ÍNDICE DE CONTENIDOS
- El régimen de propiedad horizontal
- Obligaciones y derechos de las personas propietarias en las comunidades propietarias y propietarios
- Organización de las comunidades de propietarias y propietarios
- Reuniones de la Junta de la comunidad
- Los acuerdos en la Junta de comunidad
- Mayorías necesarias para la toma de acuerdos en la Junta de comunidad
- Comunidades de propietarias y propietarios y reclamaciones
El régimen de propiedad horizontal.
Las comunidades de propietarias y propietarios de los edificios y viviendas con zonas comunes se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, así como por sus propios estatutos y normas de régimen interior.
Las comunidades de personas propietarias deberán constituirse en los edificios de viviendas que presenten zonas comunes, debiéndose, además, integrarse en las mismas los locales que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común del edificio o a la vía pública.
La Ley de propiedad horizontal regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal, y que establece que corresponde a cada piso o local integrante de la comunidad:
- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un determinado espacio susceptible de aprovechamiento independiente.
- La copropiedad, con las demás personas propietarias de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, la cual sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
El título de la propiedad del piso o local:
- Describirá el inmueble en su conjunto, donde se habrá de expresar, entre otros aspectos, los servicios e instalaciones con que cuente el mismo, expresándose, igualmente, la extensión, linderos, planta y anejos como garajes, buhardillas o sótanos.
- Fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomándose como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que va a hacerse de los elementos comunes.
- Podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio de derechos no prohibidos en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes, dentro de los límites de la Ley de propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad, el conjunto de personas propietarias podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a toda persona titular.
Impago de los gastos comunes.
La Junta de comunidad podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en tal situación, siempre que no puedan considerarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles, como:
- El establecimiento de intereses superiores al interés legal.
- La privación temporal del uso de servicios o instalaciones.
Con independencia de poder utilizar otros procedimientos judiciales, la comunidad de personas propietarias podrá reclamar de la persona obligada al pago todas las cantidades debidas en concepto de gastos comunes (ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva), por medio del proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietaria y propietarios.
La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir a ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje.
Respuesta de la comunidad de propietarias y propietarios frente a las deudas con terceros.
La comunidad de personas propietarias responde de sus deudas frente a terceros con los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente, y previo requerimiento de pago a la oportuna persona propietaria, la parte acreedora podrá dirigirse contra cada persona propietaria que hubiera sido parte en el oportuno proceso por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho.
Extinción del régimen de propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
- Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
- Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Obligaciones y derechos de las personas propietarias en las comunidades de propietarias y propietarios.
Obligaciones.
- Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de las personas propietarias, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a las otras personas propietarias, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de los epígrafes anteriores.
- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
- En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local la persona que lo transmite, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o expresar los que adeude, debiéndose aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con las demás personas titulares y responder ante éstas de las infracciones cometidas y de los daños causados.
- Comunicar a la secretaría de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla de esa forma, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.
- Comunicar a la secretaría de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliera esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con la nueva persona titular, sin perjuicio del derecho de aquélla a repetir sobre ésta. Todo ello, salvo que la comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Derechos.
Las personas propietarias cuentan con una serie de derechos en relación con las comunidades, algunos de los cuales se enumeran a continuación:
- De propiedad, con carácter singular y exclusivo, sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
- De copropiedad con las demás personas propietarias de los demás pisos o locales, de los elementos y servicios comunes.
- A modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad, sin que se produzca alteración de la seguridad del edificio o su estructura general, configuración o estado exteriores, y sin que se perjudiquen los derechos de otra persona propietaria. Para ello se deberá dar cuanta a la comunidad.
- A requerir, a través de la presidencia de la comunidad, la cesación inmediata de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
- Al resarcimiento de los daños o perjuicios sufridos por parte de la comunidad en los casos de haber tenido que consentir en su vivienda o local las reparaciones exigidas por el servicio del inmueble y permitir en el mismo servidumbres necesarias requeridas para la realización de obras, actuaciones o creación de servicios comunes.
- A la instalación, previa comunicación a la comunidad, de un punto de recarga para vehículo eléctrico de uso privado en el aparcamiento del edificio (debe estar ubicado en una plaza individual de garaje).
- A ser elegidos o elegidas para el ejercicio de cargos en la comunidad.
- De asistencia a las Juntas de la comunidad.
- De voto y delegación de voto en los acuerdos en las Juntas de la comunidad.
- A convocar Junta extraordinaria de comunidad, siempre que lo pidan un 25 % de las personas propietarias, o un número de éstas que representen, al menos, el 25 % de las cuotas de participación.
- De proposición de asuntos de interés para que la Junta de la comunidad los estudie y se pronuncie. En este sentido, se podrá dirigir escrito a la presidencia en el que se indiquen los asuntos que se pide que sean tratados, que serán incluidos en el orden del día de la Junta que se celebre.
- A manifestar su discrepancia con los acuerdos que se adopten, así como a impugnar los acuerdos de la Junta de la comunidad ante los Tribunales cuando, en este caso:
- Sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
- Resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de una o varias personas propietarias.
- Supongan grave perjuicio para alguna persona propietaria que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Organización de las comunidades de propietarias y propietarios.
Los órganos de gobierno de la comunidad de personas propietarias son los siguientes:
• La Junta de comunidad.
• La persona que ejerce la presidencia.
• En su caso, la persona o personas que ejercen la vicepresidencia.
• La persona que ejerce la secretaría.
• La persona que ejerce el cargo de administrador o administradora.
Se podrán establecer otros órganos de gobierno de la comunidad en los estatutos, o por acuerdo mayoritarios de la Junta de la misma.
Salvo que se disponga otra cosa por los estatutos, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por plazo de 1 año.
Las personas designadas podrán ser removidas de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de la comunidad, convocada en sesión extraordinaria.
La Junta de comunidad.
Ostenta las siguientes funciones:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los diferentes cargos en la comunidad.
- Resolver las reclamaciones que las personas titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllas.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
- Ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador o la administradora.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
La persona que ejerce la presidencia de la comunidad.
- Será nombrada, entre las personas propietarias, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
- El nombramiento será obligatorio, si bien la persona propietaria designada podrá solicitar su relevo al oportuno Juzgado (dentro del mes siguiente a su acceso al cargo), invocando las razones que considere oportunas.
- Se podrá acudir al Juzgado, igualmente, cuando por cualquier causa fuera imposible designar a la presidencia de la comunidad.
- Ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
La persona o personas que ejercen, en su caso, la vicepresidencia.
- La existencia de vicepresidencia es opcional.
- Le corresponde sustituir a la persona que ejerza la presidencia en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ésta, así como asistirla en el ejercicio de sus funciones.
Los cargos de secretaría y administración.
- Serán ejercidas por la presidencia de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de la comunidad, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
- Podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
- Los cargos de administración y, en su caso, el de secretaría-administración podrá ser ejercido por:
- Cualquier persona propietaria.
- Por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
- Corporaciones y otras personas jurídicas.
Corresponde a la persona que ejerza la administración de la comunidad:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a las personas titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas a la presidencia o, en su caso, a las personas propietarias.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretaría de la Junta y custodiar a disposición de las personas titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Reuniones de la Junta de la comunidad.
La asistencia a las Juntas de comunidad.
La asistencia a la Junta de la comunidad es:
- Personal.
- Por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por la persona propietaria.
Si algún piso o local perteneciera proindiviso a diferentes personas propietarias éstas nombrarán personas representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallara en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contra, se entenderá representado por la persona usufructuaria.
Las personas propietarias que en el momento de la junta no se encontraran al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubieran impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada:
- Podrán participar de las deliberaciones.
- No tendrán derecho a voto.
Las reuniones de la Junta de comunidad.
La Junta de la comunidad se reunirá:
- Por lo menor 1 vez al año para aprobar los presupuestos y cuantas.
- En las demás ocasiones que se considere conveniente por parte de la presidencia o lo pidan el 25 % de las personas propietarias, o un número de éstas que representen, al menos, el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de la Junta de comunidad.
Con respecto a la convocatoria de las Juntas de comunidad:
- La hará la presidencia y, en su defecto, las personas que la promuevan, con indicación de:
- Los asuntos que tratar.
- El lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones.
- Contendrá una relación de las personas propietarias que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación, en su caso, del derecho de voto.
- Cualquier persona propietaria podrá pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, dirigiendo a tal efecto escrito a la presidencia en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados que se incluirán en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
- Si en la reunión de la Junta no concurrieran, en primera convocatoria, la mayoría de las personas propietarias que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma (sin sujeción a quórum).
- La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiera pasado 30 minutos desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los 8 días naturales siguientes a la Junta no celebrada (citaciones con antelación mínima de 3 días).
- La citación para la Junta ordinaria anual se hará, por lo menos, con 6 días de antelación.
- La citación para las Juntas extraordinarias se hará con la antelación que sea posible.
- La Junta podrá celebrarse incluso sin la convocatoria de la presidencia de la misma, siempre que concurran la totalidad de las personas propietarias y así lo decidan.
Los acuerdos en la Junta de comunidad.
Las actas de las reuniones de la Junta de la comunidad.
Los acuerdos que se adopten en la Junta de comunidad se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad. El acta de cada reunión de la Junta deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
- La fecha y el lugar de celebración.
- La persona autora de la convocatoria y, en su caso, de las personas propietarias que la hubieran promovido.
- Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o en segunda convocatoria.
- Relación de todas las personas asistentes y sus respectivos cargos, así como las personas propietarias representadas, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
- El orden del día de la reunión.
- Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de las personas propietarias que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas de la presidencia y de la secretaría al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos. El acta de las reuniones será remitida a las personas propietarias.
La secretaría custodiará los libros de actas de la Junta, debiéndose conservar, durante 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y resto de documentos relevantes de las reuniones.
Impugnación ante los Tribunales de los acuerdos tomados en la Junta de comunidad.
Los acuerdos que se tomen en la Junta de comunidad podrán ser impugnados ante los Tribunales en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de una o varias personas propietarias.
- Cuando supongan un grave perjuicio para alguna persona propietaria que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Se encuentran legitimadas para la impugnación de estos acuerdos:
- Las personas propietarias que hubieran “salvado su voto” en la Junta (cuando no se cuenta con información suficiente como para tenerse un pronunciamiento al respecto sobre el tema votado).
- Las personas ausentes por cualquier causa.
- Las personas que, indebidamente, hubieran sido privadas de su derecho de voto.
Para impugnar acuerdos de la Junta de comunidad la persona propietaria deberá:
- Estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad.
- Proceder, previamente, a consignar judicialmente las mismas.
La acción de impugnación de los acuerdos caducará:
- A los 3 meses de adoptarse el mismo por la Junta.
- Al año de adoptarse el mismo por la Junta en el caso de que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.
- Para el caso de las personas propietarias ausentes los plazos anteriores se computarán a partir de la comunicación del acuerdo.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que así se disponga cautelarmente por decisión judicial, a solicitud de la persona demandante, oída la comunidad.
Mayorías necesarias para la toma de acuerdos en la Junta de comunidad.
No precisan acuerdo previo de la Junta de comunidad y tienen carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancias de las personas propietarias.
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de las personas propietarias en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren los epígrafes anteriores.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario.
- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus personas propietarias, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
Se exige unanimidad del total de personas propietarias que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
- Para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Mayoría de 3/5 partes del total de las personas propietarias que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento no privativo que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todas las personas propietarias.
- Realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso:
- La persona en desacuerdo no estará obligada, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
- Si la persona en desacuerdo, en cualquier momento, desea participar de las ventajas de la innovación, deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados.
- El acuerdo (sin efectos retroactivos) por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, en los términos de la normativa sectorial turística (suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos).
- El acuerdo (sin efectos retroactivos) por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad del anterior epígrafe, siempre que tales modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.
Además, estarán sujetas al régimen de autorización administrativa oportuno:
- La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
- El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En los supuestos anteriores:
- Deberá constar el consentimiento de las personas titulares afectadas
- Corresponderá a la Junta de Personas Propietarias, de común acuerdo con las personas titulares afectadas, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.
- La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de comunidad.
Mayoría de 1/3 partes de las personas integrantes de la comunidad que, a su vez, representen 1/3 de las cuotas de participación.
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, o la adaptación de los existentes.
- La instalación de sistema comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Con respecto a las cuestiones anteriores:
- La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de las mencionadas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre las personas propietarias que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
- Si posteriormente, éstas solicitaran el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello precise aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado.
- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento privativo que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
Mayoría simple del total de personas propietarias que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Sin perjuicio de lo establecido sobre la materia en cuestión, en cuanto a la obligatoriedad y no necesidad de acuerdo previo en Junta de comunidad, se precisará mayoría simple de las personas propietarias que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación:
- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.
- En todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.
Asimismo, precisará el voto favorable de la mayoría simple de las personas propietarias que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación:
- La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio.
- La implantación de fuentes de energía renovable de uso común.
- La solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad a entidades públicas o privadas para la realización de las mencionadas obras o actuaciones, siempre que su importe repercutido anualmente (descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada, en su caso, la financiación) no supere la cuantía de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Validez del resto de acuerdos que no impliquen mayorías cualificadas o por unanimidad.
Para tales acuerdos es suficiente la mayoría del total de las personas propietarias que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por mayoría de las personas asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de las personas presentes.
Comunidades de propietarias y propietarios y reclamaciones.
De acuerdo con la normativa aplicable, las comunidades de propietarias y propietarios tienen la consideración de personas consumidoras destinatarias finales de bienes y servicios. Por ello:
- Siempre que surja algún problema o incidencia entre una comunidad y una empresa prestadora de servicios o comercializadora de bienes en dicha comunidad, se puede presentar una reclamación en nombre de dicha comunidad.
- Si el problema surge entre personas propietarias integrantes de la comunidad, habrá que acudir a los Tribunales de Justicia.
Las comunidades de personas propietarias, en su relación con las empresas que comercializan productos o suministran servicios a las mismas, gozan de la consideración de personas consumidoras. En este sentido, una comunidad suele necesitar los servicios de empresas para:
- La instalación de ascensores, así como su mantenimiento.
- La instalación de sistemas de energías renovables en zonas comunes.
- Trabajos en las zonas y en los elementos comunes del edificio.
De acuerdo con la web de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA):
- Son zonas comunes: portales, pasos, accesos, escaleras, porterías, corredores, patios de luz, huecos del ascensor, exteriores pertenecientes al edificio, así como la servidumbre de las fachadas.
- Son elementos comunes: cubiertas, estructura (cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga, forjados sanitarios), fachadas, medianeras, balcones, ventanas, muros, pozos, fosos, ascensores, depósitos, contadores, instalaciones, conducciones, canalizaciones (desagüe y suministro de agua, gas, electricidad, energía solar, agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, detección o prevención de incendios, portero electrónico, instalación de seguridad del edificio, antenas colectivas o instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicaciones, cualquiera de otros elementos materiales que, por su naturaleza, resulten indivisibles).
- Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones en zonas comunes.
- Obras de accesibilidad.
- Obras de eficiencia energética.
- Instalación de puntos de recargas de vehículos eléctricos.
- Contratación de seguros de la comunidad.
- Contratación de los servicios de electricidad, agua, gas natural, etc., correspondientes a las zonas comunes del edificio.
- Relaciones con entidades bancarias en cuanto a las cuentas para la gestión financiera de la comunidad.
Presentación de reclamaciones de una comunidad de propietarias y propietarios contra una determinada empresa.
Para la presentación de una reclamación de una la comunidad de personas propietarias contra una determinada empresa:
- Como siempre, lo primero es intentar llegar a un acuerdo previo con dicha empresa.
- Si no se llegar a un acuerdo, habría que presentar la reclamación a la empresa.
- Si tras presentar la reclamación la empresa no responde en el plazo de 10 días hábiles, o bien la respuesta no fuera satisfactoria para los intereses de la comunidad, se puede presentar la reclamación ante la Administración competente en materia de consumo, que será un tema que deberá acordarse en reunión de comunidad en Junta de personas propietarias.
- La persona que ejerza la presidencia representa a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que afecten a dicha comunidad. Por lo tanto, el presidente o la presidenta podrá presentar la reclamación. Igualmente, la persona que ejerza la administración de la comunidad puede presentar también la reclamación sí y sólo sí se le haya atribuido la representación en Junta de personas propietarias.
- En la presentación de cualquier reclamación, solicitud de arbitraje o denuncia de consumo, y para iniciar la vía judicial, debe quedar acreditada la representación, así como el acuerdo adoptado en Junta de personas propietarias.
Las empresas que comercialicen productos o realicen servicios en comunidades de personas propietarias han de cumplir una serie de obligaciones básicas:
- Deben informar de las listas de precios (con todos los impuestos incluidos) de los servicios que ofrecen
- Han de realizar presupuesto previo de los trabajos a realizar, si lo solicitara la comunidad.
- Han de facilitar las correspondientes facturas de los trabajos efectuados.
- Han de cumplir con todas las obligaciones derivadas de las garantías de bienes de consumo.
Por otra parte, teniendo en cuenta información publicada por el Banco de España, las comunidades de personas propietarias realizan operaciones financieras con entidades financieras, por ejemplo: pago de suministros, ejecución de obras de mantenimiento o solicitar préstamos. En este sentido:
- Las comunidades de personas propietarias podrán abrir cuentas corrientes o solicitar préstamos en su nombre, en cuyo caso, es recomendable que se proceda a realizar una comparativa entre diversas entidades bancarias al objeto de conocer, por ejemplo, los costes por realizar transferencias, domiciliar recibos o solicitar préstamos.
- La persona que ejerza la presidencia de la comunidad representa a la misma, aunque la administración de la cuenta de la comunidad en la entidad bancaria en cuestión irá a cargo de las personas apoderadas o autorizadas por las personas comuneras, pudiendo ser delegada en el presidente o la presidenta, la administración del inmueble o vecinos/as debidamente autorizados/as.
- La solicitud de un préstamo es una decisión que debe se aprobada por el conjunto de vecinos y vecinas, siendo suficiente la mayoría simple (que represente a la mayoría de la cuotas de participación). Hay que tener en cuenta que, ante cualquier impago, la responsabilidad recae en todas las personas propietarias, debiendo soportar cada una su parte de responsabilidad de acuerdo con su cuota de participación.
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