciones contenidas en las leyes que afectan a este tipo de actividades (el artículo 5 de la Ley 2/2009 que regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en la Ley de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).

¿Se debe indicar en el contrato todas las tarifas o gastos que son aplicables?

¿Se debe indicar en el contrato todas las tarifas o gastos que son aplicables?

"Sí. Se deben indicar los supuestos en los que se aplicarán las distintas tarifas y la periodicidad con la que cobrarán. Se debe detallar el importe de las comisiones o compensaciones y todos los gastos repercutibles, incluidas las actividades de asesoramiento. Todos estos gastos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos reales. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor. " (Artículo 5 Ley 2/2009)

¿Es obligación de estas empresas tener al público un tablón de anuncios?

¿Es obligación de estas empresas tener al público un tablón de anuncios?

"Sí. Las empresas deben tener, en todos sus establecimientos abiertos al público, un tablón de anuncios permanente, que se situará en un lugar destacado para que pueda verse fácilmente. Su contenido deberá ser fácilmente legible y debe garantizarse la accesibilidad de las personas con discapacidad a esa información. Para esto, se puede habilitar otro lugar para consultar la información siempre que se indique en el propio tablón." (Artículo 6.1 y 6.2 Ley 2/2009)

¿Qué información debe contener el tablón de anuncios?

¿Qué información debe contener el tablón de anuncios?

"En el tablón se recogerá toda aquella información que las empresas deban poner en conocimiento de los consumidores. Por ejemplo, la existencia y disponibilidad del folleto de tarifas; la existencia de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos; la normativa que regula la protección de los consumidores; en su caso, el derecho de los consumidores a solicitar ofertas vinculantes; y demás extremos que determinen las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias. Las empresas que realicen actividades de intermediación, además, informarán en el tablón de anuncios del derecho del consumidor a desistir del contrato de intermediación en los catorce días siguientes a su formalización, sin alegación de causa y sin penalización." (Artículo 6.1 y 6.2 Ley 2/2009)

¿Qué información deben facilitar las empresas que ofrezcan la posibilidad de realizar su actividad a través de Internet?

¿Qué información deben facilitar las empresas que ofrezcan la posibilidad de realizar su actividad a través de Internet?

"Las empresas que ofrezcan la posibilidad de realizar sus actividades a través de Internet deben incluir en una zona destacada su denominación social y, en su caso, su nombre comercial, su domicilio social así como una mención a su inscripción en los registros necesarios para poder operar. También incluirá, en una zona fácilmente visible, toda aquella información que las empresas deban poner en conocimiento de los consumidores. Por ejemplo, la existencia y disponibilidad del folleto de tarifas; la existencia de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos; la normativa que regula la protección de los consumidores; en su caso, el derecho de los consumidores a solicitar ofertas vinculantes; y demás extremos que determinen las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias. Las empresas que realicen actividades de intermediación además informarán del derecho del consumidor a desistir del contrato de intermediación en los catorce días siguientes a su formalización, sin alegación de causa y sin penalización. Asimismo se incluirá el folleto de tarifas de forma que su consulta sea accesible, sencilla y gratuita, sin perjuicio del coste de la conexión. Tanto las informaciones como el folleto deben ser accesibles para el público en general, no pudiendo quedar restringido su acceso a los clientes de la empresa." (Artículo 6.2 Ley 2/2009)

¿En qué consiste la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario?

¿En qué consiste la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario?

El Banco de España elaborará una «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario», con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación. La guía estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página web del Banco de España, y deberá hallarse a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente. (Artículo 20 ORDEN EHA/2899/2011)

¿En qué consiste la Ficha de Información Precontractual?

¿En qué consiste la Ficha de Información Precontractual?

Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). La Ficha de Información Precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad (Artículo 21 ORDEN EHA/2899/2011)

¿En qué consiste la Ficha de Información Personalizada?

¿En qué consiste la Ficha de Información Personalizada?

Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a éste la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.(Artículo 22 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Debe la entidad de crédito entregar al cliente bancario una oferta vinculante?

¿Debe la entidad de crédito entregar al cliente bancario una oferta vinculante?

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, éste podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante que se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente: a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega. (Artículo 23 ORDEN EHA/2899/2011)

¿En qué consiste un sistema de cobertura de tipo de interés?

¿En qué consiste un sistema de cobertura de tipo de interés?

El contrato de cobertura de tipo de interés consiste en fijar un límite máximo de tipo de interés a cambio de una prima. Si los tipos de interés rebasaran ese límite, la entidad financiera nos abonaría el diferencial establecido en el contrato. La prima que se paga se fija mediante la diferencia entre el tipo de interés en el momento de la firma y el rango de cobertura que vamos a tener hasta el techo. Todos estos contratos son completamente independientes del préstamo hipotecario o de la operación de financiación que tengamos suscrita con la entidad de crédito.

¿Cómo será la información ofrecida por la entidad de crédito con relación a cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad?

¿Cómo será la información ofrecida por la entidad de crédito con relación a cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad?

Se informará al cliente de: a) La naturaleza del instrumento de cobertura, si se trata de un límite al alza del tipo de interés, o si se trata de otro tipo de instrumento de cobertura ya sea porque el límite al alza vaya acompañado de un límite a la baja, o por cualquier otra característica, en cuyo caso se indicará expresamente que el producto no se limita a proteger al cliente frente al alza de tipos. b) Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación. c) En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso: 1.º la obligatoriedad del pago de una prima, y su importe; 2.º las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura, teniendo en cuenta diversos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia, destacando la posibilidad de que las mismas pueden ser negativas; 3.º la metodología de cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia. d) Y otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco de España. (Artículo 24 ORDEN EHA/2899/2011)

Cuando un sistema de cobertura de tipo interés se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad, ¿Es necesaria una vinculación expresa y formal con el préstamo?

Cuando un sistema de cobertura de tipo interés se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad, ¿Es necesaria una vinculación expresa y formal con el préstamo?

No será necesario que en la contratación del sistema de cobertura se produzca una vinculación expresa y formal con el préstamo, siendo suficiente que las partes reconozcan expresamente en dicha contratación que el sistema de cobertura se contrata con esa finalidad respecto de aquel. (Artículo 24 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Se debe facilitar algún tipo de información ante la existencia de cláusulas suelo y techo?

¿Se debe facilitar algún tipo de información ante la existencia de cláusulas suelo y techo?

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima .(Artículo 25 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Con qué periodicidad se publicarán los tipos de interés oficiales?

¿Con qué periodicidad se publicarán los tipos de interés oficiales?

Se publicarán mensualmente en el Boletín Oficial del Estado, y estarán disponibles en la página electrónica del Banco de España, los siguientes tipos de interés oficiales a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España. b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro. c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. d) Referencia interbancaria a un año (Euribor). e) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. f) El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000 .(Artículo 27 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Qué extremos deben contener los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos?

¿Qué extremos deben contener los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos?

Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada. En particular, fijará el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar a cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interes. (Artículo 29 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Qué deber tiene el notario en relación con la información que debe dar al cliente bancario?

¿Qué deber tiene el notario en relación con la información que debe dar al cliente bancario?

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá: a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia. b) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha recibido la información prevista. (Artículo 30 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Puede un notario denegar la autorización de un préstamo?

¿Puede un notario denegar la autorización de un préstamo?

Sí. La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o la inscripción de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado, ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el recurso de alzada .(Artículo 30 ORDEN EHA/2899/2011)

¿Tiene el cliente algún plazo para examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario?

¿Tiene el cliente algún plazo para examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario?

Sí. El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría. (Artículo 30 ORDEN EHA/2899/2011).

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 sobre la cláusula suelo de las hipotecas

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 sobre la cláusula suelo de las hipotecas

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 241/2013 de 9 de mayo de 2013 sobre recurso de casación planteado por la Asociación de Usuarios de los Servicios Bancarios (Ausbanc Consumo) contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Quinta) de 7 de octubre de 2011 en recurso de apelación 1604/2011, en el que solicitaba la declaración del carácter de cláusulas abusivas de las cláusulas de los contratos de préstamos a interés variable, celebrados con consumidores o usuarios, que establecen un tipo mínimo de interés o un tipo mínimo de referencia, llamadas coloquialmente cláusulas suelos. Después de pronunciamientos contradictorios sobre la citada cláusula desde distintas instancias judiciales, esta sentencia sienta jurisprudencia y nos marca los requisitos exigibles para evitar que la cláusula suelo que se utilice tenga carácter abusivo. El citado Tribunal deja claro, con carácter general, que no ha lugar a declarar la nulidad de las cláusulas suelo incorporadas a contratos de préstamo a interés variable suscritos con consumidores, considerándolas lícitas, siempre que reúnan los requisitos de transparencia exigibles en los contratos con los consumidores. Asimismo, declara que no es preciso que exista equilibrio económico o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo, e incluso declara lícitas las que no coexisten con cláusulas techos, ya que la oferta conjunta de ambas cláusulas, suelo y techo, cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor. No obstante, el Tribunal Supremo declara como abusivas las citadas cláusulas en los contratos de las entidades denunciadas, no por la ilicitud intrínseca de sus efectos, si no por la falta de transparencia basada en la insuficiencia de la información suministrada, exigiendo para ello que el consumidor sea informado de este elemento definitorio del objeto principal del contrato para ser capaz de comprender que lo que está firmando es un límite a la posible bajada del tipo de interés variable aplicable a su préstamo. Los criterios fijados por la sentencia para fijar la insuficiencia de información y, por tanto, la falta de transparencia que posibilita la declaración como abusiva de la citada cláusula, son los siguientes: a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. b) Se inserten de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas. c) No existan simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. d) No haya información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas. e) Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyan la atención del consumidor. Asimismo, la sentencia, pese a declarar el carácter abusivo de las cláusulas suelos de las entidades denunciadas, no permite la retroactividad de sus efectos por los trastornos graves con transcendencia en el orden público económico y, por lo tanto, no afectará a los pagos ya efectuados, ni a las resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada. Las entidades, a pesar de la condena, y la declaración de las cláusulas suelo como abusivas, no tendrán que proceder a devolver cantidad alguna a los consumidores. Asimismo, declara la subsistencia de los contratos de préstamo hipotecario en vigor suscritos por las entidades condenadas con los consumidores en los que se hayan utilizado las cláusulas que ordena cesar y eliminar.

¿Qué es la cláusula suelo?

¿Qué es la cláusula suelo?

Es una cláusula predispuesta incluida en el contrato de préstamo hipotecario a interés variable que establece un umbral mínimo para la variación del tipo de interés aplicable, de tal forma que, aunque bajen los tipos de interés, no permite a la persona deudora beneficiarse de la bajada de los mismos.

¿Cómo puedo comprobar que tengo cláusula suelo en mi hipoteca?

¿Cómo puedo comprobar que tengo cláusula suelo en mi hipoteca?

Para comprobar si tiene pactada una cláusula suelo debe revisar su escritura hipotecaria, concretamente la parte de las cláusulas financieras, y verificar que no exista ninguna cláusula en la que se fije un tipo de interés mínimo aplicable. Además, si detecta que sus cuotas mensuales del pago de hipoteca son de la misma cantidad cada año, a pesar de la bajada de los tipos de interés, generalmente será porque se le está aplicando la cláusula suelo.

¿Es legal la cláusula suelo?

¿Es legal la cláusula suelo?

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, ha señalado que este tipo de cláusulas son lícitas, si bien establece una serie de requisitos para que no sean abusivas, principalmente que se haya actuado con especial transparencia en la información previa a la contratación

¿Qué requisitos debe reunir la cláusula suelo de mi hipoteca para ser considerada abusiva y, por lo tanto,  nula?

¿Qué requisitos debe reunir la cláusula suelo de mi hipoteca para ser considerada abusiva y, por lo tanto,  nula?

Una cláusula suelo será declarada abusiva y, por lo tanto, nula cuando se constate una falta de “especial transparencia” en la contratación de la misma.  En particular, cuando se den los requisitos fijados en la sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo:

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

¿A quién reclamo en caso de considerar abusiva mi cláusula suelo?

¿A quién reclamo en caso de considerar abusiva mi cláusula suelo?

Comience revisando su hipoteca con el fin de comprobar si contiene cláusula suelo y que se cumple con lo indicado en la Sentencia del Tribunal Supremo para que esa cláusula pudiera ser declarada abusiva y nula.

Si es así, puede reclamar sus pretensiones o hacer un requerimiento por escrito a su oficina bancaria. Dicha sucursal deberá atender las quejas y reclamaciones, en primera instancia. Si se agota dicha vía sin que la respuesta haya sido satisfactoria para la persona consumidora, se debe presentar  una reclamación, a través de su sucursal,  dirigida al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, que deberá resolver en el plazo de dos meses desde la presentación.

En caso de disconformidad con la resolución del Servicio de Atención al Cliente de la Entidad o si transcurren más de dos meses desde su presentación ante el mismo sin obtener resolución, el reclamante podrá dirigirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, sito en Calle Alcalá, 48, 27014 MADRID.).

En cualquier caso, para poder formular una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España es requisito imprescindible haber presentado previamente dicha reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad.

 Para que las quejas y reclamaciones sean admitidas, deberá de contener la siguiente información:

  • Nombre, apellidos y domicilio del interesado y, en su caso, de la persona que lo represente, debidamente acreditada; número del documento nacional de identidad para las personas físicas
  • Motivo de la queja o reclamación, con especificación clara de las cuestiones sobre las que se solicita un pronunciamiento.
  • Oficina u oficinas, departamento o servicio donde se hubieran producido los hechos objeto de la queja o reclamación.
  • Que el reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la queja o reclamación está siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial.
  • Lugar, fecha y firma.

El reclamante deberá aportar las pruebas documentales que obren en su poder en que se fundamente su queja o reclamación.