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Aviso informativo sobre la sentencia del TJUE en relación con la devolución de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios

Según la sentencia publicada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 16 de julio, salvo que el derecho nacional disponga lo contrario, las cantidades pagadas en concepto de gastos hipotecarios conforme a una cláusula que sea declarada abusiva, deberán ser devueltas en su totalidad a las personas consumidoras.
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El Tribunal de Justicia, mediante la sentencia publicada, ha dado respuesta a quince cuestiones prejudiciales planteadas por los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca en procedimiento contra CaixaBank y número 6 de Ceuta contra BBVA. En esta misma sentencia aclara cuestiones relacionadas con la comisión de apertura, las costas judiciales y la prescripción.

Con el nuevo fallo del TJUE se establece que, cuando se declare nula una cláusula abusiva que imponía al cliente el pago de los gastos hipotecarios, se considerará que esa cláusula nunca ha existido. Hay que entender las cláusulas abusivas como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio de la persona consumidora, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato.

Al ser considerada abusiva una cláusula la misma deja de tener efectos, por lo que las cantidades abonadas por esos conceptos deberán ser devueltas en su totalidad. Según la sentencia del TJUE los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%, exceptuando el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que queda ya completamente fuera de esta sentencia, y corresponde pagarlo a la entidad prestataria.

Sin embargo, la sentencia establece que solo se podría cargar "la totalidad o una parte" de los gastos hipotecarios al cliente si así lo estipulan "disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula". Por tanto será el juez o la jueza quien determine si la cláusula ha sido o no abusiva, es decir, si se ha establecido en detrimento de las personas consumidoras. Por este motivo, será el banco quien estará obligado a acreditar en cada caso que informó de manera transparente sobre los distintos gastos y que los mismos corresponde a un servicio realmente prestado por la entidad financiera y no a un mero sobrecoste o comisión de la hipoteca. En relación a las costas, cuando las cláusulas sean consideradas abusivas, también deberían correr a cargo del banco.

 

¿Cómo Reclamar?

En primer lugar, debe ponerse en contacto con la entidad financiera con la que se tenga la hipoteca, y que haya aplicado los gastos considerados abusivos, e intentar llegar a un acuerdo para que abone los gastos. Para poder entablar la negociación con el banco, es recomendable que la persona usuaria lea con detenimiento la escritura de préstamo y que se asegure de que incluye la cláusula afectada. A la hora de poner en orden toda la documentación, se deberá contar con:

  1. La escritura de la hipoteca.

  2. La determinación de los cargos relacionados con los gastos considerados abusivos.​

Si no se lograra llegar a un acuerdo en la negociación con la entidad bancaria se podrá, o bien solicitarles la hoja oficial de quejas y reclamaciones de la Junta de Andalucía, o bien plantearles directamente una reclamación ante el servicio de atención a la clientela del banco, en cuyo caso, éste dispondrá de un plazo de 2 meses para contestar la reclamación.

Si la entidad financiera no respondiera la reclamación la persona usuaria podrá, bien dirigir la reclamación al Departamento de Reclamaciones del Banco de España, bien acudir directamente ante los Tribunales para lo cual será preciso acudir, en su caso, con profesionales de la abogacía y de la procuraduría. Algunas asociaciones de personas consumidoras han planteado demandas colectivas ante los Tribunales de Justicia.

Se recomienda que la reclamación se haga lo antes posible. Dada la especificidad del tema, se aconseja que, para ello, se asesore por persona experta en la materia, o en alguna de las asociaciones de personas consumidoras que hayan iniciado algún tipo de acción al respecto.

Si necesita información o asesoramiento en materia de consumo no dude en contactar con nosotros. Le recordamos que estamos a su disposición de forma gratuita y continuada a través del número de teléfono 900 21 50 80, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, así como en nuestros perfiles de redes sociales o a través de esta misma página Web. Y si prefiere un servicio de atención presencial, puede acercarse a alguno de los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas.

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