Preguntas frecuentes sobre préstamos hipotecarios

A continuación, se enumeran una serie de preguntas frecuentes en materia de préstamos hipotecarios.

ÍNDICE DE PREGUNTAS.

 

Estoy pensando independizarme y tengo unos ahorros, si bien no me decido entre adquirir una vivienda o irme de alquiler, ¿qué podría hacer?, ¿cuál es la opción más recomendable?

La decisión a tomar en torno a la vivienda es muy personal, implica una profunda reflexión por parte de la persona interesada y depende de las diferentes circunstancias. Cada opción tiene sus ventajas.

La compra supone una inversión a largo plazo, y dependiendo de los casos, que deben ser estudiados, se puede incluso pagar una cuota menor que si se alquilara. Asimismo, la disposición de la vivienda en régimen de compra otorga mucha libertad a la hora de hacer reformas, y cuando se llega al final del préstamo hipotecario, si es que se opta por esta opción, ya no se dispone de un gasto fijo.

El alquiler, por su parte, implica un papeleo significativamente menor que la compra, y, habitualmente, no implica los gastos que supone tener una vivienda en propiedad, por ejemplo: seguros, impuestos, mantenimiento o gastos de comunidad. 

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No tengo muy claro si con los ahorros de los que dispongo me puedo embarcar en la compra de una vivienda, ¿qué puedo hacer?

Hay que tener en cuenta que la compra de una vivienda es uno de los pasos más transcendentales en la vida de una persona o una familia. Por ello, debe ir precedida de una reflexión profunda de muy diversas cuestiones, entre ellas la de si las circunstancias económicas presentes y futuras van a permitir la compra del inmueble deseado.

En este sentido, y por regla general, el pago de la vivienda se va a hacer solicitando un préstamo a una entidad financiera, y esta va a aportar, habitualmente, un 80 % del total del precio de la compra. Por esto, la persona interesada debería contar con un colchón de ahorro de, al menos el 20 % restante.

Por otro lado, se han de tener en cuenta las aportaciones periódicas en forma de cuotas mensuales hipotecarias, recomendándose en este caso que cada mensualidad no supere el 30 % o, a lo sumo, el 40 % de los ingresos familiares. 

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Cuando se adquiere una vivienda, ¿cuáles son las fases esenciales de la adquisición?

En esencia, son dos las fases implicadas en la adquisición de una vivienda:

  • Por un lado, por la fase de formalización de la compraventa del inmueble que, normalmente, se escritura en documento público en una notaría y se lleva a inscripción en el Registro de la Propiedad a través de una gestoría. Esto comportará el pago de una serie de gastos e impuestos.
  • Por otro lado, por una fase en la que el importe de la vivienda se puede abonar al contado, o bien, como sucede habitualmente, se podrá financiar a través del oportuno contrato de préstamo hipotecario. Esto también implica una serie de gastos e impuestos. 

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A la hora de formalizar el contrato de préstamo hipotecario, ¿es obligatorio que se eleve a escritura pública?

A diferencia del contrato de compraventa de una vivienda, donde no es obligatoria la elevación a escritura pública, el contrato de préstamo hipotecario si es obligatorio que se eleve a escritura pública en presencia de persona que desempeña la función notarial. La elevación a escritura pública es necesario el oportuno contrato en el Registro de la Propiedad. 

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¿Qué es un préstamo hipotecario?

Se trata de un tipo de producto financiero consistente en un importe prestado por una entidad de crédito, como un banco, que hace que la persona interesada pueda disponer de un dinero para, en este caso, poder hacer frente a la compra de una vivienda. 

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¿Qué características principales tienen los préstamos hipotecarios?

Los préstamos hipotecarios cuentan con una serie de características generales:

  • Suelen ser de importes elevados y de larga duración.
  • Sus condiciones pueden variar según se considere vivienda habitual o segunda residencia.
  • Durante el pago de las oportunas cuotas periódicas se pagan intereses (precio que las entidades cobran por prestar el dinero), mediante la aplicación de un porcentaje o tipo sobre el importe que reste por devolver en cada momento. Los bancos pueden prestar dinero a interés fijo, variable o mixto.
  • Es muy habitual que las entidades bancarias presten el 80 % del valor de tasación del inmueble (no del valor del precio), por lo que el resto del importe hasta el 100 % habrá que aportarlo en concepto de entrada. El valor concedido del préstamo, no obstante, dependerá, entre otros aspectos, de su propia política en la concesión del préstamo, de si se trata de vivienda habitual o segunda residencia, de si es primera hipoteca, de la capacidad financiera de la persona consumidora, etc.
  • La devolución del préstamo se realiza por pago de cuotas periódicas que incluyen parte de capital y parte de intereses. La cuantía de dicha cuota dependerá de la cantidad prestada, el tipo de interés, el plazo de amortización y de la modalidad de cálculo.
  • Tratándose de cuotas constantes, la evolución de las mismas será:
  1. En las primeras cuotas se estará pagando sobre todo intereses, y solo se estará amortizando una pequeña cantidad de capital pendiente o principal.
  2. Con cada cuota, al reducirse algo el capital pendiente, se estará pagando ya algo menos de intereses y, por lo tanto, se estará amortizando algo más de principal.
  • En los supuestos de que no se varíe el interés, a mayor plazo del préstamo menor cuota a pagar. No obstante, con plazos excesivamente largos, la reducción de las cuotas ya es menos perceptible, sobre todo a mayor tipo de interés. 

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¿Qué información básica debe aparecer en la publicidad de los préstamos hipotecarios?

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para la persona prestataria deberá especificar de forma clara, concisa y destacada, y fácilmente legible o, en su caso, audible:

  • Identidad de la entidad prestamista (en su caso, de la entidad intermediaria o representante).
  • Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble.
  • El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo.
  • El importe total del préstamo.
  • La Tasa Anual Equivalente o TAE (esta se incluirá en la publicidad, al menos, de manera igual de destacada que cualquier tipo de interés).
  • Cuando proceda: duración del contrato de préstamo, importe de los pagos aplazados, importe total adeudado por la persona prestataria, número de pagos a plazos y una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podría afectar al importe adeudado por la persona prestataria.
  • Sistema de amortización y fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas para que se puede verificar con claridad la corrección de los importes cobrados.
  • Cuando proceda, la opción de la persona deudora de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo (con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo). 

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¿Qué información debe facilitar la entidad prestamista a la persona consumidora en un plazo mínimo de 10 días naturales con respecto a la firma del contrato de préstamo?

La entidad prestamista deberá facilitar en ese plazo:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá ser de 10 días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará a la persona prestataria o potencial prestataria de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a:
  1. Los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
  2. La existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado.
  3. La posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello.
  4. La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
  5. Que se trata, en su caso, de un préstamo en moneda extranjera.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por la persona prestataria en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos anteriormente e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y los que corresponden a la entidad prestataria. Estos gastos se distribuyen de la siguiente forma:
  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a la persona prestataria.
  2. Los gastos de gestoría corresponderán a la entidad prestamista.
  3. El coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario será asumido por la entidad prestamista.
  4. Los costes de las copias de la escritura de préstamo serán asumidos por quien las solicite.
  5. Los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán a la entidad prestamista.
  6. El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se realizará conforme a lo aquí indicado.
  • Si la entidad prestamista o intermediaria de crédito, en su caso, requiriera a la persona prestataria la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos, deberá entregar a la persona prestataria por escrito las condiciones de garantía del seguro que se exige.
  • Si está previsto que el préstamo se formalice en escritura pública se deberá facilitar a la persona prestataria la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizada y gratuita por parte de persona notaria que elija la persona prestataria:
  1. Para la autorización de la escritura pública.
  2. Sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega a la persona prestataria. 

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Me he decidido por las condiciones de un préstamo hipotecario ofrecida por una entidad bancaria. ¿Debo recibir asesoramiento por notaría?

En este caso, la persona consumidora interesada tendrá derecho a examinar y disponer de copia del proyecto en el despacho de la notaría, al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su formalización

Las entidades prestamistas comunicarán la puesta a disposición de la copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida para su formalización. A partir de este momento, la persona interesada tendrá, al menos, 3 días hábiles para revisar el documento. Se trata de una práctica recomendable para localizar posibles errores o discrepancias con las condiciones negociadas en su momento con la entidad.

Si del examen de la copia del proyecto de escritura se detectara alguna discrepancia entre el contenido de la oferta vinculante y el proyecto de la escritura hipotecaria, la persona interesada deberá ser informada de su existencia, de si es o no en su perjuicio y de sus implicaciones jurídicas derivadas. En este caso:

  • Podrá desistir de la operación.
  • Requerir a la entidad prestamista que rectifique el contenido del contrato. Si las discrepancias no fueran subsanadas, se informará a la persona usuaria de la posibilidad de no formalizar el contrato.

Si tras la revisión del proyecto de escritura, se estuviera de acuerdo con la misma, se podrá proceder a la firma de la escritura.

La persona prestataria deberá comparecer ante la persona notaria elegida libremente por ella para obtener asesoramiento presencial, sobre la documentación facilitada a efectos del cumplimiento de los requisitos marcados.

La persona prestataria, o su representante, deberá comparecer ante la persona notaria para que esta pueda extender el acta, como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. 

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Si al comparecer en la notaría, antes de la formalización del préstamo hipotecario, se comprobara que queda acreditado el cumplimiento de los requisitos de la documentación facilitada, ¿qué sucede ahora?

En este caso, se hará constar en el acta notarial, previa a la formalización del préstamo hipotecario:

  • El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición de la persona prestataria de los documentos descritos.
  • Las cuestiones planteadas por la persona prestataria y el asesoramiento prestado por la persona notaria.
  • La persona notaria deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en acta, que se ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en Ficha de Advertencia Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una de estas fichas.
  • En presencia de la persona notaria, la persona prestataria responderá un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. 

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¿Y si no quedarán acreditados tales requisitos?

En este supuesto, si no quedase acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de los requisitos, o si no se compareciese para recibir el asesoramiento notarial en plazo, la persona notaria expresará en acta esta circunstancia, no pudiendo autorizarse la escritura pública de préstamo.  

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¿En qué consiste la tasación de un inmueble?

La tasación de un inmueble, de cara a la consecución de un préstamo hipotecario, es un paso previo a poder obtener una oferta vinculante por parte de la entidad prestamista. Se trata de conocer el valor real del inmueble antes de proceder a la firma de contrato de préstamo. Esta se lleva a cabo a través de una sociedad de tasación autorizada. Se trata de un trámite cuyos gastos corresponden a la persona consumidora que está interesada en la adquisición de la vivienda. 

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¿Qué es el Índice de Documentación de Entrega Preceptiva?

Se trata de un índice que las entidades deberán entregar a las personas que deseen concertar un préstamo hipotecario. En este índice se deberán relacionar todos los documentos que las entidades prestamistas deban suministrar de forma obligatoria hasta la formalización del préstamo, que son los siguientes:

  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE), y el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC).
  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC), así como, si procede, el anexo a la FEIN sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés.
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  • En el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por la persona consumidora y usuaria en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • La copia del proyecto de contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a la empresa prestamista y los que corresponden a la persona consumidora y usuaria.
  • En su caso, condiciones de las garantías del o de los seguros exigidos.
  • La advertencia a la persona consumidora y usuaria de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito de la persona notaria elegida por ella para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo hipotecario, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.
  • El documento que recoja otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes, si procede. 

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¿Qué es la información precontractual?

Se trata de la información de carácter general, clara, suficiente y gratuita que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deben facilitar sobre los préstamos que ofrecen. De esta forma, la persona usuaria podrá valorar la posible suscripción del préstamo. Esta información estará accesible a las personas consumidoras en las páginas web de las entidades y en sus oficinas, sin necesidad de que sea solicitada por estas. 

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¿Qué es la información personalizada?

Se trata de la información que la empresa prestamista o, en su caso, el servicio de intermediación, debe facilitar para que la persona consumidora pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundamentada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato.

Esta información debe ser facilitada, una vez que la persona consumidora haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación (nunca con menos de 10 días naturales respecto del momento en que quede vinculada por cualquier contrato u oferta de préstamo). 

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He oído que con carácter previo al contrato de préstamo hipotecario, la entidad que lo otorga debe evaluar la solvencia de la persona interesada. ¿Es esto cierto?

Efectivamente, con carácter previo a la contratación, las empresas prestamistas han de evaluar en profundidad la solvencia de la persona consumidora.

Una vez evaluada la solvencia, la empresa prestamista y el servicio de intermediación deberán informar a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de su respectivo resultado, de forma gratuita y por escrito, en un plazo de 5 días hábiles desde que tenga conocimiento del mismo, acompañando una copia del resultado del estudio donde se identifiquen las fuentes y los criterios aplicados en su análisis. Si se apreciase algún error, se podrá solicitar que se revise la evaluación. 

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¿Puede obligarme la entidad de crédito con la que voy a suscribir un contrato de préstamo hipotecario a la contratación de productos o servicios accesorios?

No. La entidad prestamista no podrá obligar a la persona consumidora a la contratación de tales productos o servicios accesorios que no hayan sido solicitados. Se entiende por tales productos o servicios accesorios los siguientes:

  • Formalización de contratos de seguros (de vida, hogar, amortización del préstamo).
  • Contratación de tarjetas de débito.
  • Contratación de planes de pensiones.
  • Apertura de cuentas corrientes con domiciliación de nómina y recibos
  • Cualquier otro producto o servicio que no guarde relación directa y necesaria con la contratación del préstamo hipotecario. 

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¿Qué es la oferta vinculante?

La empresa prestamista o servicio de intermediación entregará a la persona consumidora y usuaria, con antelación mínima de 10 días naturales respecto del momento de la firma del contrato, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante, en los términos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo

La oferta vinculante comprenderá:        

  • El contenido de los documentos que conforman la información personalizada establecida por normativa estatal vigente.
  • El contenido del documento de información personalizada complementaria.

La oferta vinculante deberá señalar expresamente su carácter de vinculante y su plazo de vigencia.  

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¿Qué modalidad de préstamo hipotecario me conviene más: a interés fijo o a interés variable?

Depende. Cada tipo tiene sus ventajas e inconvenientes.

Los préstamos hipotecarios a interés fijo, son una modalidad de préstamo en la que el tipo de interés permanece constante a lo largo de su vida, de manera que siempre se paga lo mismo en cada mensualidad:

  • Como ventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:
  1. Se sabe siempre la cantidad que se va a pagar.
  2. No hay que preocuparse por subidas o bajadas de precios.
  • Como desventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:
  1. Normalmente, se establece un tipo superior que en el caso de las de tipo variable.
  2. Suelen tener plazos de amortización más cortos, habitualmente en torno a los 20 años.

Los préstamos hipotecarios a interés variable, son una modalidad de préstamos en la que el tipo de interés se revisa, normalmente, con carácter anual o semestral, y varía con las tendencias de los mercados. Suele expresarse en forma de suma de un índice de referencia y un porcentaje constante o diferencial. En este tipo de préstamos no podrán establecerse límites a la baja

  • Como ventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:
  1. Cuando se contrata normalmente se aplica un interés inferior a los de interés fijo.
  2. Suelen tener plazos más dilatados de amortización del préstamo, en torno a 20 a 30 años, o más largos.

Desde la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en las hipotecas a interés variable no se puede limitar a la baja el tipo de interés.

  • Como desventajas de este tipo de préstamo hipotecario se tienen las siguientes:
  1. Dependiendo de las circunstancias, podrá llegar a pagarse una cuota más alta cuando los intereses suben.

Por otra parte, se cuenta con los préstamos hipotecarios a interés mixto, son una modalidad de préstamo hipotecario en los que se cobra un interés fijo en el inicio del préstamo, y luego un interés variable. 

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Tengo una hipoteca a interés variable referido al Euríbor +1,5 puntos. ¿Qué significa esto?

Que una hipoteca esté referida al Euríbor, significa que este es el índice al que está referida. Este índice, al igual que otros, se publica en el Boletín Oficial del Estado, con lo cual se garantiza que cuando se revisa el interés del préstamo se haga de acuerdo a los precios de mercado.

Los 1,5 puntos indicados son lo que se denomina porcentaje constante o diferencial. Se trata de una cantidad que hay que sumar al valor del índice de referencia.

Imaginemos que el Euríbor está al 1 %. Por lo tanto, el interés al que se está pagando la hipoteca es 1 % + 1,5%, es decir, al 2,5 %. 

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¿Qué se entiende por plazo de amortización de la hipoteca?

Se trata del tiempo durante el cual se van a tener que pagar las cuotas periódicas en que consiste el préstamo hipotecario.

Hay que tener en cuenta que:

  • Cuanto mayor sea el plazo de amortización, sin variación del resto de condiciones del préstamo, menor será la cuota a pagar, y al contrario, aunque los intereses totales serán mayores.
  • Cuanto mayor sea el plazo, más posibilidades habrá de que se produzcan variaciones en las circunstancias y necesidades personales y en las condiciones del préstamo. 

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¿De qué variables depende la cuota hipotecaria que hay que abonar durante el préstamo?

La cuota hipotecaria, es decir, lo que se paga de manera periódica en concepto del préstamo concedido (capital que se va amortizando más los intereses), depende de una serie de parámetros:

  • El importe del préstamo.
  • El tipo de interés (fijo o variable).
  • El plazo de amortización.
  • La modalidad de cálculo. 

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¿Qué es una novación del préstamo hipotecario?

Se trata de una renegociación de las condiciones del préstamo que se tiene suscrito una determinada entidad. Normalmente, con la solicitud de la novación lo que se pretende conseguir es una mejora de las condiciones del préstamo. En este sentido, podrán ser modificadas o novadas, por acuerdo entre las partes:

  • La ampliación o reducción del capital.
  • La alteración del plazo de amortización.
  • La modificación de los tipos de interés inicialmente pactados o vigentes.
  • La modificación del sistema de amortización y otras condiciones financieras.
  • La prestación de garantías o prestaciones personales.

Un subtipo dentro de este tipo de modificación hipotecaria es la conocida como subrogación de la persona deudora, consistente en el cambio de la persona titular del préstamo hipotecario, por sustitución de la actual. En este caso, la entidad deberá autorizar dicha sustitución. En estos casos, la entidad podrá cobrar una comisión por el cambio de titularidad del préstamo. 

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¿Qué es una subrogación hipotecaria?

También conocida como subrogación acreedora, es la modificación hipotecaria consistente en trasladar la hipoteca a otra entidad diferente de la que se solicitó, en origen, el préstamo. En este caso, no hace falta consentimiento de la entidad de origen. 

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¿En qué consiste la amortización parcial anticipada?

Consiste en una devolución parcial del capital prestado con anterioridad a que el préstamo venza. Este tipo de amortización puede conllevar:

  • Una reducción del importe de las cuotas pendientes (se pagará menos al mes).
  • Una reducción de la fecha en que venza el plazo del préstamo (se terminará de pagar antes el préstamo).

La entidad financiera podrá aplicar las oportunas comisiones. 

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¿Qué es la cancelación anticipada del préstamo hipotecario?

Este tipo de modificación hipotecaria implica la finalización del pago del préstamo con anterioridad a su vencimiento. En este caso, la entidad podrá cobrar la oportuna comisión, ya que dejará de percibir los intereses que fueron en su día pactados. 

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¿En qué consiste el reembolso anticipado?

Si se hubiera firmado un contrato de préstamo hipotecario después del 16 de junio de 2019, se podrá, en cualquier momento, reembolsar todo o parte de la cantidad que se deba a la entidad. Para ello, la persona interesada deberá avisar de su decisión dentro del plazo pactado, que no podrá ser de más de 1 mes.

Si se tuviera algún seguro accesorio al préstamo, este se extinguirá (salvo que se hubiera acordado otra cosa).

Se podrá acordar el pago de una comisión o compensación a la entidad. 

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¿Qué es el vencimiento anticipado?

Si se hubiera firmado un préstamo después del 16 de junio de 2019, y la persona interesada hubiera dejado de pagar una parte del capital o de los intereses, la entidad podrá considerar vencido el préstamo. Para ello, la entidad deberá haber requerido del pago a la persona interesada concediéndole, al menos, 1 mes para su cumplimiento, y advirtiéndole de las consecuencias de no hacerlo

Se deberá cumplir que las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al menos:

  • Al 3 % del capital o a 12 cuotas (para la primera mitad del préstamo).
  • al 7 % del capital o 15 cuotas (para la segunda mitad del préstamo).
  • Además, para persona física y, si está garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda, el interés de demora se fijará en el interés más 3 puntos sobre el principal pendiente de pago. 

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¿Qué es una comisión bancaria?

Se trata de una cantidad que cobra una entidad bancaria por la realización o prestación de un determinado servicio. Los bancos pueden cobrarla libremente, salvo que exista una norma que regule la cantidad máxima que un banco pueda cobrar por la realización de un determinado servicio. Específicamente, por la prestación del servicio de préstamo hipotecario las entidades bancarias podrán cobrar comisiones por la realización de determinados servicios relacionados con tales préstamos. 

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¿Me pueden cobrar alguna comisión por la modificación de las condiciones de mi hipoteca?

La modificación de las condiciones iniciales de un determinado préstamo hipotecario puede conllevar que la entidad bancaria cobre una comisión. Esta comisión suele venir pactada inicialmente. Solo en los supuestos de novación del plazo de vencimiento, esta comisión viene limitada legalmente, no pudiendo pasar del 0,1 % del capital pendiente de amortizar. 

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¿Cuál es el importe de la comisión cuando si se procede a la cancelación o amortización anticipada de una hipoteca?

En el supuesto de la cancelación o amortización anticipada de un préstamo hipotecario antes de su vencimiento, la entidad bancaria podría cobrar una comisión. Los porcentajes de esta comisión y el concepto por el cual se cobra (comisión o compensación) vienen regulados legalmente y dependen de la fecha en que se firmó la hipoteca.

Para préstamos hipotecarios a tipo variable formalizados con anterioridad al 27 de abril de 2003:

  • Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
  • No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
  • Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
  • No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

Para préstamos hipotecarios a tipo variable formalizados a partir del 27 de abril de 2003:

  • Habrá un 0,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
  • No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
  • Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
  • No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

Para préstamos hipotecarios a tipo fijo:

  • Habrá un 2,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
  • Habrá el porcentaje pactado por amortización anticipada no subrogatoria.
  • No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.

Para préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9 de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión:

  • No habrá lugar a la comisión por amortización anticipada subrogatoria ni por amortización anticipada no subrogatoria.
  • Dentro de los primeros 5 años del préstamo, habrá lugar a una compensación por desistimiento del 0,5 % (o la compensación pactada si fuera inferior). Con posterioridad a esos 5 años, habrá lugar a la compensación por desistimiento del 0,25 % (o la compensación pactada si fuera inferior).
  • Dentro de un periodo de revisión de tipos inferior a 12 meses, no habrá lugar al cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, así como cuando se produzca ganancias de capital por la entidad. Si la entidad tuviera pérdidas de capital y el periodo de revisión fuera superior a 1 año, se corresponderá con el porcentaje pactado o el importe de la pérdida del capital.

Será de aplicación la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de la hipoteca, cuando:

  • Se hubiera firmado el préstamo después del 16 de junio de 2019.
  • O bien se hubiera realizado una subrogación o novación tras dicha fecha

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¿Qué importe de comisión corresponde cuando se realiza un reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca?

Este tipo de comisión se contempla cuando se va a proceder a reembolsar a la entidad bancaria todo o parte del importe de la deuda hipotecaria con anterioridad al vencimiento de la hipoteca, pudiendo cobrar la entidad una determinada comisión por este concepto.

Si se ha firmado una hipoteca después del 16 de junio de 2019, o bien si se ha realizado una subrogación o novación tras esa fecha, se podrá reembolsar o amortizar total o parcialmente lo que se debe en concepto de hipoteca. Para ello, la persona interesada deberá avisar en el plazo estipulado (que no podrá ser superior a 1 mes). El porcentaje a cobrar por el banco por este concepto es el siguiente:

  • En los casos de tipos de interés fijo:
  1. Si se amortiza durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá una comisión del 2 % como máximo.
  2. Si se amortiza con posterioridad, la comisión será del 1,50 % como máximo.
  • En los casos de tipos de interés variable:
  1. Si se amortiza durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,25 % como máximo.
  2. Si se amortiza durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,15 % como máximo.
  3. Si se amortiza con posterioridad, no habrá lugar al cobro de comisión.
  • En los supuestos de cambios de tipo de interés variable a fijo por novación o subrogación:
  1. Si se amortiza durante los 3 primeros años de vida del préstamo, corresponderá una comisión del 0,15 % como máximo.
  2. Si la amortización se hiciera con posterioridad, no habrá lugar a cobro de comisión.

Si la firma de la hipoteca hubiera ocurrido con anterioridad al 16 de junio de 2019, habría que consultar las comisiones y compensaciones aplicables en casos de amortización anticipada o cancelación

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¿Habría que realizar algún trámite si he finalizado de pagar el préstamo hipotecario?

Una vez que se termine de pagar el préstamo hipotecario hay que cancelar registralmente la misma. Para ello hay que:

  • Exigir al banco que expida de forma gratuita el certificado de deuda cero.
  • Acudir a notaría para escriturar.
  • Hay que solicitar y cumplimentar el oportuno documento de Actos Jurídicos Documentados.
  • Con el certificado de deuda cero, la copia referente al impuesto y la escritura, en el Registro de la Propiedad se hará efectiva la cancelación de la hipoteca.

Los trámites ante el Registro se pueden realizar directamente por la persona interesada o bien a través de la propia entidad bancaria en cuyo caso podría cobrar la oportuna comisión. 

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¿Qué gastos son los habituales en la operación de formalización de un préstamo hipotecario?

La operación de formalización de un préstamo hipotecario supone, básicamente, una serie de gastos, entre otros: tasación del inmueble, gastos de gestoría, gastos notariales, gastos registrales, impuestos, gastos de seguros.

  • Los gastos de tasación vienen derivados del conocimiento del valor real del inmueble antes de proceder a la firma del préstamo hipotecario.
  • Los gastos de gestoría derivados de la realización de los oportunos trámites de comprobación registral de la finca, liquidación de impuestos o inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos registrales se corresponden con los costes en materia de inscripción de la escritura pública de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos notariales son los derivados de la elevación a escritura pública del préstamo hipotecario y de la participación de la persona que desempeña la función notarial. Las personas consumidoras gozan del derecho a que estos profesionales:
  1. Les aconsejen y asesoren con imparcialidad.
  2. Les presten asistencia e informen de manera gratuita y comprensible en la suscripción de préstamos hipotecarios, en particular sobre aquellas cuestiones que les pudieran causar perjuicios personales y económicos.

Asimismo, las personas consumidoras gozan del derecho a:

  1. La libre elección de persona que desempeñe la función notarial.
  2. Examen del proyecto de escritura de préstamo en la oficina de la notaría, al menos durante los 3 días hábiles anteriores a la firma de la misma.
  • Los impuestos, en este caso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Los gastos a abonar, en su caso, a la inmobiliaria o persona mediadora en la adquisición de la vivienda. en su caso.
  • Los gastos en materia de seguros, ya que cuando se solicita un préstamo hipotecario, lo habitual es que la entidad bancaria ofrezca la contratación de seguros. Aunque no es obligatorio que se contraten los seguros ofrecidos por la entidad con la cual se va a firmar el préstamo, esta normalmente ofrece ciertas ventajas si, efectivamente, se contratara con dicha entidad. Se trata de los seguros de multirriesgo de hogar, seguro de vida o seguro de protección de pagos. 

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Con respecto a los gastos notariales relacionados con la formalización de un préstamo hipotecario, ¿se trata de precios libres o se encuentran regulados?

Los gastos notariales se encuentran regulados en virtud del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios

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Y en cuanto a los gastos registrales relacionados con la formalización de un préstamo hipotecario, ¿se trata de precios libres o se encuentran regulados?

Los precios de la inscripción de la escritura de compraventa en el  Registro de la Propiedad están regulados en virtud del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad

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¿Quién ha de abonar los diferentes gastos que supone un préstamo hipotecario?

Dentro de la documentación informativa a facilitar a la persona consumidora relativa al préstamo hipotecario, se debe incluir información clara y veraz de los gastos que corresponden a la entidad prestamista y a la persona interesada. De acuerdo con la jurisprudencia existente, y considerando el marco de referencia establecido en el artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ley que entró en vigor el 16 de junio de 2019, se tiene la siguiente distribución de los gastos inherentes al préstamo hipotecario:

1) Para contratos de préstamo hipotecario que se formalizaron antes del 16 de junio de 2019:

  • Correspondió a la entidad prestamista (el banco):
  1. Los gastos por tasación del inmueble.
  2. Los gastos registrales.
  3. Los gastos de gestoría.
  4. El 50 % de los gastos notariales.
  • Correspondió a la persona consumidora prestataria:
  1. El 50 % de los gastos notariales.
  2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

2) Para los contratos de préstamo hipotecario formalizados después del 16 de junio de 2019:

  • Corresponde a la entidad prestamista (el banco):
  1. Los gastos registrales.
  2. Los gastos de gestoría
  3. Los gastos notariales.

Desde el 10 de noviembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  • Corresponde a la persona consumidora prestataria:
  1. Los gastos por tasación del inmueble. 

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Adquirí un inmueble para vivienda habitual en 2010, ¿podría realizar la oportuna deducción por inversión en vivienda habitual?

Si, ya que se adquirió con anterioridad al 1 de enero de 2013, fecha a partir de la cual quedó suprimida la mencionada deducción por inversión en vivienda habitual

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¿Cuenta la Junta de Andalucía de algún tipo de deducción por vivienda habitual para algún tipo de colectivo?

Si, tanto para la adquisición de vivienda como para alquiler. En concreto:

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¿Y si tengo algún problema con la entidad con la que he firmado el contrato de préstamo hipotecario, cómo puedo reclamar?

Ante cualquier problema o incidencia con una entidad financiera relacionada con los servicios prestados en relación a préstamos hipotecarios, podrá solicitar una hoja de quejas y reclamaciones a la entidad. Dicha hoja de quejas y reclamaciones puede, igualmente, ser descargada, desde la web de Consumo Responde.

Al presentar la hoja de quejas y reclamaciones a la empresa reclamada, esta dispone de un plazo de 10 días hábiles para efectuar la contestación. Si en ese plazo no recibiera contestación por parte de la empresa reclamada, o la respuesta ofrecida fuera insatisfactoria, podrá remitir la reclamación a la oportuna Administración de Consumo al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa. En este sentido, la reclamación podrá ir dirigida:

Si en este proceso no lograra solucionar el problema, podrá acudir a los Tribunales de Justicia.

Si la entidad estuviera adherida al Sistema Arbitral de Consumo, podrá solicitar arbitraje de consumo. Dicho arbitraje es una garantía para la resolución de la oportuna reclamación que presente, ya que se trata de un procedimiento extrajudicial gratuito, eficaz, rápido y vinculante para las partes, y que finaliza con un laudo arbitral con efecto de una sentencia judicial.

Hay que recordar que la vía arbitral excluye una posterior utilización de la vía judicial, en el caso de que aquella no surta efecto para los intereses de la persona consumidora. Igualmente, si se utiliza directamente la vía judicial, no podrá acudir posteriormente a la vía arbitral.

En este contenido podrá obtener información sobre cómo presentar una hoja oficial de quejas y reclamaciones de la Junta de Andalucía. Igualmente, podrá consultar el decálogo de acciones básicas para la presentación de hojas de quejas y reclamaciones por las personas consumidoras.

Asimismo, existe un procedimiento específico de reclamación relacionada con los servicios financieros (bancarios, de seguros o de inversiones).

Si desea reclamar los gastos de formalización de su hipoteca, derivados de la incorporación de posibles cláusulas abusivas, puede consultar este apartado, así como este otro para el tema del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

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¿Dónde puedo obtener más información?

Para obtener más información, podrá acudir a Consumo Responde en el teléfono gratuito 900 21 50 80, en el correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es, y en nuestros perfiles de redes sociales; así como a los Servicios Provinciales de Consumo, presentes en todas las capitales de provincia andaluzas, a las Oficinas Municipales de Información al Consumidor (OMICs) y a las organizaciones de personas consumidoras y usuarias.

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