Recomendaciones sobre la compra de viviendas

Consejos generales.

La compra de una vivienda es una de las decisiones más transcendentales de la vida. A la hora de adquirir una vivienda, y si la persona se decide por la opción de compra en lugar del alquiler, se pueden seguir una serie de consejos generales:

• Antes de embarcarse en la búsqueda de una vivienda, la persona interesada debe valorar la necesidad y su situación financiera, ya que, normalmente se va a tener que solicitar un préstamo a una entidad financiera. Dicho préstamo no va a ser por el total del precio de la compra, y consiste, normalmente, en un 80 % del precio del mismo, por lo que la persona necesitará tener un colchón de ahorro de, al menos, el 20 % restante.
• Además, la persona debe ser consciente que parte de sus ingresos mensuales van a ir destinados al pago de las cuotas mensuales del préstamo. Por lo tanto, siempre se recomienda que tal mensualidad no supere el 30 % o, a lo sumo, el 40 % de los ingresos familiares.
• La persona compradora podrá decidirse entre la compra de una vivienda nueva o una de segunda mano. Cada opción tiene sus pros y sus contras:

1. En el caso de una vivienda nueva, esta podrá ser sobre plano, es decir que todavía no está construida, lo cual permite ir ahorrando mientras se va construyendo, a pesar de tener que esperar a que se termine la obra. Hay que tener en cuenta, que en el caso de este tipo de viviendas, se suelen ir solicitando cantidades en diversos horizontes temporales: se suele hacer entregas de dinero en concepto de reserva de la vivienda, a la firma de contrato de compraventa y una cantidad determinada mientras que el inmueble se va construyendo. El resto del importe de la vivienda es lo que, finalmente, será objeto de préstamo por la entidad bancaria que se elija.
2. En el caso de vivienda de segunda mano, la vivienda ya estará hecha, pero, es posible, que se deba someter a una reforma. En este tipo de compras, la adquisición puede directamente hacerse entre las partes implicadas o bien por intermediación de una agencia inmobiliaria.

• Con independencia del tipo de compra, es necesario hacer números y pensar en la modalidad de vivienda que es factible para las posibilidades económicas.
• En el caso de que se trate de una vivienda de obra nueva, se recomienda exigir a la entidad promotora certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad y de que no hay ningún procedimiento concursal, así como que no existen litigios o reclamaciones que pudieran afectar a la promoción.
• Si se trata de una vivienda de segunda mano, es recomendable realizar también una serie de comprobaciones. Por ejemplo, que se está al corriente de la última anualidad del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Igualmente, cabría comprobar que la vivienda se encuentra al corriente de todos los pagos o cuotas de comunidad mediante certificado de la comunidad de personas propietarias, de que no hay un contrato de alquiler vigente en la vivienda en cuestión, así como que no cuenta con cargas o gravámenes a través de la petición de la correspondiente nota simple.
• En el Registro de la Propiedad pueden facilitar información relativa a: la descripción de la vivienda, su situación, superficie, cuota de participación comunitaria, hipotecas y plazo de vencimiento, embargos a que esté sometida, posibles litigios en que pueda estar incursa. La información puede ser facilitada por el Registro en forma de nota simple de carácter meramente informativo. Asimismo, se podrá facilitar en forma de certificación o documento público.
• Cuando vaya a adquirir la vivienda, valore su ubicación, así como las comunicaciones y transportes, accesibilidad, la existencia de servicios tales como supermercados, colegios, centros de salud, parques, etc. Asimismo, valore, en función de tales parámetros, la posible revalorización futura de la vivienda.
• No hay que precipitarse ni actuar con ansiedad en la compra de una vivienda. Por ello, es muy recomendable valorar diferentes opciones. Visite diferentes viviendas o promociones.
• Valore los diferentes impuestos que lleva aparejada la compraventa de una vivienda:

1. Para las viviendas nuevas hay que abonar a la parte vendedora el IVA del 10 % (4 % si son en régimen de protección) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ocasionado por la gestión de los distintos documentos asociados a este tipo de compra y que varía en función de la Comunidad Autónoma. El IAJD se aplica tanto para las escrituras de compraventa, como para la formalización posterior del préstamo hipotecario.
2. Para las viviendas de segunda mano, la persona adquirente deberá hacerse cargo del denominado Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía según la Comunidad Autónoma.
3. La denominada plusvalía que grava el aumento de valor de los terrenos con el transcurso del tiempo. Es abonada, en su caso, por la parte vendedora.

• A la hora de formalizar la escritura de compraventa acuda a una persona que desempeñe la función notarial, ya que esta procederá a informar sobre todos los aspectos legales de la compraventa, además de redactar el oportuno contrato. La escritura de compraventa será precisa para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Debe saber que el contrato de compraventa se puede formalizar, mediante escritura pública, o mediante documento privado. No obstante, este último sistema no tendrá las oportunas garantías legales que aporta la elevación a escritura pública.
• Una vez realizada la compraventa y abonados los oportunos impuestos, debe acudir al oportuno Registro de la Propiedad para su inscripción. Debe saber que esta inscripción no es obligatoria, sin embargo inscribir la vivienda dota de total protección a la persona propietaria.

Consejos si se compra una vivienda a través de una agencia inmobiliaria.

Si se va a realizar la compra de vivienda utilizando, por ejemplo, los servicios de una agencia inmobiliaria, puede tener en cuenta los siguientes consejos:

• Busque una agencia que esté cerca o en el entorno de la zona donde prevea adquirir su vivienda. En este caso, dicha agencia tendrá un mejor conocimiento, tanto de la vivienda, como de los servicios e infraestructuras existentes en los alrededores.
• Infórmese si la agencia inmobiliaria dispone de seguro de responsabilidad civil.
• Pregunte a la agencia a quién corresponde el pago de los honorarios por los servicios de la misma. Por regla general, corresponde a la parte que contrata los servicios de dicha agencia, es decir, a la parte vendedora. No obstante, la agencia puede reclamar parte de los pagos a quien vende y otra parte de los mismos a quien compra, siempre que haya aceptación previa.
• Si la venta de viviendas es sobre plano, asegúrese a quién corresponde la titularidad de los terrenos donde se va a construir, así como si tiene cargas. Estos extremos pueden ser consultados en el Registro de la Propiedad. Tenga especial precaución con las entregas de dinero a cuenta. Con respecto a dichas entregas:

1. Se debe garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito. De este modo, se podrán evitar las situaciones generadas en los supuestos de que la construcción de la vivienda no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la misma.
2. Deben ser depositadas en una cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos y de las que únicamente se podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
3. Para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad de crédito exigirá la garantía (contrato de seguro de caución con entidades aseguradoras o aval solidario) que se extenderá a las cantidades aportadas por la clientela adquirente de la vivienda, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

• En el caso de la vivienda nueva, antes de proceder a la firma del contrato o de realizar entregas a cuenta, es fundamental asegurarse de que la vivienda existe como tal. Con anterioridad a la firma de la escritura, la persona que vaya a comprar la vivienda debe asegurarse de que la memoria de calidades se ajusta a lo que se ha contratado, así como que existe un seguro que cubra daños y desperfectos de la vivienda y se cuenta con licencia de primera ocupación de la misma.
• Para viviendas de segunda mano es importante, antes de realizar entregas a cuenta, conocer quién es realmente la persona titular del inmueble y que no existen, por ejemplo, personas que tengan alquilado el inmueble, así como que no existen cargas sobre la vivienda (hipotecas, embargos, deudas, etc.).
• Ante cualquier controversia de consumo que pudiera surgir entre las partes, puede interponer la oportuna hoja de quejas y reclamaciones oficial de la Junta de Andalucía.
• Si es posible, elija siempre una agencia inmobiliaria que se encuentre adherida al Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria que, entre otros aspectos, obliga a las entidades inmobiliarias que se adhieran al mismo, a estar adheridas al Sistema Arbitral de Consumo lo cual ofrece una garantía adicional a las personas consumidoras y usuarias que pueden optar a una vía alternativa a la judicial para la resolución de conflictos que pudieran surgir.

Debe saber que:

• Quien ofrezca, incluso en intermediación (como es el caso de las agencias inmobiliarias), la venta de viviendas en proyecto, en construcción o construidas en su primera transmisión, deberá entregar de manera gratuita un Documento Informativo Abreviado a cualquier persona consumidora que solicite información sobre dichas viviendas.
• Las personas físicas o jurídicas (por ejemplo, las agencias inmobiliarias) que, en el marco de una actividad profesional o empresarial, intervengan en segundas o ulteriores transmisiones de viviendas, entregarán una Ficha Informativa a toda persona consumidora que, por su intermediación, visite una vivienda.
• La entidad que ofrezca, incluso por mera intermediación (por ejemplo: las agencias inmobiliarias), la venta de viviendas pondrá a disposición de las personas consumidoras una Nota Explicativa sobre el Precio y las Formas de Pago.

Si necesita información en materia de consumo no dude en contactar con nosotros. Le recordamos que estamos a su disposición de forma gratuita y continuada a través del número de teléfono 900 21 50 80, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, así como en nuestros perfiles de redes sociales o a través de esta misma página Web. Y si prefiere un servicio de atención presencial, puede acercarse a alguno de los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas.