Alquiler de alojamientos de corta duración

ÍNDICE DE CONTENIDOS

• Normativa de aplicación
• Los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración
• Obligaciones de las personas arrendadoras y de las plataformas online de alquiler de corta duración
• El registro único de arrendamientos
• Cómo obtener el número de registro por parte de la persona arrendadora
• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
• Más información

IMPORTANTE.

El número de registro regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, debe ser obtenido a través del Registro de la Propiedad cuando se trate de:

• Servicios prestados por Plataformas en línea (por internet) a anfitriones (personas arrendadoras) que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (turísticos o de temporada).
• Servicios de alquiler de tales alojamientos que prestan las personas anfitrionas (personas arrendadoras) a través de las Plataformas en línea. 

Por lo tanto, no se considera aplicable, y por lo tanto, no habrá que solicitar el registro regulado en el mencionado Real Decreto:

• Para los servicios de alquiler de alojamientos que no llevan asociado una remuneración.
• Cuando no haya oferta de tales alojamientos a través de las Plataformas online.  

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Normativa de aplicación.

Por medio del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril:

• Se establecen una serie de obligaciones y regulaciones en materia de información aplicables a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración cuando los Estados miembros hayan establecido procedimientos de registro para las unidades situadas en su territorio.
• Se dispone que cuando existan ese tipo de procedimientos de registro, se deberá crear una Ventanilla Única Digital.

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, vigente desde el 2 de enero de 2025 y efectivo a partir del 1 de julio de 2025, adapta al ordenamiento español el Reglamento anteriormente mencionado, y regula:

• El procedimiento de registro único de arrendamientos, que depende del Registro de la Propiedad y del de Bienes Muebles.
• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que depende del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda alquilar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas online de alquiler de corta duración.
La aplicación de la normativa recae sobre:

• Los servicios prestados por las plataformas online a personas anfitrionas que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España (con independencia de dónde se establezcan tales plataformas).
• Los servicios de alquiler de alojamientos que prestan las personas anfitrionas a través de las plataformas.

La Orden VAU/653/2025, de 19 de junio determina los plazos y el modelo para la transmisión, por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración, de los datos de actividad por unidad de alojamiento a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las url de los anuncios publicados en sus plataformas. 

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Los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Este tipo de servicios tiene una serie de características:

• Se trata de arrendamientos por un periodo breve de una o varias unidades.
• Pueden tener finalidad turística o no.
• Ha de ser a cambio de remuneración.
• Pueden ser con carácter profesional o no.
• Pueden ser alquilados de forma regular o no.
• La normativa que se les aplica es:

1. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
2. La aplicable en materia de embarcaciones.
3. La aplicable sobre arrendamientos de tipo turístico de las Comunidades Autónomas.
4. Cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras.

La unidad a efectos del alquiler de corta duración, se entiende como un alojamiento amueblado, que puede o no afectar a la totalidad del mismo, y que es objeto de la prestación de un servicio de este tipo de alquiler, no comprendiendo:

• Hoteles y similares (complejos hoteleros, aparta-hoteles, moteles), albergues.
• Oferta de alojamientos en campings y aparcamientos para caravanas.

Los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración pueden recaer sobre:

• La totalidad de una finca.
• Parte de una finca, siempre que sea posible.
• Buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que el alojamiento no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.

Con independencia de dónde recaigan los servicios, el elemento sobre el que recaen los mismos es la unidad.

Los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración tienen las siguientes características:

• Deben tener destino primordial diferente al de arrendamiento de viviendas con carácter permanente de la persona arrendataria.
• El arrendamiento debe derivarse de causas de carácter temporal, tales como:

1. Vacacionales o turísticas.
2. Laborales.
3. De tratamiento médico.
4. Cualquier otra causa que no implique una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.

• Deben contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad con carácter temporal.

Agentes que intervienen en el alquiler de alojamientos de corta duración.

Intervienen en el alquiler de alojamientos de corta duración:

• Persona anfitriona o arrendadora. Persona física o jurídica que presta, o tiene la intención de prestar, un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de una remuneración, a través de una plataforma online de alquiler de corta duración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no.
• Persona huésped o arrendataria. Persona física alojada en una unidad de alojamiento.
• Plataforma online de alquiler de corta duración. Se trata de una plataforma online que permite a las personas huéspedes celebrar contratos a distancia con personas anfitrionas para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
• Plataforma pequeña y microplataforma online de alquiler de corta duración. Se trata de una plataforma online de alquiler de corta duración considerada como pequeña empresa (menos de 50 personas asalariadas y volumen de negocios anual o balance general inferior a 10 millones de euros) o microempresa (menos de 10 personas asalariadas y volumen de negocios anual o balance general inferior a 2 millones de euros). 

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Obligaciones de las personas arrendadoras y de las plataformas online de alquiler de corta duración.

Las personas arrendadoras o anfitrionas tienen las siguientes obligaciones:

• Obtención previa de un número de registro en el Registro de la Propiedad. Todo ello para poder ofrecer sus servicios a través de plataformas online. El número de registro será otorgado de forma automática e inmediata.
• Aportar la oportuna información, junto con la solicitud.
• Atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que se pudieran recibir con relación a las unidades de alojamiento.
• Actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que se hubiera obtenido un número de registro cuando se produjera algún cambio en la misma.
• Comunicar a las plataformas online el número de registro que se hubiera asignado a la unidad de alojamiento por el Registro de la Propiedad, para poder ofrecerla en tales plataformas.

Las plataformas online de alquiler de corta duración cuentan con las siguientes obligaciones:

• Disponer en sus aplicaciones funcionalidades que permitan a las personas arrendadoras identificar los alojamientos ofrecidos mediante el número de registro asignado.
• Garantizar que las personas arrendadoras faciliten el número de registro que se les haya asignado a sus alojamientos y que se muestre de manera clara como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los alojamientos en sus plataformas.
• Realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de las personas arrendadoras de los datos de registro a través de la consulta con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Se debe habilitar la posibilidad de que se pueda realizar la consulta permanente y automáticamente para cada anuncio que pretenda publicarse en la plataforma online.
• Informar sin demora indebida a la Ventanilla Única y a las personas arrendadoras de los resultados de las comprobaciones aleatorias anteriormente mencionadas.
• Informar a las personas arrendadoras que se decidan por utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único regulado.
• Recoger y transmitir mensualmente a la Ventanilla Única por medios de comunicación máquina a máquina:

1. Los datos de actividad por unidad de alojamiento.
2. Número de registro facilitado por las personas arrendadoras.
3. Dirección específica de la unidad de alojamiento.
4. Url de los anuncios publicados en sus plataformas.

• Dar cumplimiento en plazo de 48 horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado. 

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El registro único de arrendamientos.

Se trata de un procedimiento de registro único de arrendamientos, realizado a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles, que ha de solicitarse antes de que se proceda a ser ofrecido la unidad de alojamiento en cuestión en las plataformas online de alquiler de corta duración.

Cada unidad de alojamiento sólo podrá tener asociada un número de registro por categoría y tipo de alojamiento. En este sentido, una unidad de alojamiento:

• Podrá contar con un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico.
• Podrá contar con un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración turístico.
• Podrá contar con un solo número de registro de embarcación.
• Podría contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística.

Procedimiento de solicitud de número de registro.

Inicio del procedimiento.

• A instancias de la persona interesada.
• Siendo tramitado en su totalidad de manera electrónica.
• La solicitud podrá presentarse directamente

Dónde presentar la solicitud.

• En la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (CORPME).
• Adjuntándose toda la información obligatoria en formato electrónico.
• Optando para la identificación por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas como códigos de un solo uso, firmas OTP o similares ofrecidos por terceros de confianza interpuestos, u otros sistemas basados en claves previamente concertadas.
• La solicitud podrá presentarse directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

Qué documentación presentar junto con la solicitud.

La solicitud de inscripción en el registro único de alquiler de corta duración, deberá incluir, al menos:

1) Para cada unidad de alojamiento:

• La dirección específica de la misma, el Código Registral Único y su referencia catastral (en el caso de buques, embarcaciones o artefactos navales, de manera alternativa: el Número de Identificación del Buque (NIB), la matrícula o el Código Registral Único del bien).
• El tipo de unidad (si se trata de una finca completa, una habitación o, en general, una parte de la finca), siempre que sea posible (o si se tratara de una embarcación u otro tipo de alojamiento).
• Si la unidad de alojamiento se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.
• El número máximo de personas arrendatarias que pueden alojarse en la unidad de alojamiento.
• Si la unidad de alojamiento está sujeta a régimen de título habilitante como autorización, licencia, visado o equivalente, se ha de presentar el oportuno documento acreditativo.
• La identificación de la categoría o categorías y tipos de arrendamiento para los que se pretenda obtener el número de registro, pudiendo ser simultáneos, en su caso, las 3 categorías:

1. Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca para alquiler de corta duración con finalidad no turística.
2. Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca, siempre que sea posible, para alquiler de corta duración con finalidad turística.
3. Embarcaciones flotantes u otras propiedades que permitan alojamiento de corta duración.

• La declaración de que la unidad de alojamiento dispone de equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de aquélla con carácter temporal.

2) Si las solicitudes son presentadas por personas arrendadoras físicas:

• Nombre y apellido de la persona solicitante.
• Número de identificación fiscal.
• Domicilio.
• Teléfono de contacto.
• Dirección de correo electrónico para la comunicación por escrito.

3) Si las solicitudes son presentadas por personas arrendadoras jurídicas:

• Denominación social.
• Número de identificación fiscal.
• Identificación de la persona representante legal.
• Domicilio social.
• Teléfono de contacto de la persona representante.
• Dirección de correo electrónico para la comunicación por escrito.

¿Qué sucede después de haberse presentado la solicitud y la documentación?

• El Registro de la Propiedad o, en su caso, de Bienes Muebles procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que identificará la categoría y el tipo designado por la persona interesada. Tras la calificación favorable por el Registro de la Propiedad, se hará constar el número de registro y su categoría y tipo, lo cual se notificará a la persona interesada.
• Si existieran defectos en la solicitud o en la documentación aportada, y la persona interesada no subsanara los mismos dentro de los 7 días hábiles siguientes a la notificación de la resolución negativa, el Registro de la Propiedad:

1. Suspenderá la validez del número de registro afectado.
2. Remitirá comunicación a la Ventanilla Única, al objeto de ordenarse a las plataformas online que tengan publicados anuncios de ese número de registro, los eliminen o inhabiliten el acceso a ellos sin demora.

• Con calificación desfavorable se advertirá que, pasado el tiempo de subsanación, se trasladará a Ventanilla Única, ordenando a las plataformas online de alquiler a que eliminen o inhabiliten el acceso.
• La retirada del número de registro de una determinada unidad de alojamiento se producirá por:

1. Incumplimiento de los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad o al de Bienes Muebles.
2. Comunicación de la baja de inscripción en el Registro por la persona arrendadora.

• La retirada del número de registro de una determinada unidad de alojamiento implicará:

1. La cancelación de la nota marginal en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles.
2. La notificación a la persona interesada.
3. La comunicación a la Ventanilla Única.
4. La emisión de la oportuna resolución que ordena a las plataformas online la eliminación de los anuncios o inhabilitación de acceso a los mismos

• No se podrán comercializar unidades de alojamiento en régimen de alquiler de corta duración a través de plataformas online, cuando:

1. No se cuente con el oportuno número de registro.
2. Se cuente con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento. 

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Cómo obtener el número de registro por parte de la persona arrendadora.

En el caso de viviendas de uso temporal.

Fuente. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Estas viviendas se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Según el artículo 3 de la mencionada norma, en especial tienen esta consideración:

• Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
• Los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Se trata, por lo tanto, de viviendas que no tienen carácter residencial permanente y se encuentran destinadas a ser ocupadas, por ejemplo, por estudiantes, trabajos temporales o estancias durante tratamientos médicos; no requiriéndose en estos casos información adicional por parte de las Comunidades Autónomas ni de los Ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios.

Los pasos a seguir a la hora de obtener el número de registro obligatorio son:

• Preparación de la documentación:

1. Referencia catastral y dirección exacta de la vivienda.
2. Detalle sobre si se desea alquilar la vivienda completa o por habitaciones.
3. Número de personas que podrán utilizar la vivienda.

• Solicitar el número de Registro en el Colegio de Registradores:

1. Accediendo a la sede electrónica del Colegio de Registradores.
2. Identificándose por medio de certificado electrónico.
3. Completando la oportuna solicitud.

Tras todo lo anterior, el Colegio de Registradores entregará de manera inmediata un número de registro temporal. Tras las oportunas comprobaciones de todo lo entregado, y si todo es conforme, el Colegio de Registradores hará definitivo el número de registro.

• Informar del número de registro obtenido en las Plataformas de Alquiler, ya que éstas deben solicitar de manera obligatoria el número de registro obtenido.
• Tras este último paso, ya se podrá operar online, de tal forma que la vivienda ya podrá ser publicada en las Plataformas de manera legal.

En el caso de las viviendas de uso turístico.

Fuente. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Estas viviendas se encuentran reguladas por normativa específica de las Comunidades Autónoma o entidad local correspondiente, que son las competentes para la regulación y supervisión de este mercado, no regulándose, por lo tanto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos. A nivel andaluz, se puede ampliar información al respecto en la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior.

Los pasos a seguir a la hora de obtener el número de registro obligatorio son

• Preparación de la documentación:

1. Referencia catastral y dirección exacta de la vivienda.
2. Detalle sobre si se desea alquilar la vivienda completa o por habitaciones.
3. Número de personas que podrán utilizar la vivienda.
4. Debe cumplirse con los requisitos que se establezcan en la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda. En el caso de Andalucía, se puede obtener la oportuna información en el Registro de Turismo de Andalucía (dependiente de la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior). Habría que informarse en dicho organismo, o en la oportuna entidad local, si se ha de realizar algún trámite adicional.

• Solicitar el número de Registro en el Colegio de Registradores:

1. Accediendo a la sede electrónica del Colegio de Registradores.
2. Identificándose por medio de certificado electrónico.
3. Completando la oportuna solicitud.

Tras todo lo anterior, el Colegio de Registradores entregará de manera inmediata un número de registro temporal. Tras las oportunas comprobaciones de todo lo entregado, y si todo es conforme, el Colegio de Registradores hará definitivo el número de registro.

• Informar del número de registro obtenido en las Plataformas de Alquiler, ya que éstas deben solicitar de manera obligatoria el número de registro obtenido.
• Tras este último paso, ya se podrá operar online, de tal forma que la vivienda ya podrá ser publicada en las Plataformas de manera legal. 

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La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es, junto al registro obligatorio de las unidades de alojamiento destinadas al alquiler de corta duración a través de plataformas online, otra de las novedades del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

Si bien el procedimiento de registro único se localiza en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se trata de una pasarela digital única a nivel estatal, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, que permite:

• La transmisión electrónica de datos entre las plataformas online de alquiler de corta duración y las autoridades competentes.
• Informar sobre los distintos usos, regulación y destinos de las unidades de alojamiento dedicadas al alquiler de corta duración en toda España.

A través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se llevará a cabo la recepción y transmisión de los datos por parte de las plataformas online de alquiler de corta duración.

En este sentido, tales plataformas comunicarán a la Ventanilla Única los datos necesarios para permitir la notificación de las comunicaciones y resoluciones que ordenan, por ejemplo, la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios de unidades de alojamiento:

• Ofrecidas sin número de registro o con número de registro no válido.
• O en casos de uso indebido de un número de registro.

La Ventanilla Única Digital:

• Permite la transmisión máquina a máquina y manual de:

1. Los datos de actividad por unidad de alojamiento.
2. Junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, dirección específica de dicha unidad y las url de los anuncios publicados en las plataformas online de alquiler de corta duración.

• Facilita a las plataformas online llevar a cabo comprobaciones aleatorias.
• Permite la consulta del número de registro asignado a las unidades de alojamiento de las personas arrendadoras y la dirección y ubicación específica de las mismas.
• Permite la consulta de los datos de actividad por unidad de alojamiento y las url de los anuncios publicados por las personas arrendadoras en las plataformas online, mediante su interconexión con las plataformas online.
• Incluye una base de datos online de libre acceso y legible por máquina para comprobaciones.
• Garantiza una información reutilizable y la confidencialidad, integridad y seguridad en el tratamiento de los datos personales.

Plazo y forma de presentación de los datos desde las Plataformas en línea de alquiler de corta duración a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

El periodo de referencia de la transmisión será mensual y coincidirá con el mes natural. Deberán recogerse y transmitirse a la Ventanilla Única Digital:

• Los datos de actividad de la unidad de alojamiento.
• El número de registro facilitado por las personas arrendadoras.
• La dirección específica de la unidad.
• Las url de los anuncios publicados en sus plataformas.

Con respecto a las Plataformas definidas como “Plataformas pequeñas” y “Microplataformas” en línea de alquiler de corta duración:

• Los datos se transmitirán al final de cada trimestre (periodo de referencia de transmisión trimestral y coincidente con el trimestre natural).
• La transmisión se realizará por medios de comunicación máquina a máquina o manualmente y a través del portal de internet del Ministerio de Vivienda y agenda Urbana.

La transmisión de datos se realizará en los 15 primeros días naturales del mes siguiente a la finalización del correspondiente periodo de referencia.

Modelo a utilizar para la transmisión de los datos por parte de las Plataformas en línea de alquiler de corta duración.

Los datos a transmitir deberán contener la siguiente información:

• Fecha y hora de inicio del periodo de referencia de la transmisión.
• Fecha y hora de fin del periodo de referencia de la transmisión.
• Para cada contrato del que se deban transmitir datos:

1. Número de registro facilitado por las personas arrendadoras.
2. Dirección específica de la unidad: dirección completa, excepto código postal, municipio y país; código postal; municipio; país.
3. Número de huéspedes a los que se alquila la unidad.
4. Lista de países de residencia de cada huésped.
5. Periodo temporal por el que se arrienda la unidad: fecha de inicio; fecha de fin.
6. Url del anuncio.

• Metadatos:

1. Plataforma en línea que envía los datos.
2. Fecha y hora de envío de los datos. 

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Más información.

1) En la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en las siguientes materias:

• Alquiler de alojamientos de corta duración (si se va a alquilar).
• Plataformas online de alquiler.
• Colegio de Registradores en la Ventanilla Única Digital.
• Cómo obtener por parte de la persona propietaria el número de registro para viviendas de uso temporal.
• Cómo obtener por parte de la persona propietaria el número de registro para viviendas de uso turístico.
• Alquiler turístico e información de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales.
• Ventanilla Única Digital.
• Preguntas frecuentes sobre la Ventanilla Única Digital.
• Glosario de la Ventanilla Única Digital.

2) En la web del Colegio de Registradores:

• En materia del procedimiento de registro.

3) En la web de la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior de la Junta de Andalucía:

• En materia de viviendas de uso turístico.

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